현장에 답 있다… 이해관계자 면담 필수

경쟁이 치열할수록 남는 것이 적은 게 경매투자의 속성이다. 돈이 되는 우량 경매물건은 단독 입찰이거나 한두 명만이 입찰경쟁을 벌여 최저가 수준에 낙찰 받는 게 최선의 투자전략이다. 그런데 요즘 돈 되는 경매물건에는 한 물건 당 수십 명이 입찰해 감정가에 근접한 금액에 낙찰되기 일쑤다. 공개경쟁 입찰을 통해 값싸게 낙찰 받는 경매시장에서 입찰 경쟁을 피하는 것이야말로 저가에 낙찰 받는 비법 중 하나인 셈이다.

경매가 대중화된 시기에는 경매 법정에 들어서기 전에 입찰 예정가를 미리 정해놓는 것이 좋다. 괜스레 입찰장의 과열된 분위기에 현혹돼 가격을 높이 쓰다 보면 수익률이 떨어지기 쉽다. 여러 번 유찰된 물건이 입찰되는 날의 경매장에는 투자자들로 인산인해를 이룬다.

한 물건에 10명 이상 입찰하는 과열경쟁 물건은 통상 아파트나 다세대처럼 인기 많은 공동주택이 대부분이다. 이외에도 2~3회 유찰 물건과 개발호재 물건, 채무자나 소유자가 사는 물건, 1억 원 미만 소액 투자물건들이다. 이들 물건은 고가 낙찰되기 때문에 초보자가 입찰하려면 치열한 경쟁을 뚫을 것을 감안해 입찰을 결정해야 한다. 하지만 경매 고수들은 경쟁을 싫어한다. 남들이 눈독을 들이는 물건보다 오히려 관심이 덜한 물건에 집중한다.

한 발 앞서 입찰을 준비하라 

치열한 경쟁을 피하는 방법은 남보다 한 발 앞서 입찰을 준비하는 것이다. 여러 번 유찰돼 남들 눈에 좋아 보이는 물건,흠이 없는 안전한 물건일수록 입찰경쟁률이 높기 때문에 남들보다 한 템포 빠르게 낙찰 받는 방법이 실속 있다. 그러려면 경매에 부쳐진 물건에 대해 심도 있는 권리·물건분석을 마치고 최고가 매수인으로 결정되는 것이 필요하다. 이런 방법이 불필요한 경쟁을 피하는 대표적인 고수익 투자기법이다.

경매 초보자들은 권리와 물건분석상 안전하고 깨끗한 물건에 집중적으로 몰린다. 1회 유찰해 감정가 대비 20% 저렴해도 채무자나 소유자가 직접 거주한다면 감정가의 90%에 10여명이나 몰린다. 급매물 수준에 낙찰되는 사례도 다반사다. 하지만 이런 물건보다 선순위 세입자가 있으나 배당요구를 했거나, 경락 인수물건, 최우선변제 소액임차인으로 배당받는 임차인 있는 물건은 유찰 횟수가 많고 낙찰가율도 10% 이상 낮은 게 통례다.

과열 경쟁을 피하기 위해 미리 물건분석을 하다보면 경매 물건의 돈 되는 정보를 얻는 일도 많다. 경매 부동산의 이해관계인을 만나보면 의외의 매물 정보를 얻는다. 채무자나 세입자를 만나 대화하다 보면 경매에 부쳐진 내부 사정을 알게 된다. 가끔 부동산 소유자를 통해 경매 직전에 초급매물 가격으로 매수하는 경우도 생긴다. 굳이 치열한 경쟁을 뚫고 경매로 낙찰 받느니 저렴한 급매물 가격으로 싸게 낙찰받는 게 훨씬 이득이다.

관심이 집중된 물건은 피하라

입찰자들의 관심이 한꺼번에 몰린 물건은 입찰경쟁자들이 수십 명에 달한다. 한 물건에 10명 이상이 몰리고 낙찰가율이 100%대를 넘어선다. 이런 물건은 차라리 급매물로 사는 것이 훨씬 낫다. 물건 당 경매 사이트 조회 수가 500명을 넘거나 신문과 경제잡지에서 유망 추천물건으로 제공된 경우 입찰을 자제함이 바람직하다. 2~3회 유찰 물건 중 최저 매각가만 보고 입찰을 결정했다가 꼴찌에 근접해 패찰 하는 불운을 겪을 가능성이 높다.

입찰 서류를 쓸 때 가격을 정확하게 기재하는 것 못지않게 중요한 게 입소문이다. 대체로 초보자들은 입찰 예정 금액을 옆 사람과 큰소리로 이야기하거나 휴대폰으로 상의한다. 본인 스스로 입찰가를 공개하는 격이다. 다른 입찰 경쟁자들은 이런 내용을 주시해 가격을 결정하는 걸 잊어서는 안 된다. 입찰 경험이 많은 경매 전문가일수록 입찰표는 입찰마감 직전에 제출한다. 이유는 내가 입찰하는 물건에 대해 경쟁자들의 반응을 끝까지 살피기 위해서다.

입찰 물건의 최근 경쟁률 추이를 살피는 것도 저가 낙찰 요령이다. 온비드(한국자산관리공사 공매프로그램) 사이트나 대법원 경매정보 사이트는 매각 통계를 제공한다. 지역·종목·기간별 최근 통계를 통해 낙찰가의 가이드라인을 제공하기 때문에 유용하다. 예를 들어 강남 아파트의 한 달 입찰경쟁률은 어느 정도 수준이며 지난 달 대비 인원수가 어느 정도인지 확인해 보는 게 좋다. 경쟁률이 10대 1을 넘어선다면 차라리 다음 기회를 노리는 게 훨씬 실속 있는 경매투자법이다.

대부분의 입찰자들은 부동산값이 반등하는 시점에 집중적으로 경매에 참여하려는 성향이 강하다. 전셋값 상승기, 내 집 마련 성수기, 부동산정책에 따른 규제완화 시기, 재개발·뉴타운 발표 등 지역 호재가 많을 때 고가 낙찰되기 쉽다. 이럴 때 남들과 똑같이 입찰했다간 고가낙찰의 몸살을 앓을 수 있다. 다른 사람과 입찰경쟁을 피하려면 인내심을 갖고 유사물건 낙찰 동향을 지켜보고 낙찰 확률을 높일 만한 틈새물건을 노리는 전략이 필요하다.