살아난 서울 아파트 매수 심리…10주만에 ‘사자’가 ‘팔자’ 앞서한국감정원 매매수급지수 100 회복중개업소 마다 매수희망자가 매물 보다 많아져“전세난, 유동성 과잉 효과로 계속 오를 것”“코로나19 따른 경기침체로 급상승 어렵다” 의견도한국감정원은 12일 주간 아파트가격동향조사 자료를 통해 6월 둘째 주(8일 기준) 서울 아파트 ‘매매수급지수’가 100.8로 전주(97.0) 보다 3.8포인트 오르며 100 위로 올라섰다고 밝혔다. 서울 아파트 매매수급지수가 100 위로 오른 건 지난 3월 마지막주(30일 기준) 100.0 이후 10주 만양천구·구로구가 속한 서남권은 매매수급지수가 105.0로 서울에서 가장 높다.마포구·서대문구·은평구가 속한 서북권역 매수우위지수는 103.9로 전주(97.2)보다 6.7포인트나 올랐다성동구·광진구·동대문구가 포함된 동북권역도 101.4를 기록(전주 97.6)하며 역시 100 위로 올라섰다강남·서초·송파·강동구가 포함된 동남권 매매수급지수는 95.0으로 전주(87.7)보다 7.3포인트나 뛰면서 서울에서 오름폭이 가장 컸다시중유동성이 3000조원을 넘어설 정도로 돈이 넘치는 것도 최근 서울 주택시장 회복의 원인으로 본다중소형, 중저가는 초고가 주택과 차별화하면서 인기를 끌 것초고가 잡다 중저가 놓쳤나…6억~9억원 아파트 '불티’6억 이하 서울 아파트값 '껑충'…주변 집값 상승 '부채질' 하나서울 외곽지역 6억 이하 아파트값 산발적 상승12·16부동산 대책 이후 중대형 대비 2.6배 올라중저가 시장, 신고가 경신 지속 중급제동 걸린 15억 초과도 재반등 추세전문가 "중저가 상승하나 급반등 어려워"* 쟁점전반적인 시장 분위기? 카페 반응?가격 상승의 원인 → 용산 개발 등 통해 주택 공급의지수요는 어디에서 나오는가?2. 더 강력한 규제예고에 ‘월백족’이 줄어든다올부터 임대소득 과세 본격화한달 100만원 이상 10%P ↓세입자 보호 ‘임대차 3법’ 추진신고제 자금출처 소명해야→ '임대차 3법, 전월세 무한연장' 추진에 임대인들 '부글부글'전세와 달리 월세는 1주택자도 임대소득 과세→ 시장에선 벌써 전세가 오르고 과세 대상이 되는 고가 월세가 줄어드는 등, 예고된 규제에 대한 움직임이 시작급매물 소진 과정에서도 월세를 받는 매물은 불리했다. 주택담보대출이 금지된 서울지역 15억원 이상 아파트의 경우, 전세 보증금이 클수록 매도가를 높이 받고 빨리 팔렸다. →급매물 가운데 월세를 낀 매물은 전세 낀 매물보다 호가가 1억원까지 낮았다정부가 추진 중인 ‘임대차 3법’은 ▷전·월세 신고제 → 자금 시장 투명화 (단점, 신고의무)▷계약갱신청구권제 → 세입자 보호 (단점, 부동산 연관 산업 침체)▷전·월세상한제로 요약된다. → 세입자 보호 (단점, 자율경제침해)이를 통해 전·월세 시장을 투명하게 해서 세입자를 보호하겠다는 것이 추진 이유다. 여당에선 세입자가 원할 경우 전·월세 계약기간에 제한을 두지 않는 ‘전·월세 무한 연장법’도 발의했다. * 쟁점 - 과도한 임대인 재산권 제한정책월세보다 전세 선호 현상 시장의 빠른 반응? 원인?"앞으로 세입자 면접보고 뽑아야"?전세자금 대출을 막지 않는 이유?임대차 3법이 미치는 영향3. 