"2년 실거주 의무 피하자"…줄서는 재건축 막차 타기 6ㆍ17 대책으로 재건축 아파트 분양권을 얻으려면 소유 개시 시점부터 조합원 분양 신청 시까지 합산 2년 이상 거주해야 한다는 규제가 생길 예정 2년 실거주 의무 등 6ㆍ17 부동산 대책으로 강화된 재건축 규제를 피하기 위해서는 올해 안에 조합 설립 신청을 마쳐야 하기 때문 안전진단 통과 뒤 사업 추진 더디던 단지들 6·17 규제 피하려 바쁜 움직임 개포주공 6·7단지 등 연내 조합설립 신청 계획 - 개포주공 6ㆍ7단지는 최근 1년 넘게 공석이던 추진위원장을 새로 선출하고 조합 설립 신청을 위한 동의를 받는 데 적극 개포주공 6ㆍ7단지는 15층짜리 중층 아파트로 상대적으로 기존 용적률이 높아 주변 저층 아파트에 비해 사업 추진이 더뎠다. 정비구역 일몰제 대상으로 내년 2월까지 조합 설립 신청을 하면 되지만 추진위 측은 올해 안으로 일정을 앞당기기로 거주 의무 규정이 적용되면 재건축 사업 추진 동력은 크게 약화될 수밖에 없다는 점이다. 실거주 요건을 채우지 못한 소유주들은 새 아파트 분양 신청 자격을 받지 못해 현금 청산 대상이 되는 탓 - 과천 주공 8ㆍ9단지 역시 거주 의무 신설이 사업의 촉매 역할을 하는 분위기 지난 5월 추진위 승인을 받은 이 단지는 6ㆍ17 대책 이후 정비 사업자 선정 공고를 내는 등 사업 진행을 서두르고 있다. 현재 조합 설립을 위한 동의율은 55% 수준인 것으로 전해졌다. 추진위는 오는 10월 말까지 77%를 달성해 11월 말 조합 설립을 신청하겠다는 계획 - 강동구 명일동 삼익맨션 등도 조합 설립을 위해 최근 추진위 구성에 나섰으며 - 서초구 잠원동 신반포2차는 재건축 규제를 피할 것으로 보인다. 신반포2차 추진위 관계자는 "다음 달 조합 설립 총회를 개최해 이르면 오는 9월 조합 신청을 완료할 예정"이라고 말했다. - 안전진단도 통과하지 못한 양천구 목동 신시가지 아파트 등 사업 초기 단계의 단지들은 사업 장기화를 걱정하는 상황 * 쟁점 재건축 추진 가능 단지 vs 재건축 추진 불가능 단지 구분 방법? 재건축초과이익환수제 시행을 앞두고 서초구 신반포3차ㆍ경남, 송파구 송파동 미성ㆍ크로바 등이 관리처분계획인가 신청을 서두른 것과 비슷한 분위기 추진 된다고 하더라고 분양가 상한제 재초환 등으로 인해 사실상 진행은 어려운 것 아닌가? 2. 뛰는 규제에 나는 집값…“지금이라도 사자” - 규제 없는 지역 찾는 ‘풍선효과’ 넘어 - 서울·분당·세종에 투자 몰리는 ‘빨대효과’도 - “웬만한 지역 규제지역인데…차라리 확실한 곳 투자” (회귀현상) - 무주택자, 서민들의 반발 - “추가 대책 불가피…그래도 오를 수 밖에” 대치동 누르니 도곡동으로, 재건축 누르니 재개발로 26일 강남구 도곡동 도곡레슬(115㎡) 아파트도 신고가를 기록했다. 31억원으로 3주 전 최고가인 27억 9000만원보다 3억 1000만원 뛴 가격이다. 도곡동의 몸값이 뛴 배경 역시 6·17 대책 때문이다. 이번 대책으로 대치·삼성·청담·잠실동이 토지거래허가제로 묶이면서, 인근 지역인 도곡·압구정동 아파트의 호가는 최대 3억원이 뛴 상황이다. 재개발 사업도 투자자들의 관심 대상이 됐다. 재건축 관련 규제로 인한 반사효과다. 6·17대책으로 내년부터 재건축 아파트에 최소 2년은 살아야지만 입주권을 받을 수 있다. 안전진단도 더 까다로워졌다. 그러나 재개발 사업은 실거주 의무 기간도 없을 뿐더러 초과이익환수제에도 제외된다. 용산구 한남동 3구역의 매물은 지난달 모두 소진됐다. 관리처분인가를 앞두고 있는 사업장으로, 대지면적 23㎡ 기준 시세는 10억원이다. 올해 초와 비교해 2억원 가량 올랐다. 분당·세종이 뜨는 이유?