󰡔 공공주도 3080+ 󰡕

대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표 

획기적 규제 완화 + 절차는 대폭 간소화 + 이익은 함께 공유 -

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□정부는 2.4(목) 관계부처 합동으로 정부․지자체․공기업이 주도하여 '25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는
󰡔공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안󰡕을 발표하였습니다.

 □ 이번 혁신방안은 아래의 3대 기본원칙에 기초하고 있습니다.

➊ 주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제를 풀겠습니다.

   - 도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시․건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않겠습니다.

➋ 공공주도로 절차를 대폭(多) 간소화 하겠습니다.

   - 공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축하겠습니다.

➌ 그 결과 발생하는 이익은 함께(多) 공유합니다.

   - 규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자․영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하겠습니다.

1) 이번 대책에는 우리 도시에 대한 많은 고민이 담겨있습니다.

   □ 많은 국민들이 직주근접성이 우수한 대도심 내에서 양질의 부담가능한(Affordable Housing) 주택에 거주하기를 희망합니다.

   ㅇ 그러나, 최근 이례적 초저금리 지속으로 주택가격이 상승하고, 산업․주거․생활 트렌드 변화와 가구분화 등으로 도심 주택에 대한 수요 증가세가 더해지면서 도시민들의 전반적인 주거비 부담이 증가하고 있습니다.

   ㅇ 정부가 그간 도심 내 주택 공급기반을 강화*하기 위한 노력을 지속해 왔지만,

   - 집값 상승기대가 지속되고, 도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지면서 내 집 마련 불안 심리**가 확산되고 있습니다.

   *전국 연평균 주택공급(만호) (‘05～’07) 36.3 (‘08～’12) 35.7 (‘13～’16) 45.0 (‘17～’20) 54.6

** 서울아파트 매수자 중 30대이하 비중 : (‘19년) 33%→ (’20.上) 36%→ (‘20.下) 41%

   ㅇ 이에, 주택 시장 안정을 위해서는 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심 내에 공급할 수 있는 획기적 공급방안이 시급합니다.

□ 또한, 4차 산업혁명, 제로 에너지 등 신기술 발전, 비대면 소비 등 생활패턴 변화에 맞춰 도시공간구조 개편 필요성도 높아지고 있습니다.

ㅇ 그러나, 우리 도시는 이러한 메가트렌드를 쫓아가기에는 다소경직적인 모습을 보이고 있는 것이 사실입니다.

ㅇ 역세권은 대중교통과 녹색기술을 접목하여 저탄소 주거-상업복합지구를 갖춘 고밀개발이 필요합니다.

   - 입지가 우수한 역근처에 인접할수록 오히려 소형필지와 노후건축물의 비율이 높아지면서 낮은 밀도로 이용되고 있는 경우가 많습니다.

ㅇ 4차 산업 전진기지로 탈바꿈되어야 할 준공업지역도 마찬가지입니다.

   - 기존 산업이 쇠락해 건축물의 노후화가 진행되고 있으며 서울의 일부 준공업지역은 사실상 주거지로 사용되고 있는 실정입니다.

   * 서울시 내 준공업지역의 평균 주거비율은 약 43%이며, 자치구 중에서도 A구(77%)·B구(56%)·C구(54%)가 특히 높은 주거비율을 보임

   ㅇ 보육, 헬스, 택배, 안전시설을 갖춘 양질의 보금자리여야 할 저층 주거지는 사업성 부족, 주민갈등으로 슬럼화가 진행되고 있습니다.

2) 그러나 현재의 개발수단만으로는 한계가 있습니다.

□ 도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 것은 토지주, 세입자, 상인들의 이해관계가 다양․복잡하고, 마땅한 개발수단이 없기 때문입니다.

   ㅇ 재개발․재건축 등 정비사업은 그간 도심 공급에 큰 역할을 해왔지만, 절차가 복잡하고 조합원간 이해상충으로 사업에 장기간이 소요되었습니다.

   - 주거환경 개선을 위한 도시․건축규제 완화의 이익이 사유화되고, 이를 노리는 투기성 수요 유입으로 역대 어느 정부도 과감한 규제개혁을 추진하지 못했습니다.

   - 특히, 비대위와 조합 간 갈등, 조합원 간의 갈등, 시공사와의 유착, 조합 비리 등 각종 사회문제도 발생하고 있습니다.

   ㅇ 정비구역이 아닌 곳은 더 어렵습니다.

   - 일정 규모 이상의 공동개발을 위해서는 토지주들 간 의견이 조율 되어야 하나, 다양한 이해관계의 상충 요소가 내재되어 있습니다.

   - 대형․소형 건물 혼재, 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등 소유주들간 이해 상충, 잘 되는 상가와 쇠퇴한 상가, 개발비

부담 능력이 없는 토지주들까지 너무나 복잡하지만 마땅한 법적절차나 수단이 없는 것이 현실입니다.

3) 공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있습니다.

□ 공공이 다양한 이해관계를 책임지고 조율할 수 있습니다.

   ㅇ 토지주에게는 기존에 생각했던 수준보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장하고, 사업이 끝날 때까지 인허가‧개발비용‧주택경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담합니다.

   ㅇ 개발비용 부담 능력이 없는 토지주에게는 분담금 없는 주택, 오랜기간 같은 장소에서 장사해온 상인에게는 새 건물로 재정착의 기회, 다가구 주택 월세수입에 의존하고 있는 어르신에게는 매월 배당금을 받을 수 있는 리츠 주식 등 다양한 대안을 제시할 수 있습니다.

□ 사업 참여가 가능한 대상지도 대폭 확대하였습니다.

ㅇ 기존의 정비구역 뿐만 아니라 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 非 정비 구역까지 적용 가능한 모델을 신설하여 새로운 주택공급을 원하는 주민들의 수요를 충족시키겠습니다.

□ 개발사업으로 내몰릴 수도 있는 사회적 약자도 두텁게 보호합니다.

ㅇ 세입자․영세상인 등 개발사업이 시작되면 외곽으로 내몰릴 수밖에 없는 취약계층에게는 임시 영업공간, 건설 후 공급될

새 아파트의 공공임대주택을 재정착용으로 제공합니다.

ㅇ 동시에, 사업 구역 간의 순환정비 및 수도권 인근 택지를 활용한 광역 순환정비를 통해 주택멸실 및 이에 따른 이주수요에도 효과적으로 대응할 수 있습니다.

□ 개발이익 사유화 걱정이 없어 과감한 규제완화도 가능합니다.

ㅇ 공공은 발생하는 수입을 모두 공익 상의 목적으로만 사용하므로 과감한 용도지역 변경 및 용적률 완화, 기부채납 완화 등이 가능하고, 재건축의 경우 초과이익 부담금을 부과하지 않습니다.

□ 그 결과 얻은 개발이익은 우리 사회 모두가 공유합니다.

ㅇ 개발이익은 토지주 추가수익, 생활SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대․공공자가주택 등에 활용합니다.

4) 공공주도 3080+로 내집 마련 기회를 대폭 늘리겠습니다.

□ 이번 대책을 통해 非정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 󰡔도심 공공주택 복합사업󰡕과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 󰡔공공 직접시행 정비사업󰡕, 도시재생의 실행력을 강화한 󰡔주거재생혁신지구󰡕 사업을 추진합니다.

ㅇ 대표적으로 신규 도입되는 󰡔도심 공공주택 복합사업󰡕은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고,

- 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 추진합니다.

ㅇ 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획입니다.