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부동산 핵심 판례
| 확장된 베란다. 발코니 구별 못해, 이행강제금 부과는 중개사고로 연계 | 김미정 / 2018.11.17 | |
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■ 확장된 베란다. 발코니 구별 못해, 이행강제금 부과는 중개사고로 연계 개업공인중개사가 갑으로부터 주택 매수의뢰를 받고 중개사무소 인근에 2-3년 전 신축한 4층 다세대주택의 최상층이 다른 층과 비교하여 평수는 동일하고, 조망권이 우월함에도 불구하고, 가격도 저렴하여 중개를 하여 거래계약을 체결하고 입주를 하였습니다. 갑씨은 입주 6개월 뒤 관할관청으로부터 위법건축물 과태료를 받고 놀라 개업공인중개사에게 항의를 하였고, 확인해본 바 이 집 베란다가 무단 증축이 되었으며 이로 인해 위반 건축물에 등재돼 있다는 사실을 알게 되었습니다. 또한 과태료 하단에 갑씨는 매년 이행 강제금을 부담하면서 사용하든지, 전부 철거하고 원상복구를 해야 할 상황이 되었습니다. “사실 개업공인중개사는 주택의 증축된 부분을 알고 있었지만 주변에 상당수 신축 건물이 이 같은 확장 공사가 일반적인 만큼 불법이라고 예상하지 못했던 것입니다. 실제로 1.5m 이내 발코니 확장 공사는 합법입니다. 하지만 베란다는 그렇지 않습니다. 개업공인중개사는 베란다와 발코니의 정확한 의미를 구분하지 못해 생긴 실수로 보아야 합니다. 이렇게 불법으로 증축된 위법건물을 중개를 하면 중개업법을 위반하여 의뢰인으로부터 손해배상청구를 받게 됩니다. 특히 최근에 신축된 다세대 다가구 주택을 중개를 할때는 주의를 해야 합니다. ●‘베란다’확장이 불법이라고 ? 발코니와 베란다, 테라스는 비슷한 것처럼 생각을 합니다. 실생활에서도 이 단어들을 혼용해 사용하는 경우가 많이 있습니다. 하지만 건축법상 세 가지는 전혀 다른 개념입니다.
그림) 건물 외부에 붙은 완충 공간으로 아파트 '발코니'가 정확한 표현이다. 먼저 아파트에 흔한 공간으로 흔히‘베란다’로 부르는 곳은 사실 ‘발코니’가 맞는 표현입니다. 발코니(balcony)는 ‘건축물의 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간으로 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충 공간’을 의미합니다. 따라서 아파트 거실이나 부엌 등에 딸려있는 공간으로 1.5m 이내에서 확장이 합법화 된 공간을 부르는 이름은 ‘발코니’입니다. 단독 주택에서 발코니는 거실의 연장으로 앞마당과 주방에 연결되는 서비스 부분입니다. ‘베란다’(veranda)의 의미는 위층이 아래층보다 면적이 좁을 때, 위층과 아래층의 면적 차로 생기는 아래층의 지붕 쪽에 생기는 여유 부분을 베란다라고 합니다. 즉 베란다는 건물의 1·2층의 면적 차로 생긴 바닥 중의 일부 공간을 활용하고자 하여 생긴 공간으로 아래층 지붕을 이용한 것입니다. 따라서 A씨의 경우처럼 건물 최상층에 있으면서 아래층의 지붕을 활용한 공간은 '베란다'가 되며 확장할 경우 불법 증축이 될 수 있습니다. "보통 지붕이 없는 베란다 공간을 확장하는 공사는 불법입니다.
