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영끌 전세대책! 실요성없음! 네오비 영상팀 허승범 / 2020.11.23

 

1. (원인) 영끌 전세대책에 무주택자들 한숨만

 

"전세난 원인부터 해결책까지 문제 잘못 짚었다" 비판 속출

"엉뚱한 곳만 계속 긁어대니 이젠 아프고 피만 나와“

 

전세난의 원인 진단부터 해결책 제시까지 시장의 입장과는 거리가 멀어,

단순히 숫자 채우기에 급급한 미봉책에 불과하다는 지적이다.

 

먼저 정부가 최근 전세난의 주요 원인을 임대차보호법 등 정책 부작용이

아닌 '저금리' 탓으로 돌린 것에 대한 비난의 목소리가 컸다.

 

정부는 대책과 함께 배포한 질의응답 자료에서 "(전셋값은) 임대차3법 및 강화된 실거주 요건이

논의되기 이전인 2019년 하반기부터 상승 전환됐다"며 "금리 인하, 가구 분화에 따라 최근

가속화된 가구 수 증가 등이 전세가 상승의 주요 원인"이라고 설명했다.

 

이는 입주물량이 감소하는 가운데 임대차법 시행으로 전세매물이 줄고, 집주인의 실거주

요건 강화로 전세 품귀가 심화해 전세난이 발생했다는 시장 참여자 및 전문가들의 분석과 배치되는 주장이다.

 

네티즌들은 "실제 부동산 현장을 방문해보고, 공인중개사들의 얘기를 들어보기는 한 것인지 의심스럽다.

전형적인 탁상행정에 불과하다"며 "정책 실패를 인정하지 않고 언제까지 남 탓을 하려는 것이냐"고 지적했다.

 

20일 서울시부동산정보광장에 따르면 임대차 3법의 시행(7월 31일) 이후 서울의 아파트 전세 거래량은 지속적으로 감소했다.

지난 7월 1만3265건에서 8월 9911건으로 줄어들었고, 9월 7264건, 10월에는 6863건에 그쳤다.

제도 시행 이후 석 달 만에 거래량이 반 토막 났다. 아파트 전세수요가 임대차 3법의 직접적 영향을 받은 셈이다.

 

이와는 달리 서울시 다세대·연립 전세 거래량은 제도 시행 전과 크게 달라진 점이 없다.

7월 거래량은 7010건, 8월 6535건, 9월 5750건, 10월 4822건으로 완만하게 감소세를 이어가고 있다.

10월 4822건은 지난해 같은 기간 6321건과 비교해 볼 때 24%가량 물량이 줄어들었다.

단독·다가구 역시 물량의 변동 폭이 미미하다. 7월 4925건인 전세거래량은 10월 4123건으로 802건 줄어드는 데 불과했다.

 

결국 서울의 전세수요 가운데 아파트는 임대차 3법의 영향을 크게 받아 거래량은 물론 공급량까지 줄었지만,

비(非)아파트는 정책 영향을 받지 않아 전세수요 변동도 크지 않았다는 의미다.

 

그런데도 정부는 정작 전세난 해소에 필요한 아파트 공급 물량은 고작 3500가구(서울)를 확보하는 데 그쳤고,

1인 가구 중심의 소형 혹은 비아파트 물량을 끌어모으는 데 집중했다.

진단도 잘못됐고, 처방도 잘못 나올 수밖에 없다는 비판이 많은 이유다.

 

* 쟁점(전세가격상승원인)

정부 : 금리인하, 가구 분화가 원인

시장 : 임대차법으로 인한 전세매물 감소, 집주인실거주요건 강화로 전세매물 감소

 

2. (물량) 전세난 근본원인 방치 물량만 늘려

 

전세난의 근본 원인은 그대로 두고, 물량만 늘린 대책이 실효성이 있을지 우려하는 목소리도 나온다.

 

정부는 2022년까지 전국에 11만4000가구(수도권 7만2000가구)를 전세 위주로 공급하기로 했다.

대부분이 공실인 공공임대를 활용하거나, 다세대나 오피스텔을 매입해 전세로 재공급하는 방식이다.

빈 상가와 오피스, 호텔 등을 리모델링해 공급하는 것도 포함됐다.

 

장기간 공실인 임대주택은 입지가 좋지 않거나 상품성이 떨어져 수요자들이 외면하는 경우가 많다.

현재의 전세난은 아파트 부족에 따른 것인데, 새로운 공공임대는 빌라, 오피스텔 등이 대부분이다.

