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6월1일 전월세신고, 양도세중과 시장반응 네오비 영상팀 허승범 / 2021.06.08

 


1. 6월 1일 전월세 신고제, 양도소득세 중과 시장 반응


전월세신고제 ‘미풍’… 등록임대·재건축 이주 전세시장 ‘복병’



<제도의 변화>


1) 지난해 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제)이 우선 시행된 후 임대차 시장이 갱신 거래 위주로 재편


=> 지난해 8월 임대차 2법이 시행된 후 전세난이 한 번도 해소된 적이 없음



2) 이번 6월 1일 전월세 신고제


=> 임대차 3법 완성!


=> 재건축 이주와 등록임대사업제도 격변 등의 변수가 복합적으로 작용



<인근 중개사무소>


1) “계약갱신청구권이 시행되면서 계약갱신이 연장되는 경우가 많아 이미 매물이 현저하게 줄었다” => 거래 없음!


2) “전셋값은 오를 대로 올라 수요도 줄었다”



<임대인들의 반응>


임대인들이 정부의 등록임대사업제 폐지와 종합부동산세 대책 등 향후 정책 변수를 가늠하며 시장을 관망하는 모습


=> “임대인들이 고민하다가 요즘 시세가 많이 오르고, 종부세도 바뀌고 하니까 계속 ‘간 보는’ 분위기”


=> 임대인들은 정부가 전월세신고제를 과세 목적으로 활용할 거란 의심을 거두지 않고 있다.


=> 정부 과세와 계약갱신청구권제 도입으로 예상되는 ‘부담’을 보증부월세나, 관리비 인상 등 우회 수단을 통해 상쇄하려는 경우 발생


=> 현장에는 신고 의무가 있는 거래 자체가 뜸했다.



<시장의 반응>


1) 강남 등 고가주택 밀집 지역 임대차 시장은 전월세신고제 여파보다 재건축으로 인한 영향이 크다



2) 전세가격은 5월부터 상승세 (강남지역 중심 이주수요)


=> “2100가구 규모 구반포 주공 아파트가 올해 11월 말까지 이주


=> 오른 전셋값이 부담스러워서 동작구 흑석동, 성동구 옥수동까지 전세를 알아보는 상황으로 전세가격 크게 상승중



3) 서울 아파트 매수 심리, 한 주 만에 반등 (서울 아파트값 11개월 만에 최고상승)


=> 서울의 아파트 매매수급지수는 104.6으로, 전주(104.3)보다 0.3포인트(p) 높아짐


=> 이달 1일부터 다주택자에 대한 세금이 대폭 강화되는 가운데서도 상당수의 다주택자들이 버티기에 들어가면서 매물이 부족해진 영향


=> 매물이 부족해지자 상대적으로 매수심리가 강해지고, 아파트값이 상승



6월 1일 다주택자 양도소득세 중과



정부-다주택자 다시 '시간과의 싸움'…최종 승자는?


=> 자산시장에는 '정권과 맞서지 말라'는 격언이 있다.


=> 다주택자 고사 작전 실행



버티기 관건은 집값…세금·재개발·금리·대선이 변수



* 쟁점


부동산 시장의 움직임이 심상치 않다.


1. 강남 이주수요를 중심으로 인근 전세가격 상승 중


2. 매도를 고려하는 사람들이 없다


3. 세금, 재개발, 금리, 대선..... 어떤 방향으로 흘러갈까?


=> 전문가들의 반응도 이제 달라지는 분위기



2. 강남 빌라 금싸라기 투자처


"빌라라도 사자"…'강남불패' 빌라로 번지나



아파트값 급등·전세난에 주택 수요 빌라로 선회


공공주도 정비사업 빠진 강남에 주택 수요 집중



"최근에 아파트 전세 재계약과 빌라 매입을 놓고 고민하는 사람들이 많아졌다“


"매물이 부족하다 보니 호가가 올해 초보다 20~30%가량 오른 것 같다"며 "집값이 급등하면서 실수요자들이 빌라로 몰렸고, 투자 수요까지 겹치면서 집값이 뛰고 있다“



<실수요>


서울 아파트값이 급등하고, 매물 잠김 현상이 갈수록 심화하면서 빌라로 눈을 돌린 주택 수요가 급증



<투자수요>


특히 강남 지역 빌라촌이 공공주도의 정비사업 대상에서 빠지면서 향후 재개발을 노린 투자 수요



<서울의 빌라 매매 거래량>


=> 9개월 만에 최대치


(올 4월 서울 빌라 매매 거래량은 6441건으로 전월 5522건보다 919건(16.6%) 증가했다. 이는 지난해 7월 8613건 이후 9개월 만에 최대치)



