5. 3만명 사는 송파 헬리오시티, 왜 자영업자 무덤이 됐나"잘되는 프랜차이즈 피부과 병원도 포기했어요"(피부과 전문의 A씨)"대출 받아서 임대료 내고 있어요"(자영업자 B씨)9517세대 약 3만명이 입주하는 대단지 답게 상가도 주목을 받았지만 입주 후 1년이 지난 지금 단지 내 상가는 자영업자의 무덤이 되고 있다.헬리오시티 모든 가구가 입주를 완료한 지 1년이 지났지만 상가 공실률은 40~50%에 달하고, 상가를 떠나는 임차인들도 늘고 있다.1만가구, 3만여명을 품은 대단지 상권은 왜 침체된 것일까? 왜 자영업자의 무덤이 됐을까?[수요와 공급]수요 공급이 안 맞는 거예요. 사람들은 공실이 없을 것이다? 장사가 잘될 것이다? 이런 생각을 하고 들어왔는데 실제로 장사가 안 돼요. 그건 어떻게 봐야 하냐면 여기에 3만명이 살고 있는데 이 사람들이 쓸 수 있는 돈은 이미 정해져 있어요.그러면 그 돈으로 상가들이 원하는 매출을 올릴 만큼만 상가가 만들어져야 하는데 상가 공급이 너무 많은 거죠. 상가가 많으니까 당연히 소비자들이 쓰는 돈은 적은 데 상가가 많으니 나머지가 공실인 건 당연한 얘기죠. 수요에 비해 공급이 너무 많은 것이고, 소비자 입장에서는 자기가 쓸 돈에 비해 상가가 너무 많으니 상가들이 매출을 올릴 수 없는 거죠.[비싼 임대료]1년 전 입주 때는 8평 기준 1000만원이었는데 지금 600만~700만원, 도로 건너면 200만~300만원, 100만~200만원 정도로 떨어지는데임차료가 높다 낮다는 건 결국 절대적인 기준은 아니에요. 왜냐 매출이 많이 나오면 임차료가 높아도 들어올 수 있잖아요. 근데 지금 수요가 없으니까, 즉 소비자들이 여기서 돈을 많이 안 써주니까 매출이 안 나오고 높은 임차료를 내고서라도 들어오고 싶지만 못 들어오는 거죠.여기가 8호선 출입구거든요. 출퇴근할 때 많은 사람이 이용할 텐데 그럼에도 왜 공실이 생기죠?가구당 한 달에 얼마나 쓸까요? 한 가구당 250만원정도 써요250만원을 한 가구가 우리 동네에서 쓸까요? 아니면 저쪽에 롯데월드에 나가서 쓸까요? 직장에서 쓸까요? 나누어서 쓰겠죠.아파트 단지 내에 단지 근처에 있는 상권을 전문 용어로 '지구 상권'이라고 해요. 쉽게 말해 동네 상권(쉽게 계산하기위해서 30%라고 가정= 30%면 100만원)점포가 하나당 매출액을 얼마나 올려야 (임대인이) 원하는 임차료를 내고 유지할 수 있을까요? 보통 상가들이 1층에서 아무리 잘된다고 해도 상가 평균은 매출액이 3000만원 나오기가 쉽지 않아요. 그러면 상가 하나당 3000만원의 매출을 올리려면 100억을 갖고 이 사람이 써주면 한 가게가 3000만원씩 매출 올리면 몇 개쯤 있어야 상가가 버틸까요? 300개요.좋은 상권이야 해서 300개밖에는 안 지어야 하는데 700개를 지었으니까요.사람들이 100억원을 쓴다면 600개의 점포가 나눠 가지면 하나당 2000만원도 못해요. 매출. 2000만원의 매출을 올려서 순이익을 얻을 수 있는 수준이 되려면 임차료가 얼마여야겠어요. 이것도 역산하면 나오는 거죠.* 쟁점상가투자의 적기는?상가 투자시 살펴보는 포인트