"공공임대를 전세로 전환하고 빌라 임대를 늘린다고 해서 아파트 중심의 임대차 시장이 안정되지 않는다“

 

= 전세 시장의 안정을 위해선 공급 지역, 물량, 속도 등 3박자가 정책 실효성의 관건이 될 것

 

* 쟁점

물량 공급을 늘리겠다는데 왜 실효성이 없다고 난리?

아파트 전세는 없다? 전세가격 잡을 방법은 없나?

 

3. (공실물량) 입주자 모집중인 영구임대를 12월에 또 내놔?..이상한 전세대책

 

정부가 공공임대 공실 4900가구(서울 기준)을 활용해 전세형 공공임대를 공급하겠다는

전세대책을 발표했지만 생색내기에 그칠 가능성이 높다.

 

서울주택도시공사(SH공사)가 자체적으로 갖고 있는 입주자 모집 계획이 반영되지 않은

채 현 시점 기준 공실을 단순 집계한 것에 불과해서다.

 

정부가 집계한 서울시 내 3개월 이상 공공임대 공실은 지난 10월 기준 총 4936가구다.

 

영구임대 498가구, 국민임대 1383가구, 행복주택 71가구, 매입임대 1091가구,

기타 1893가구 등이다. LH 소유의 900여 가구를 제외하면 4000여 가구가 서울주택도시공사(SH공사) 물량

 

정부는 이들 공실을 공공전세로 전환해 서울의 역대급 전세난을 해소하는 데 활용한다는 계획이다.

현행기준에 따라 우선 공급한 후 남은 물량에 대해 전세형 임대로 한시 운용하겠다는 것.

또 기존 전세 수요를 흡수하기 위해 소득·자산 등 입주 자격을 없애고 입주 대상을 확대할 방침이다.

 

집계된 공실 중 전세형 임대로 활용 가능한 물량은 많지 않을 것이란 전망이 우세하다.

현행 기준에 따라 우선 공급하면서 대부분 소진될 가능성이 높아

 

SH공사는 현재 영구임대주택 공실을 채우기 위해 예비입주자 모집공고를 낸 상태다.

SH공사 관계자는 "영구임대에서 공실이 나는 이유는 기존 입주민이 사망하거나 퇴거했기 때문"이라며

"연간 발생한 공실을 채우기 위해 1년에 한번씩 예비입주자를 모집한다"고 말했다.

 

* 쟁점

공급물량 공급하겠다는데 왜 실효성이 없다고 하는가?

 

4. (품질) '질좋은 중형임대' 6만3천가구 공급.. 성남낙생 등 6곳 선도단지로 거론

 

중산층 3~4인 가구 위한 대책

거주기간 최장 30년으로 확대

 

임차가구 주거안정을 위해 주택수급 관리와 함께 공공임대를 '질 좋은 평생주택'으로 업그레이드하는

방안을 병행 추진할 예정(고품질 중형주택(질좋은 평생주택)'이 신규 도입돼 5년간 6만3000가구)

 

* 쟁점

고품질 중형주택을 수도권에 공급하겠다는데 왜 실효성이 없다고 하는가?

 

5. (입지) 국토부 차관 "호텔 개조한 전셋집, 도심내 직주근접 장점“

 

윤성원 국토교통부 제1차관은 호텔을 개조해 1~2인가구의 전세 물량으로 공급키로 한 대책에 대해

"해외에서는 호텔을 주택용으로 많이 공급한다"며 "호텔은 입지가 도심내 요지에 있어 장점"이라고 강조

 

* 쟁점

좋은 입지에 주택을 공급하겠다는데 왜 실효성이 없다고 하는가?

결국 아파트가 없으니 다세대 다가구 등의 품질을 높이겠다는 것? (호박 vs 수박)

전세가격 상승은 아파트가 원인인데 왜 이런 대책이 나왔나?

 

6. 김포시·대구 수성구·부산 해운대구 등 7곳 조정대상지역 지정

 

집값 오를대로 올라 정부 규제 '실기'…집값 하락 전환 기대 난망 

경기도 김포시,부산광역시 해운대·수영·동래·연제·남구, 대구광역시 수성구를 조정대상지역으로 묶었다. 

효력 발생은 20일부터다.

 

* 쟁점

조정대상지역 지정하면 지가 하락할까?

규제지역 지정 왜 이렇게 늦었나? (선거?)