집 자금출처 기재 혼란…"신용대출도 못쓴다니“LTV한도 초과 신용대출도 금지편법대출 적발시 전액환수 조치9억 이상 DSR규제도 확대 검토부모지원땐 증여·차입증빙까지"집값 올려놓고 대출도 막아“최근 자금조달계획서 제도가 강화되면서 신용대출을 주택 구입에 활용해도 되는지가 확실치 않아 혼란에 빠진 실수요자 (신용대출이나 마이너스통장)→ 금융당국은 원칙상 주택담보대출비율(LTV)을 초과하는 주택 구입 목적의 신용대출을 허용하지 않고 있으며, 향후 위반 사항이 적발되면 기존 주택담보대출까지 전액 회수할 수 있다자금이 부족한 20·30대 신혼부부의 경우 신용대출을 쓰지 않으면 집을 마련하는 것이 사실상 불가능해 자금출처 조사에서 문제가 될까봐 고민대부분 젊은 실수요자들은 신용대출이나 부모의 지원, 회사에서 나오는 임직원 대출 등을 모두 받는 이른바 '영끌대출'로 주택 구입 자금을 마련하는 경우가 많다.→ 실제 일선 창구에서는 '생활비 대출' 등을 명목으로 기존 법규를 우회한 편법 신용대출을 해주는 경우도 많다. 금융당국 감시망을 피하기 위해 주담대를 받기 수개월 전 미리 신용대출을 받거나 마이너스통장을 만든 뒤 추후 계약금이나 잔금으로 활용하는 식직계존비속 증여세 면제 한도인 5000만원 이상을 지원받으면 증여세 납부내역을 함께 제출해야 한다.* 쟁점 – 내로남불?정부의 지나친 간섭 vs 시장 안정화를 위해 필요한 일4. ‘마용성’은 옛말? 이제는 ‘용성광’‘마용성(마포·용산·성동)’이 지고 ‘용성광(용산·성동·광진)’이 뜬다광진구는 한강변에 ‘광남 학군(광장동 일대)’이라 불릴 정도로 학군이 좋고 강남 접근성도 좋다. 약점은 신축이 부족하다는 것. 최근 상승세는 개발 호재가 있는 데다 정비 사업으로 약점을 보완할 것이라는 기대가 반영된 결과인 것으로 보인다. 광진구에선 동부지법 부지 등을 첨단업무복합단지로 개발하는 구의·자양재정비촉진지구 사업과 동서울터미널 현대화 사업이 진행 중이다.* 쟁점광진구가 저평가 되었다?광진구 집값이 2013년엔 마포보다 높았는데 2017년 마포가 앞서더니 이제는 광진이 다시 앞서고 있다 (사실?)5. 투기지구 대출 조이자… '갭투자' 124% 급증자금조달계획서 보니 서울 주택구매 절반이 ‘갭투자’2018년 총 12만4684건 중 51%가 보증금 안고 매수강남선 송파구(63.3%), 강북선 성동구(67.8%) 가장 높아본인이나 가족이 실제 입주하는 거래는 지난해 2만3106건에서 올해 3만61건으로 30% 늘긴 했지만 전체 거래에서 차지하는 비율은 66.7%에서 56.2%로 10%포인트 이상 낮아졌다.1. 규제책이 도입된 후, 주택 거래에서 '임대용 주택'이 차지하는 비율이 오히려 늘어난 것2. 규제가 투기 수요가 아닌 실수요자의 피해를 오히려 키우는 '규제의 역설'이 현실화하고 있다는 평가3. 매매가격은 내리고 전세 가격은 오르면 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 활발해질 조건* 쟁점규제로 인한 갭투자 비율 증가?넘쳐나는 전세 수요가 갭투자 부추겨?6. 목동6단지 안전진단 최종 통과…재건축 본격화5,9단지도 통과 유력목동 전체 재건축 기대서울 집값 더 오를 듯목동6단지 아파트가 지어진지 35년 만에 재건축 첫 관문인 정밀안전진단을 최종적으로 통과했다. 총 2만6629가구가 있는 목동 신시가지아파트 1~14단지 중엔 최초다. * 쟁점목동 아파트 안전진단 최종 통과가 미치는 영향서부권 아파트 가격 상승 예고7. 공인중개사 인터넷 허위매물 적발...결국 용두사미?"계약종결 몰랐으면 처벌 불합리"중개사 이의 제기에 대상 축소단속업무 담당 한국감정원 유력허위매물 관련한 실효성이 적다!* 쟁점다수의 부동산에 매물 접수 후 거래 완료 된 내용도 통보광고한 중개사도 허위매물 접수한 의뢰인도 같이 책임! 왜 못하나?관련 된 내용 의미가 있나?