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온라인 단속에 당하지 않는 확인설명서 작성방법 및 계약서 작성 실습
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단속에 당하지 않는 확인설명서 작성방법 및 계약서 작성 실습 과정정보
수강기간 10일
강의구성 10차시
수강료 110,000원 110,000원

 

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단속만 나오면 문닫고 사라진다는 개업공인중개사의 오명!

중개의뢰인과 분쟁이 발생하면 시군구청에 민원을 넣으면 해결된다는 불합리함!

계약시 약속은 뒷전이고 말도 안되는 중개보수 인하를 요구하는 수준 이하의 중개의뢰인!

이 모든 문제들의 원인 바로 확인설명서 입니다!!

* 2016, 2017, 2018, 2019, 2020년 5년간 단속으로 인해 가장 큰 문제가 되었던 부분은?

=> 세금신고 누락 = 탈세 부분 이었습니다. 주변에 아는 중개사님들이 매매의 경우 조차도 영수증 발행 누락 및 세금 신고 누락으로 수억원의 세금 추징을 당한 바 있습니다. 또한 세금과 관련된 단속은 이미 대상을 선별하고 방문하는 단속이므로 피해나갈 방법이 전혀 없습니다. 네오비 대표님들은 그러한 문제들은 만들지 않으실 것이라고 생각됩니다.

* 2016, 2017, 2018, 2019, 2020년 5년간 단속으로 가장 많은 문제가 되었던 부분은?

=> 미확인설명 및 확인설명서 기재누락입니다. 개인적인 기억으로 문제로 불거진 부분만 약 283건 정도 되는 것으로 파악되고 있으며, 그 결과 과태료 400만원(2020년 250만원으로 축소되었습니다. 다행인가요?), 자격 정지, 영업정지의 행정처분을 받았습니다. 그렇게 과태료 내고 돈들여 행정소송 가서 마음졸이는 것보다 처음부터 잘 준비하는 것이 100번 잘 하는 일이라고 생각됩니다.

* 2020년 그리고 2021년 최근에는 부동산 가격 상승으로 중개보수 부담이 증가하면서

중개보수 할인을 위한 잦은 민원으로 지금은 숫자를 셀 수 없을 만큼 많은 과태료 처분이 내려졌습니다(최근 어떤 대표님은 내진설계 누락, 중학교와의 거리 착오기재로 인해 과태료 250만원의 처분(할인해서 200만원)이 내려졌습니다). 얼마나 건수가 많은지 어디에서도 공개를 안합니다.

부동산 중개업에서

행정적으로 유의해야 할 부분은

딱! 3가지 입니다.

1. 불법 계약서 작성 금지 (업/다운 계약서 등)

- 이렇게 불법적인 계약을 하는 정상적인 개업공인중개사는 이제 없습니다.

- 계약서는 임의 양식으로 작성하므로 보관의 의무만 있을 뿐 결코 단속의 대상이 아닙니다.

- 계약당사자 확인을 위한 것이라는 카더라 통신은 실거래가 신고가 진행되므로 전산으로도 얼마든지 확인 가능합니다.

2. 확인설명서 작성

- 결국 문제의 핵심!이면서 동시에 공인중개사로써의 기본 중 기본이 되는 부분입니다.

- 확인설명서 작성을 제대로 못하면서 공인중개사라고 불리우는 것을 부끄러워 해야 합니다.

3. 10만원 이상 중개보수 수수시 현금영수증 의무 발행

- 6월 1일부터 전월세 신고제가 시행되면 완벽하게 사라질 것입니다.

개업공인중개사는 공인중개사법 제25조에 따라

모든 부동산 계약에 반드시 확인설명서를 작성하여야 합니다.

 

곧 중개보수를 받기 위한 모든 계약서에는 확인설명서 작성이 필수입니다!

(분양권, 입주권은 확인설명서 작성 안해도 된다? 결코 사실이 아닙니다)

공동중개 많이들 하시죠? 가면 갈수록 공동중개의 비중이 올라가는 것은 사실입니다.

통상 공동중개에서는

물건지 중개사무소 = 오래된 중개사무소

손님지 중개사무소 = 초보 중개사무소 인 경우가 대부분입니다.

또한 물건지에서 물건 임장도 진행하고 계약서도 작성하는 것이 중개업의 오랜 관행입니다.

(손님지 중개사무소는 도장 및 공제증서만 가지고 가면 되죠)

 

문제는 오래된 물건지 중개사무소가 계약서를 제대로 작성할 수 있을까요?

그래서 계약서 및 확인설명서 작성시 옆에서 참견하면 순순히 응해줄까요?

그렇다면 분명 하자 있는 확인설명서인데도 중개의뢰인을 그냥 돌려보내야 하는 것일까요?

 

확인설명서 관련 민원이나 이의 제기는 통상 누가 가장 많이 할까요?

물건(매도, 임대) 중개의뢰인? 손님(매수, 임차) 중개의뢰인?

그렇다면 초보 개업공인중개사는 어떻게 처신해야 하는 것일까요?

 

개업공인중개사의 3가지 문제

1. 공인중개사 시험의 문제점 (객관식 정답만 맞추면 되는 형태)

2. 주어진 시간동안 다 배우기에는 한없이 부족한 실무교육의 문제

3. 어깨너머로 배우는 주먹구구식 실무경험

이러한 문제가 발생한다는 것은

1. 개업공인중개사로서의 자질과 수준을 의심받기에 충분한 사안!

2. 중개보수 청구가 불가능하게 된다는 사실!

3. 확인설명서 문제가 발생하면 과태료가 기다리고 있다는 사실!

4. 나아가서 손해배상청구소송도 당할 수 있다는 사실!

-. 솔직히 죄지은 것도 없는데 언제까지 단속만 나오면 문닫고 도망다니시겠습니까?

-. 중개업소 위법행위가 심각하다는 오명을 언제까지 달고 살아야 합니까?

-. 개업공인중개사가 완벽한 확인설명서 작성도 하지 못한다는 사실에 대해 부끄럽지 않으십니까?

 

상기 과정은 네오비에서 특별세미나로 진행했던 내용입니다. 

네오비_3월_확인설명서.png

 


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공인중개사법

제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.  

1. 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

②개업공인중개사는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.  <개정 2014. 1. 28.>

③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 "공인전자문서센터"라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.

④제3항의 규정에 의한 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

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공인중개사법 시행령

제21조(중개대상물의 확인·설명) ①법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2014. 7. 28.>

1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태

6. 벽면 및 도배의 상태

7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건

9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

②개업공인중개사는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다. <개정 2014. 7. 28.>

③개업공인중개사는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2014. 7. 28.>

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강의목차
차시 강의명
1차시 [22분] 21년 3월 정기세미나(확인설명서) 1교실 01_21032601
2차시 [21분] 21년 3월 정기세미나(확인설명서) 1교실 02_21032602
3차시 [16분] 21년 3월 정기세미나(확인설명서) 1교실 03_21032603
4차시 [18분] 21년 3월 정기세미나(확인설명서) 1교실 04_21032604
5차시 [28분] 21년 3월 정기세미나(확인설명서) 2교실 01_21032605
6차시 [27분] 21년 3월 정기세미나(확인설명서) 2교실 02_21032606
7차시 [27분] 21년 3월 정기세미나(확인설명서) 2교실 03_21032607
8차시 [29분] 21년 3월 정기세미나(확인설명서) 2교실 04_21032608
9차시 [27분] 21년 3월 정기세미나(확인설명서) 2교실 05_21032609
10차시 [26분] 21년 3월 정기세미나(확인설명서) 2교실 06_21032610