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상가 공유지분 권리, 이렇게 주장해야 먹힌다 행복한 중개업 / 2017.12.19

 상가공유지분 권리를 주장하려 할 때 직면하는 가장 큰 문제는 구체적인 구획에 관한 것이다. 쉽게 말해 어디부터 어디까지가 내 지분구역이라는 주장을 할 수 없다는 것이다. 오늘 소개하는 사례는 바로 이 같은 경우를 만났을 때 유용한 지식이 될 것 같다.

  

A상가는 건물 1층 부분을 20개 점포로 구획한 다음 그 각 점포의 호수와 위치 및 면적을 표시한 분할도면을 작성하고 그 분할도면에 따라 점포들을 분양했다.

  

분양 당시 소유주들은 이 건물 1층 내부의 각 점포에 대해 상가건물 1층 부분의 공유지분을 할당하고, 그와 같이 할당된 공유지분에 관해 수분양자들 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 그 후 20개 점포의 수분양자들과 그들로부터 공유지분을 양수한 공유자들이 할당된 공유지분에 관하여 각기 소유권이전등기를 마치고, 분할도면에 표시된 점포를 각자 독립적으로 점유·사용해왔다.

  

이후 건물 소유자들은 위 20개 점포 중 제6호 점포의 면적을 분할도면에 60.77㎡로 표시하고 이에 대해 1층 중58.58/502.14 지분을 할당하면서 1985년 12월 27일 해당 지분에 관해 주식회사 A상호신용금고를 근저당권자로 한 근저당권설정등기를 마쳤다.

  

그런데 소유주들이 다시 제6호 점포의 면적을 다른 분할도면에 60.77㎡로 표시하고 이에 대해 1층 중60.79/502.14 지분을 할당하면서 이를 소외 3에게 분양해 1986년 3월 4일 B씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

 

 A금고가 그 후 위 근저당권의 실행을 위한 경매를 신청함에 따라 개시된 경매절차에서 위 58.58/502.14 지분을 A금고가 경락받아 다른 사람들에게 지분을 판매했다.

  

이에 대해 B씨는 A금고로부터 지분을 매수한 사람들이 자신의 지분을 이용해 이득을 취득하고 있다며 부당이득의 소를 청구했다.

  

원심은 위와 같은 사실관계를 기반으로 해당 건물 1층 부분의 공유자들 사이에는 호수와 위치 및 면적을 분할도면에 의해 특정하고 공유지분을 할당해 분양한 상태로 위 20개 점포를 각자 독립적으로 점유·사용하기로 하는 합의가 이루어진 것이라고 볼 수 있다고 판단했다.

  

따라서 위 20개 점포의 수분양자들이나 그들로부터 해당 점포를 양수한 사람들이 분양한 상태로 해당 점포를 각기 독립적으로 점유·사용하였다면, 다른 공유자들에 대하여 그 점유·사용으로 인한 부당이득반환 의무를 지지 아니한다고 판단했다.

  

또한, 원심은 소유주들이 제6호 점포에 관하여 A금고 앞으로 근저당권을 설정해 준 후 제6호 점포를 다른 사람에게 분양하였다가 위 근저당권의 실행으로 제6호 점포가 경락된 것이므로, B씨는 제6호 점포에 관하여 아무런 권리를 주장할 수 없으며 분양받은 사람만이 제6호 점포를 자신에게 분양한 소유자들에게 손해배상 등을 청구할 수 있을 뿐이라는 취지로 판단했다.

  

하지만 대법원은 다른 판결을 내렸다. 점포 분양 당시 정확한 측량 없이 구획을 정해 영업을 하다가 나중에 칸막이를 설치했으며 점포가 벽체로 명확하게 구분되지 않아 실제 면적과 공유지분이 일치하는지 알 수 없기 때문에20개 점포들은 구조상·이용상 독립성이 있다고 보기 어렵다고 판단했다.

  

결국 이와 같이 1동 건물 중 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상·이용상 독립성이 인정되지 아니한 경우에는 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐, 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 그 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 할 수 없다고 설명했다.

  

공유건물에 관해 과반수지분권을 가진 자가 공유건물의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하지만 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다.

  

따라서 이 경우 비록 그 특정 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하지 못해 손해를 입고 있는 B씨에 대해 과반수 지분권자를 포함한 모든 사용·수익을 하고 있는 공유자가 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다고 판결했다. <대법원2014.2.27. 선고 2011다42430>

  

이 판례에서 눈여겨 볼 부분은 공유지분을 갖고 있는 대형상가의 경우 위치나 면적이 특정되지 않거나 독립성이 인정되지 않았고 사용·수익을 하고 있지 못하다면 다른 공유자에게 부당이득금을 요구할 수 있다는 부분.

 

따라서 이 같은 형태의 상가분양을 받았거나 공동낙찰을 받았다면 공유자들과 협의를 통해 측량 후 벽체 등을 설치해 지분 영역을 명확하게 구분지어 놓을 필요가 있다.