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★[1월 정기세미나(43회)] 단속에 당하지 않는 확인설명서 작성방법 방송일시 : 2020.01.13 17:30 / 조회수 : 766

안녕하세요 네오비 대표교수 조영준입니다.


부동산 중개업 운영하는 것 차제만으로도 쉬운 일이 아닌데 무슨 합동단속은 그렇게 많은지.....

단속이 나왔다는 소문은 날개를 달고 퍼지면서 일제히 중개업소 문을 닫고 커피숍이나 주차장에서 중개업을 하는 기이한 현상이 벌어지고, 언론에서는 마치 개업공인중개사가 무슨 대단한 불법이라고 하는 냥 비아냥 거리기 일쑤인 지금의 부동산 중개업 시장은 뭐가 잘못 되어도 한참 잘못되었다는 생각입니다.

부동산 중개업을 영위하면서 단속시 주의해야 할 내용은 딱 세가지 밖에는 없습니다.
1. 불법 계약서 작성 금지 (업/다운 계약서, 전매금지기간내 전매계약)
2. 확인설명서 작성
3. 10만원 이상 중개보수 수수시 현금영수증 발행

계약서는 사적자유의 원칙에 따라 임의대로 작성할 수 있는 것이므로 문제될 것이 없으나 실거래가신고에 의해 실제 거래된 가격으로 작성하면 되는 것입니다. 실거래가격으로 계약서 작성이 되었고 보관하고 있다면 이는 단속의 대상이 아닙니다. 또한 영수증은 당연히 현금영수증 발행을 하면 되므로 이 역시 큰 문제가 되지 않습니다.

그렇다면 도대체 무엇때문에 단속이 나오면 문을 닫고 가장 큰 문제는 무엇일까요? 
바로 확인설명서 입니다!!

개업공인중개사는 공인중개사법 25조에 따라 반드시 확인설명서를 작성하여야 합니다. 이 내용을 조금 다른 말로 하면 개업공인중개사는 중개보수를 받으려고 작성하는 계약서에는 반드시 확인설명서를 작성하여야 한다!로 해석할 수 있을 것입니다.

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공인중개사법

제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.  

1. 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

②개업공인중개사는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.  <개정 2014. 1. 28.>

③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 "공인전자문서센터"라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.

④제3항의 규정에 의한 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

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공인중개사법 시행령

제21조(중개대상물의 확인·설명) ①법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2014. 7. 28.>

1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태

6. 벽면 및 도배의 상태

7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건

9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

②개업공인중개사는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다. <개정 2014. 7. 28.>

③개업공인중개사는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2014. 7. 28.>

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이러함에도 불구하고 우리지역에서는 분양권거래는 확인설명서 작성을 안한다 그런데 구청에서 단속나왔는데 (또는 민원이 접수되었는데) 어떻게 해야하는가를 묻는 황당한 질문의 사례들이 넘쳐나고 있습니다. (혹시 공인중개사 맞나요??? 도대체 공인중개사 시험에서는 무엇을 배웠길래.... ㅠㅠ)

또한 공동중개를 하는 경우 확인설명서 작성은 매도인이나 임대인측 부동산 중개업소에서 대부분 작성하는 것이 관행인데 사실 확인설명은 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 하는 것이므로 매도인이나 임대인측 중개업소에서는 특별한 민원에 시달릴 이유가 없습니다. 그렇다고 오래된 중개업소에서 확인설명서를 작성하는데 그렇게 하면 안되니까 보완해달라고 지적할 수도 없는 일이고.... (안보고 살거라면 문제가 없지만 지금까지 문제없었다고 생각하는 사람이라면 그냥 중개업도 제대로 모르는 초보의 잔소리로 들릴 수 있는 일입니다. 이런분들이 대부분 문제가 되었다는 사실! 나중에 알게 될 때에는 이미 늦었습니다.) 어떻게 슬기롭게 대처해야 하는 것일까요?