…“어차피 다 규제지역이니까” 경기도 대부분 지역과 인천·청주·대전 등이 규제지역으로 묶이자, 서울·세종·분당 지역으로 매수가 몰리는 현상이 나타나 청주·대전의 메리트가 사라졌다”며 “같은 조건이라면 세종에 투자하지 않겠느냐 세종시 아파트는 6·17 대책 이후 연일 신고가를 경신 중이다. 고운동 가락마을21단지(전용84㎡)는 지난달 27일 5억원에 팔렸는데, 직전 최고가대비 4500만원이나 뛴 가격 분당과 서울로도 수요가 몰리면서 신고가 릴레이가 이어지고 있다. 성남시 분당구 구미동 무지개4단지아파트(전용59㎡)는 지난달 23일 신고가 6억 1700만원에 거래됐다. 직전 거래가보다 7700만원이나 높은 매매가다. 마포구 망원동 성원1차 아파트도 지난 24일 7억 4500만원에 거래, 이전 매매가보다 1억 8500만원 비싸게 팔렸다. * 쟁점 정책에 대한 불신? 3. 6·17대책에도 상승세 유지한 서울·경기·인천 집값 [매매가격동향] 과거 대책이 발표되면 시장이 일단 냉각됐던 것과 달리, 금번 6.17대책은 부동산시장에 별다른 영향력을 발휘하지 못하고 있다. 6월 마지막 주 서울 아파트 매매가격 변동률은 지난주와 동일하게 0.12% 올랐으며 경기·인천·신도시도 상승 흐름을 이어갔다. 이번 주 서울 아파트 매매가격 변동률은 지난 주와 동일한 0.12%를 기록했다. 일반 아파트는 0.13% 상승해 비슷한 변동폭을 이어갔지만, 2년 실거주 요건이 생긴 재건축은 0.06%로 지난 주(0.15%) 대비 상승폭이 크게 줄었다. 이밖에 경기·인천이 0.10%, 신도시가 0.06% 올라 상승 흐름이 계속됐다. △강동(0.24%) △노원(0.24%) △도봉(0.23%) 순으로 상승 - 신도시 가운데서는 일산이 0.09% 올라 가장 높은 상승률을 기록 경기·인천은 규제 가능성이 커진 김포시의 상승폭이 0.36%에서 0.14%로 줄어든 가운데 남양주, 하남 등 3기신도시가 위치한 지역은 교통과 기반시설 개선에 대한 기대감에 상승폭이 확대 - 잠실 트리지움 전용면적 84㎡의 경우 전고가(前高價)가 19억 원이었는데 최근 6월 들어 21억 원에 계약이 성사 - 노원구 상계동 미도 전용면적 87㎡는 지난 24일 전고가보다 5000만 원가량 오른 6억5000만 원 - 구로구 개봉동 현대홈타운 84㎡도 20일 전 매매가보다 3000만 원 이상 높은 가격인 6억9000만 원에 거래 - 경기 김포시 걸포동 한강 메트로자이 분양권 가격은 6월에만 5000만 원 이상의 웃돈(프리미엄)이 붙었다 [전세가격동향] 전세시장은 매물 부족이 심화되면서 서울이 0.09% 올랐다. 경기·인천과 신도시 모두 0.05% 오르며 지난주와 비슷한 변동폭을 나타냈다. 이번 대책에서 토지거래허가구역으로 지정된 강남은 임대 물건이 줄면서 전셋값 상승폭이 커졌다. * 쟁점 가격이 대책으로 인해 급매물이 나오는 게 아니라 상승폭만 조금 줄어들었을뿐 지속적으로 상승하고 있다. 초저금리 시대 → 예금, 적금 해지 → 주식, 부동산으로 유입 4. 부동산 서민 고통 이제 진짜 시작… 전세 대란 온다 서울 시내 500세대 이상 3억 미만 아파트 전세가 자취를 감추고 있다. 수요를 지탱하던 관악구 구축도 매물이 나오는 순간 사라진다. * 쟁점 신규 입주 물량 감소와 저금리 기조, 청약 대기 수요 등으로 매물 부족 현상이 지속 공급은 희귀해지고 전세가가 오르면 돈 있는 사람들만의 진짜 갭투자 광풍이 시작될 수도 있다. 해외처럼 전세가 아닌 월세가 대세를 이루게 되는 것 아닌가? 결국 임대차3법으로 이어지는 것인가? 부작용은 없는가? 5. 면적 대비 가격 상승률 차이 서울 85㎡이하가 상승세 주도 135㎡이상 대형아파트만 하락 * 쟁점 지역별로 면적에 따라 다르게 가격 상승에 차이가 나는 원인? 앞으로의 아파트 시장의 가격 흐름 예상 -----------------------------------------------------------------------------