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공유물분할을 위한 경매 행복한 중개업 / 2016.12.15

◈ 공유물분할을 위한 경매


 

이것은 공유물을 그 가치에 의하여 분할하기 위하여 현금화하는 것을 목적으로 하는 경매이다.


 

공유물분할의 소는 형성의 소이므로, 분할을 인용하는 판결에는 형성적 효력이 있어서 그 판결이 확정되면 부동산의 경우 그 판결내용과 같은 등기가 행해지지 않아도 분할된 각 부동산에 대하여 각 공유자가 단독소유권을 취득하는 것으로 권리관계의 변동이 생기게 되고, 다만 처분하기 위하여 등기하여야 한다는 것이 통설. 판례의 입장이다.


반면, 대금분할을 명한 공유물분할판결의 변론 종결 후, 일부 공유자의 지분이 제3자에게 이전된 경우, 제3자는 민사소송법 218조 1항의 변론을 종결한 뒤의 승계인에 해당하여 위 판결의 기판력이 그에게 미친다 할것이므로 그 원고는 위 판결정본에 승계집행문을 부여받아 제3자에 대한 강제집행을 실시 할 수 있다.


 

민법 269조에 의하여 실시되는 공유물분할을 위한 경매에 있어서 목적부동산 위의 부담을 소멸시켜 매수인이 완전한 소유권을 취득하게 되는 이른바 소멸주의를 취할 것인지, 아니면 매수인이 목적부동산 위의 부담을 인수하는 이른바 인수주의를 취할 것인지 여부는 경매의 목적이 채권의 회수에 있는가 또는 단순한 환가에 있는가에 따라 논리필연적으로 도출되는 것이 아니라, 경매의 취지와 목적 및 성질, 경매가 근거하는 실체법의 취지, 경매를 둘러싼 소유자와 채권자 및 매수인 등의 이해관계 등을 종합하여 결정하여야 할 것이다.

 


공유물분할을 위한 경매에서 인수주의를 취할 경우 민사집행법이 목적부동산 위의 부담에 관하여 그 존부 및 내용을 조사. 확정하거나 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정을 두고 있지 않을 뿐더러 목적부동산 위의 부담이 담보하는 채무를 매수인이 인수하도록 하는 규정도 두고 있지 않아 매수인 및 피담보채무의 채무자나 물상보증인이 매우 불안정한 지위에 있게 되며, 목적부동산 중 일부 공유지분에 관하여만 부담이 있을 때에는 매수인으로 하여금 그 부담을 인수하도록 하면서도 그러한 사정을 고려하지 않은채 공유자들에게 매각대금을 공유지분비율로 분배한다면 분배비율을 정하기도 어려우므로, 공유물 분할을 위한 경매 등의 이른바 형식적 경매가 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매와 중복되는 경우에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 274조 2항 및 3항을 감안하더라도 공유물분할을 위한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시된다고 봄이 상당하다. 


다만 집행법원은 필요한 경우 위와 같은 법정매각조건과는 달리 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 할 수 있으나, 이 때에는 매각조건 변경결정을 하여 이를 고지하여야 할 것이다.