그림) 베란다를 무단으로 증축하여 사용하면 위반건축물로 과태료가 부과됩니다. ● ‘아파트 베란다’의 정확한 사용 사례는 따로 있습니다. 신축 아파트와 다세대 주택에서 흔히들 사용하는 용어인‘테라스(terrace)’는 어떨까? 테라스는 엄밀히 말하면 건물 정원에 설치하는 높낮이가 다른 공간을 통상 지칭하는 용어입니다. 1층에만 설치할 수 있고 휴식처나 놀이터 등으로 이용되고 있습니다. 전원주택의 '데크' 부분을 떠올리면 쉽게 이해 할 수 있을 것입니다. 아파트 광고에서 ‘테라스 하우스’,‘테라스’ 등으로 부르는 공간은 대개 위층 면적을 아래층보다 좁게 지으면서 생긴 여유 공간입니다. 우리에게 더 익숙한 말인 ‘베란다’가 정확한 명칭입니다. 흔히 쓰는 ‘아파트 베란다’라는 이름의 원래 주인은 엉뚱한 데 있었던 셈 입니다. ● 위법건축물을 적법건축물로 만드는 방법 1). ‘위반. 딱지 붙는 순간, 이행강제금의 대상 다가구주택에 옥탑방을 개조하거나 발코니 확장, 상가주택 내 상가면적을 증가시키는 등의 건축행위를 할 때는 사전에 허가를 받아야 합니다. 내 집이라고 허가 없이 개조하여 사용하다 적발되면 위반건축물로 낙인찍히게 됩니다. 최근 감시용 드론으로 개인 건축물에 대한 점검을 강화하면서‘위반’사실이 적발될 가능성이 커지고 있습니다. 위반건축물로 드러나면 행정관청은 소유자(건축주)에게 일정기간을 정해 원상 복구 시정명령을 내리고, 시정이 없을 시 이행강제금을 부과합니다. 이행강제금은 1년에 2회 시정될 때까지 부과되기 때문에 소유자(건축주)에겐 상당한 부담으로 작용하게 됩니다 2). 재산권 제한을 가져오는 위반건축물의 폐해 그리고 건축물대장에 ‘위반건축물’로 등재되는 순간부터 해당 건축물 소유자(건축주)는 재산권 행사에 제한을 받습니다. 일단 집을 팔려고 내놔도 이행강제금 부담에 매수자들이 선뜻 나서지 않고요. 임대차도 위반건축물에 대해선 원칙상 전세자금 대출이 불가능해 임차인들이 꺼리게 됩니다. 소유자가 1인인 다가구주택의 경우, 불법 증축하지 않은 층에 대해 전세자금대출이 가능하다고 하지만 예외일 뿐입니다. 또 위반건축물은 언제든지 주민들의 민원 대상이 될 수 있습니다. 증축으로 미관 및 일조권을 저해하거나 샌드위치 패널 등을 활용한 날림 건축으로 화재 등 안전상의 위험이 대두되기 때문입니다. 3). 위반건축물을‘음지’에서 ‘양지’로 그렇다고 해서 무조건 위반건축물을 철거해야 한다면 소유자는 막대한 경제적 피해를 입게 됩니다. 그렇다고 해서 행정관청이 위반건축물을 계속 관리하는 것은 국가적인 낭비이지요. 그래서 상호간 손실을 없애고자 위반건축물을 적법하게 만들어주는 ‘추인’제도가 있습니다. 추인 당시의 건축법 관련규정 등에 저촉되지 않으면서 이행강제금을 최소 1회 이상 납부한 상태여야 그 대상이 될 수 있습니다. 또 『특정건축물 정리에 관한 특별조치법』에 근거, 일정 요건을 만족한 주거용 위반건축물을 적법하게 ‘양성화’하는 방법도 있습니다. 양성화는 추인과는 달리 5~8년마다 특별법에 의해 한시적으로 시행되는 제도로, 서민들의 주거안정 및 국민의 재산권 보호가 그 목적입니다. 양성화를 원하는 위반건축물 소유자(건축주)들은 정해진 기간 내 “특정건축물신고서”에 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 구청에 제출하면 되고요. 접수를 받은 관청은 건축위원회의 심의를 거쳐 신고일로부터 30일 이내에 사용승인서을 해주고 있습니다. (주거용에 한해서요.) 4). ‘양성화’ 신청하려면 때를 기다려야‘ 양성화’ 할 수 있는 일정 요건을 갖춘 주거용 건축물이란, 2012년 12월 31일 당시 사실상 완공된 것으로서 △전용 85㎡이하 다세대주택 △연면적 165㎡ 이하 단독주택 △연면적 330㎡ 이하 다가구주택을 말합니다. 상가주택의 경우, 주택으로 사용하는 면적이 전체의 50%를 넘을 경우 양성화가 가능했습니다. 건축물이 양성화되면 연면적이 증가하게 됩니다. 이에 증가분에 대한 취득세가 발생하며, 재산세도 늘어납니다. 따라서 양성화를 하지 않았을 때의 이행강제금 등 기회비용을 잘 따져본 후 양성화를 추진하는 것이 좋습니다. 앞서 언급했듯 양성화는 특별법에 따른 한시적 조치이기에 언제나 신청 가능하진 않습니다. 양성화는 1980년부터 2014년까지 총 5차례 시행됐지만, 홍보 부족 등으로 인해 혜택을 받지 못한 소유자(건축주)들도 더러 있습니다. 자신이 양성화 대상 건축물 소유자라면 관련 소식에 관심을 가질 필요가 있습니다. 5). 양성화제도가 오히려 위반건축물을 증가시킨다? 한편 지난해 위반건축물 양성화를 명분으로 한 특별조치법안이 발의되면서 양성화 시행 가능성이 점쳐지기도 했습니다. 일각에서는 이러한 사후 합법화 방안이 오히려 ‘도덕적 해이’로 인한 위반건축물을 증가시킨다며 비판의 날을 세웁니다. 또 법규정을 준수한 국민과의 형평성 위배 문제도 무시할 수 없다고 주장하고 있습니다. 사후 합법화 제도가 악용되지 않고 선의의 소유자(건축주)들에 대한 구제방안으로만 활용될 수 있도록 세심한 대상 선별과 심의가 요구되는 제도의 하나 입니다.
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