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무용지물 당근책! 12.16대책이후 서울 아파트 거래량 최저갱신 네오비교육팀 / 2020.02.11

 

1. 세금혜택 줬는데 거래량 급감…다주택자 매물 언제?서울 아파트 월간 거래량 11개월 만에 최저정부가 12.16 대책 이후 거래 위축을 고려해 올해 6월 말까지 양도소득세 중과 유예, 장기보유특별공제(이하 장특공제) 적용 등 세금을 수억 원 줄여주는 ’당근책‘을 내놨지만 매물은 나오지 않고 있다. 오히려 서울 아파트 월간 거래량은 급감했다. 양도세, 보유세 절세 매물 3월 이후 출현 가능성절세를 노린 매물이 3월 이후 나올 수 있다는 전망도 있지만 소수의견이다.정부가 6월 말까지 양도세 중과 유예기간을 줬기 때문에 일단은 시장이 관망한 것”이라며 “잔금청산 등 최종거래까지 약 1달이 소요되고, 보유세(재산세+종합부동산세) 과세 기준일이 6월 1일이란 점을 고려하면 5월 말까지 거래를 성사시키기 위해 3월부터 매물이 조금씩 나올 수 있다”● 쟁점● 거래량 급감의 원인 및 호전가능성오늘의 이슈! 15억 넘는 아파트, 9억초과 아파트, 이슈지역2. 15억 넘보던 강북 새 아파트 규제에 뒷걸음질…- “9·13 때보다 상황 나빠져” 은마·잠실주공5단지, 두 달 동안 실거래 신고 1건 - 4424가구 대단지 은마아파트 올 들어 ‘거래 신고’ 0건 “관망세 지속”…‘엎친 데 덮친 격’ 강남3구 첫 코로나 바이러스 확진자 소식 일파만파-비강남 핵심지 아파트 15억원 눈앞에 두고 가격 내림세 -(마포, 길음뉴타운(래미안길음센터피스), -완판 행렬이던 보류지도 15억원 넘기자 유찰 -신길뉴타운(보라매SK뷰) 보류지고가 주택 시장의 거래 위축이 강남 3구(강남·서초·송파)에서 비강남 인기 지역으로 번져나가고 있다.● 쟁점15억 넘는 초고가 아파트 앞으로 어떻게 흘러갈까?초고가 아파트가 시장가격을 끌어올리는 형태는 앞으로도 지속될까?3. ‘9억 넘는 아파트’ 거래 강남 위에 분당·부산12·16 규제이후 ‘풍선효과’조정지역 해제 부산 72건 거래 / ‘엘시티 더샵’ 입주권 손바뀜 활발새 아파트 없는 분당도 63건뜨는 수원 영통, 마포·용산 추월 / 자고나면 1~2억 '껑충'…수원·용인 집값 거품일까?▶‘강남 잡겠다’는 사이, 분당·수원 영통 등 고가아파트 거래 급증성남시 분당구에서도 9억원 이상 고가 아파트 거래가 63건이나 일어나며 강남구(59건)와 서초구(54건), 송파구(39건)분당은 부산처럼 새 아파트 이벤트도 없이 60건이 구축 아파트 거래1. 주택담보대출비율(LTV)이 70%2. 수원 개발 호재 - 수원지역의 숙원이었던 신분당선 호매실 연장 사업(수원 광교~호매실)의 예비타당성 조사 통과와 수인선(인천~수원) 개통 등의 교통 호재3. 용인 개발 호재 - 지하철 3호선 수서 차량기지 이전 및 3호선 연장, SK하이닉스가 120조원을 투자하는 용인반도체클러스터 산업단지 조성실수요자 서울과 지리적으로 가깝고, 비교적 교통여건이 양호한 수원과 용인 지역에 실수요자들이 몰린다[국토부 "9억 이하 주택과 수도권 주택, 고가 주택과 갭 많이 좁혀.. 상승세 꺾일 것"]'9억원 이하 아파트 키맞추기' 현상과 관련 "과거에도 부동산 대책 발표 후 강남권 중심으로 가격이 하락하면 일시적으로 강북이 오르고 경기도 남부까지 따라 올랐다"면서 "결국은 시차를 두고 저가 아파트도 하락하는 쪽으로 돌아설 것"이라고 전망했다.그동안 덜 올랐던 9억원 이하 주택이 상승세를 유지하고 있어 서울 전체 주택가격 흐름이 마이너스(-)로 돌아서지 않았는데 고가주택과의 갭(차이)이 많이 좁혀졌기 때문에 상승세가 꺾일 것으로 본다.