다양한 문제들을 종합해보면 아래 3가지 사안으로 요약될 수 있습니다.
1. 공인중개사시험의 문제점 (답만 맞추면 되는 형태)
2. 주어진 시간동안 다 배우기에는 한없이 부족한 실무교육의 문제
3. 어깨너머로 배우는 주먹구구식 실무경험

* 2016, 2017, 2018, 2019년 4년간 단속으로 인해 가장 큰 문제가 되었던 부분은? 
=> 세금신고 누락 = 탈세 부분 이었습니다. 주변에 아는 중개사님들이 매매의 경우 조차도 영수증 발행 누락 및 세금 신고 누락으로 수억원의 세금 추징을 당한 바 있습니다. 또한 세금과 관련된 단속은 이미 대상을 선별하고 방문하는 단속이므로 피해나갈 방법이 전혀 없습니다. 네오비 대표님들은 그러한 문제들은 만들지 않으실 것이라고 생각됩니다.

* 2016, 2017, 2018, 2019년 4년간 단속으로 가장 많은 문제가 되었던 부분은?
=> 미확인설명 및 확인설명서 기재누락입니다. 제가 아는 바로는 문제로 붉어진 부분만 약 283건 정도 되는 것으로 파악되고 있으며, 그 결과 과태료 400만원, 자격 정지, 영업정지의 행정처분을 받았습니다. 확인설명서 작성이 뭐가 그렇게 어렵다고.... 확인설명에 불필요한 부분이 너무 많다구요? 하지만 법에 그렇게 규정되어 있다면 일단 지켜야하는 것입니다. 그렇게 과태료 내고 돈들여 행정소송 가서 마음졸이는 것보다 처음부터 잘 준비하는 것이 100번 잘 하는 일이라고 생각됩니다.

-. 솔직히 죄지은 것도 없는데 언제까지 단속만 나오면 문닫고 도망다니시겠습니까?
-. 중개업소 위법행위가 심각하다는 오명을 언제까지 달고 살아야 합니까?
-. 개업공인중개사가 완벽한 확인설명서 작성도 하지 못한다는 사실에 대해 부끄럽지 않으십니까?

우리는 그렇게 살지 맙시다! 

법에 규정한 내용은 확실하게 지키면서 당당하고 떳떳하게 중개업을 하시는 대표님들이 되셨으면 좋겠습니다. 이렇게 할 때 국민들로부터 사랑받는 직업이 될 수 있습니다.

소 잃고 외양간 고친다! 현명한 개업공인중개사님들이 되시기를 진심으로 소망합니다.

마지막으로 하나 더!
전자계약서 사용이 만에 하나라도 의무화되면 계약서를 작성하는 즉시 행정처분의 대상이 될 수도 있습니다.
 
[네오비 1월 스페셜 특강]
-  단속에 당하지 않는 확인설명서 작성방법 -

일시 : 2020년 1월 13일(월요일) 오후 7시~9시
대상 : 대한민국 공인중개사 (비 네오비 회원 가능)
회비 : 서울 5만원 (간단한 간식 제공 / 0교시 없음) 
          서울외 3만원 (네오비 지부 자율)
장소 : 실시간 이원동시 강의 (온라인 동일 가격 판매 미정)
선착순 60명 (좌석부족으로 추가불가!) 빠른 신청 필수!
          실강의는 서울에서 진행하며, 이외 지역은 온라인 실시간 생중계로 진행합니다.

 조영준 네오비 대표


현) 한국 공인중개사 협회(중앙회) 전임교수

현) 한국 공인중개사 협회 실무교육 교수

현) 한국 공인중개사 협회 전문교육 '중개마케팅' 과정 교수

현) 부동산 TV '중개업 고수의 한수' 프로그램 진행

현) 박문각 '불황을 모르는 공인중개사 중개실무' 과정 교수

현) KT(올레) NBP(New Business Planning) 과정 교수

현) 서울시 글로벌 중개사 (영어)

현) 한국 자산관리사

현) (주)미래자산 플러스 대표이사

현) 네오비(NEO-B) 대표

현) 네오비북스 대표(출판사)

현) (주)네오비 비즈아카데미 대표이사

현) (주)네오비 대표이사