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부동산 핵심 판례
| 임차인이 거주하는 주택이 매도된 경우 누구에게 보증금 지급을 청구해야 하는지 | 조영준교수 / 2017.06.27 | |
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■ 임차인이 거주하는 주택이 매도된 경우 누구에게 보증금 지급을 청구해야 하는지
질문 : 세입자로서 거주하고 있던 주택이 팔린 경우에 보증금을 받기 위해선 그 전 집주인과 바뀐 집주인 중 누구에게 지급을 청구해야 하나요? 답변 : 주택의 매매로 인하여 바뀐 집주인에게 청구하여야 합니다. 1. 임대인의 지위 승계 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제3항). 따라서 종래의 임대인인 양도인은 임대차관계에서 벗어납니다. 따라서 보증금에 관한 법률관계도 양수인에게 이전되고, 양도인은 보증금반환의무가 없습니다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결). 2. 임차인의 대응 방법 임차인으로서는 새로운 집주인이 자력이 충분치 못한 사람이면 곤란을 겪을 수 있습니다. 임대인의 지위 승계는 법률에 의하여 일어나는 것이므로 그 자체를 부정할 수는 없으나, 임대인의 지위 승계를 원하지 않고 종전의 임대인으로부터 보증금을 받기를 원한다면 임대차계약을 해지하여야 합니다(대법원 1996. 7. 12. 94다37646 판결). 계약을 해지하면서 이의를 제기하면 귀하는 종전 임대인을 상대로 보증금반환을 청구할 수 있게 됩니다. 3. 결론 일반적으로 새로운 집주인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되므로, 위 질문과 같은 경우 매수인은 매도인에게 보증금을 감액하고 집값을 지불하는 것이 보통입니다. 따라서 주택을 산 사람이 임차인에게 보증금을 지급해야 하며 원래의 집주인이 임차인에게 보증금을 주어야 할 의무는 없습니다. 단, 임대인과 매수인간에 계약을 할 때 임대인이 임차인에게 보증금을 주기로 했다는 등의 특약이 있게되면 임대인은 보증금을 지급해야합니다. 관련조문 주택임대차보호법 제3조 제3항 관련판례 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 |
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