● 쟁점 - 규제의 부작용, ‘풍선효과’다른 곳은 개발호재 때문이라고 한다면 분당이 뜨는 이유?정부의 의견 이번에는 맞을까?4. 부동산 규제 강화에 높아진 보류지 인기…처분 방법 두고 깜깜이 논란“보류지(여유분의 아파트) 4채 가운데 3채는 시세대로 공개입찰하고, 1채는 조합장 공로분으로 조합장에게 조합원 분양가로 제공한다.” 서대문구 홍은14구역 재개발 조합은 이 같은 안건을 조합 대의원회에서 의결보류지란 조합이 분양 물량의 누락·착오나 소송 등에 대비하기 위해 분양하지 않고 유보한 물량을 뜻한다. 전체 가구 수의 1% 안에서 설정이 가능하다.강동구 고덕주공3단지 재건축 조합(고덕 아르테온)은 최근 보류지 9채 가운데 1채를 조합 사무장에게 조합원 분양가로 넘기기로 했다가 조합원 반발에 부닥쳤다. 2017년 일반분양 당시 전용면적 59㎡의 분양가는 약 6억 원이었지만 최근 이 면적대 시세는 12억 원에 육박한다.서대문구 홍은14구역 재개발 조합은 이 같은 안건을 조합 대의원회에서 의결했다. 지난해 11월 ‘북한산 두산위브’ 아파트로 준공된 이 아파트 전용면적 59㎡의 현재 시세는 6억~6억2000만 원이다. 2016년 일반분양 당시 분양가는 3억6000만~3억9000만 원에 불과했다. 조합원 분양가가 일반분양가보다 낮은 걸 감안하면 조합장은 이 결정으로 시세차익만 최소 3억 원 이상 거둘 수 있다.문제는 공개 입찰 대신 임의로 보류지를 처분하려는 조합들이 나타나면서 불거졌다. 현행 도정법에는 보류지 처분 방식을 ‘일반분양(공개 입찰)할 수 있다’고만 돼 있다. 공개입찰이 강제 규정은 아닌 것이다. 서울시 조례에는 ‘일반분양(공개입찰)해야 한다’고 보다 강화돼 있지만 이를 지키지 않더라도 처벌 규정은 없다.2. 서울시 "표준지 공시지가 낮춰달라"...국토부에 첫 요청강남·마포·서초 등 4개 자치구"하향 검토해달라" 자료 전달공시지가가 가파르게 오르면서 일부 자치구에서 보유세 부담 증가 등 불만이 속출하면서 이례적으로 국토부에 속도 조절을 제안한 것● 쟁점보류지 처분 방식공시지가 낮춰달라 왜?5. 민간 임대주택 늘어 집값 올랐나?…서울시 vs 국토부 '엇박자’국토부 산하 한국감정원 "임대주택과 집값상승 연관성 적다"임대주택 대부분 3억 밑인데, 집값은 9억 초과에서 많이 올라반면 서울시·시민단체는 '임대주택 활성화' 방안에 부정적 민간 임대주택 활성화 정책이 집값 급등에 영향을 줬는지 여부를 놓고 정부와 서울시가 때아닌 갑론을박을 벌이는 분위기다. 민간임대사업 과정의 의무임대 규정이 '매물잠김' 효과를 가져와 집값을 끌어올렸다는 서울시와 일부 시민단체의 주장에 맞서 국토교통부 산하 한국감정원은 '연관성이 없다'며 반박하고 나섰다.임대사업자가 부담하는 의무보다 세제 혜택이 크기 때문에 다주택자들이 임대사업자 제도를 조세회피 수단으로 삼아 투기가 더욱 확산한다국토부는 곤혹스러운 분위기다. 오는 2022년까지 민간 임대주택 200만호 달성을 목표로 세운 상태지만 당장 장관까지 나서 "다주택자는 집을 파시라"고 압박하는 와중에 다주택자에게 과도한 세제혜택을 주는 민간 임대를 마냥 풀어놓을 수도 없는 탓● 쟁점갑자기 이런 이야기가 나온 이유는 무엇일까?6. 홍남기 "강남4구 전셋값 안정 추세…일부 불안 엄중 모니터링“홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 "강남4구(서울 강남·서초·송파·강동) 전셋값 증가율이 현저히 낮아졌다"며 "일부 전셋값 불안은 엄중히 모니터링하고 있다“● 쟁점진짜? 반전세는??------------------------------------------------------------------------------------------------------------------