<서울 아파트 매매 거래>


=> 1년 만에 최저 수준


(지난 4월 서울 아파트 매매 거래량(신고일 기준)은 4194건으로, 전월(4495건) 대비 301건(6.7%) 감소했다. 올 1월(32.2%)이후 4개월 연속 감소세)



<빌라 매매 vs 아파트 매매>


1) 4월 서울의 다세대·연립주택 매매 건수(신고일 기준)는 총 3217건으로, 아파트 매매 건수(1450건)보다 2.2배 많은 것


2) 특히 강남 지역 빌라 거래량 증가율이 서울 전체 거래량 증가율을 앞섰다.



<시장의 반응>


1) 일선 현장에선 신축 빌라를 중심으로 매맷값이 꾸준히 오르고 있다


2) "집값이 급등하면서 아파트 매수를 포기한 실수요자들이 신축 빌라로 눈을 돌리면서 공급보다 수요가 많아진 것 같다“


3) "강남 지역은 공공 정비사업 진행 가능성이 낮고, 아파트보다 대출 등 규제가 덜해 투자 수요가 적지 않다“



<앞으로의 예상>


=> 규제 완화와 민간 정비사업 활성화를 앞세워 10년 만에 서울시장직에 복귀한 오세훈 시장이 당선 이후 커진 재건축 기대감


=> 내년 대선을 앞두고 세제와 대출 규제 완화 등에 대한 기대감



* 쟁점


왜 이러한 현상이 생기는 것일까?


공공주도 정비사업에서 빠진 강남이 더 인기를 끈다는 것은 무슨 의미인가?


앞으로 시장의 방향성은 아파트에서 빌라로 옮겨가는 것인가?


강남의 빌라시장에서 다른 빌라시장으로 확대될 가능성이 있는가?



3. '재건축 실거주 2년' 법안 어디로...? 시장 흔들고 '깜깜 무소식’



지난해 정부가 발표한 '6·17대책'에 따라 추진됐던 '재건축 실거주 2년 요건'을 담은 '도시 및 주거정비법(도정법) 일부개정 법률안'은 지난해 11월 국토위 법안소위에서 논의된 이래 진전을 보지 못하고 계류 중



<전월세 시장의 불안>


'실거주 2년' 규제를 예상한 재건축 아파트들은 조합설립에 속도를 냈고, 소유주들은 실거주를 위해 터전을 옮기기도 했다. 집값을 끌어올리고 전월세시장도 더욱 불안정하게 만들었다는 비판을 받는 대목이다.



특히 법을 시행할 경우 세입자들이 큰 타격을 입을 수도 있다


=> 재건축 단지들은 30~40년 이상 노후해 전세가가 주변 시세 대비 50% 까지 저렴한 경우가 많다. 하지만 이 규제 시행으로 집주인들이 실거주를 위해 들어오게 되면 세입자들이 밀려나 전월세 시장의 불안이 가중


=> 집주인으로부터 "실거주를 해야해 계약갱신을 하지 않겠다“


=> "다른 집을 구해야 하는데 불과 2년 전 입주 당시 대비 전세가격은 50% 넘게 올라 당혹스럽다“


=> "자녀 교육문제로 이사를 가는 것도 어려워 인근 몇 없는 소형 주상복합, 오피스텔 등을 매수하기도 해 그런 매물들의 가격이 오르기도 했다“



<지가 상승의 원인>


규제안이 오히려 집값을 부추겼다


도정법 개정전까지 조합설립을 완료하면 실거주 규제 적용을 피할 수 있도록 해 오히려 주요 재건축 단지들이 조합설립에 속도


조합설립 전 '막판거래'로 가격상승의 불씨



<재건축, 재개발 사업의 분위기>


"최근 재건축, 재개발 단지에 공공성을 요구하더라도 사후 행정적 지원을 약속하며 인센티브를 제공하는 등 정비사업 관련 정책 기류가 바뀐 분위기“


그렇게 해서라도 공급을 확대하겠다는 분위기



결국, 최근 부동산 정책에 대한 부담감이 큰 만큼 여당이 이 법안을 우선 처리하기에는 어려움이 클 것이란 관측



* 쟁점


정부의 정책이 외면받는 이유 = 시장의 반응을 예상하지 못함


2년 실거주 법 통과될까?


만일 통과되지 않는다면


1. 재건축 실거주하지 않아도 되니까 매수해도 되는 것인가?


2. 매매 가격이 다시 추가적으로 상승하는 것인가? (전세시장은 안정?)

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