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재개발 활성화! 변경되는 것들! 네오비 영상팀 허승범 / 2021.09.13

 

1. "유일한 탈출전략"…吳 재개발 활성화 청신호에 도시재생지 '화색’




오세훈표 재개발 규제 완화, 市도시계획관리위 통과


도시재생지 11곳 참여 방침…창신·장위11 등 동의율 30% 이상 확보




서울시의회 도시계획관리위원회에서 오세훈 시장이 제안한 '2025


서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획' 변경안이 통과되자


공공기획으로 선회한 도시재생지역 주민들이 반색




도시·주거환경정비기본계획은


1) 재개발 '대못'으로 불렸던 주거정비지수제를 폐지하고


2) 신규 구역지정 시 서울시 주도 공공기획을 도입해


3) 재개발 구역지정 기간을 단축하는 내용




서울시는 이달 말 공공기획 민간재개발 후보지 공모를 진행할


예정이다. 시는 지난 6월 재개발 활성화 방안을 발표하면서,


기존 재개발 해제 구역 중 노후·슬럼화해 주거환경 개선이 필요한


지역을 주민 합의에 따라 신규 구역으로 지정하기로 했다.


매년 25곳 이상을 발굴할 계획




도시재생지역에서는 공공기획을 사실상 유일한 출구전략




다른 재개발 추진 구역은 서울시 공공기획에 공모한 뒤 탈락하면


정부의 공공재개발에도 지원할 수 있다. 하지만 도시재생지역은


국토교통부가 도시재생지역 참여 제외 조항을 개선하지 않으면서


아직도 공공재개발 참여는 어렵다.




창신동, 장위11구역을 비롯해 서계동·가리봉중심1구역·신림4구역·


풍납동·불광1동·불광2동·자양2구역·행촌동·숭인동 등 도시재생지역


11곳이 공공기획 참여 의사를 이미 밝힌 상태




이들 지역 중 대부분은 뉴타운 해제 이후 도시재생사업이 도입된 곳


낙후도가 심해 정비사업이 시급하지만 '도시재생'을 이유로 일부


개보수만 이뤄졌을 뿐 사실상 방치


해당 지역은 정부가 주도하는 공공재개발 사업에 참여하려 했으나,


예산이 중복으로 지원된다는 이유로 퇴짜




* 도시재생


선도사업 종료 12개 지역 중


'쇠퇴' 멈춘 곳 하나도 없어


창신·숭인 1,170억 투입 불구


인구 5년째 줄고 건물 노후화


수조 원 들여놓고 이제서야 “통합 성과 측정”




오세훈 서울시장의 재개발 활성화 방안이 서울시의회


도시계획관리위원회 문턱을 넘으면서 '공공기획 민간재개발'


실행에 청신호가 켜졌다. 정부가 추진하는 공공재개발 사업에서


소외됐던 도시재생지역 주민들이 환영하는 분위기다.




이들 지역은 공공기획 재개발 사업 공모에 사활을 걸 계획이다.


사전 동의서 징구로 공모 기준인 동의율 30%를 미리 채웠다는


곳도 나타났다.




강대선 창신동 재개발추진위원장은 "미리 절차를 시작해


소유주 2800명 중 약 35%의 동의서를 받았다"며


"실패한 도시재생 정책 1호 지역으로 오랜 기간 고통받았던 만큼,


공공기획 1호로 거듭나길 바란다"고 강조




장위11구역 관계자도 "자체 징구로 약 1400명의 소유주 중


460명가량 동의서를 받았고, 경쟁력을 높이기 위해 공모 전까지


과반수 동의를 목표로 하고 있다"며 "뉴타운 해제 지역은 시간이


지나면 신축 빌라 난립으로 조합원이 늘어나 사업성 저하가


문제가 되는 경우가 많아, 최대한 빨리 올해 내 통과를 목표로


하고 있다"고 말했다.




* 쟁점


재개발 vs 공공재개발 vs 공공기획재개발


도심공공주택복합


- 문 정부 도심공공주택복합사업 “찬성표 받고 반대표 안받아”




* 도심공공주택복합


국토부, 예정지구 지정 전 작성한 사업 찬성 동의서도 인정


사업 철회 요청은 예정지구 지정 6개월 뒤 가능, 차별 논란


찬성 의사 번복하려면 예정지구 지정 뒤 30일 안에 해야




2. "특약 넣어주세요" 부동산 계약현장도 대출규제 불똥




대출 관련 특약 조항과 관련한 부동산 계약 현장의 갈등이 커지고 있다.


매매계약서나 임대차(전세)계약서 작성 과정에서는


1) ‘은행 대출 불가시 계약은 무효로 하고 기지급한 계약금은 모두 반환한다’,


2) ‘임차인이 전세자금대출을 받는 과정에서 대출이 실행이 안될 경우,


임대인은 이미 받은 계약금을 임차인에게 전액 반환한다’는 식의 조항이 일부


기재되곤 한다.


- 서울시 역시 ‘주택임대차 상담사례집’을 통해 해당 특약을 권유하고 있다.




* 쟁점


최근 부쩍 늘어난 잔금대출사고


임대인 : 대출이 안 되는건 내 책임이 아니다.


임차인 : 잔금 대출이 안 될 수도 있으니 무효로 해달라.


사전에 대출 가능여부 확인 가능성?




3. 무주택자들, 꽉 막힌 대출에 결국…'눈물의 갭투자' 나섰다




갭투자자 중 무주택자 비중 64.7%


전세불안에 무주택자 갭투자 ‘꿈틀’


'내 집 마련'하려면 갭투자 외 대안 없어


꽁꽁 묶인 은행대출에 사금융 찾는 무주택자들




* 쟁점


원인 : 전세가격 폭등, 대출규제, 금리인상, 불안심리 확산


현장 : 무주택자의 주택구입방식 = 갭투자


시장 불안 확산?




시장


"온갖 대책에도 백약이 무효…집값 계속 오른다“




4. 강남구 9월 아파트 거래 신고 '0'...수도권 역대급 상승세 지속




안 그래도 매물 부족한데…이달 아파트 입주물량 ‘반토막’


첫 삽 못뜬 공공주택 물량 10만5200 가구…3기 신도시도 차질 우려


가을 이사철을 앞두고 전세난이 재현 가능성




* 쟁점


부동산 시장불안 가속되고 가격이 크게 오른다는데?


실제 피부로 잘 느껴지지 않는 이유 = 거래실종


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