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임야의 종류와 전원주택 건축 가능지 행복한 중개업 / 2017.12.11

임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다. 
보전산지는 다시 공익용 보전산지와 생산용 보전산지(종전 보전임지)가 있다. 
보전산지 중 <공익용 보전산지>에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다.
이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다., 

그러나 <생산용 보전산지>에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인이나 임업인은 일정 조건하에 산지전용을 받아 농가주택을 지을 수 있다. 
또 농장이나 방목등은 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용 가능하다. 

관리지역에 해당하는 <준보전산지>는 도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다. 
준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다. 
따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다. 

● 산지전용허가를 신청할 때는 

▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서 
▲ 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6천분의 1이나 3천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) 
▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다. 

건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할 수도 잇으나 별도로 하여도 된다. 

전용신청을 받은 시장 군수는 법상 제한여부,도로상황, 묘지와의 이격 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다. 

● 산지전용허가기준 

산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 한다. 다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다. 

① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것 
② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것 
③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것 
④ 희귀야생동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것 
⑤ 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것 
산지의 경사도가 25도를 넘지 않을 것. 
⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것 
⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아 니할 것 
⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것 

● 대체산림자원조성비의 납부 

산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소 공사에 착수할 수 있다. 농지전용 때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비를 내게 되는데 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다. 
준보전산지의 전용비는 평당 약 5,600원으로 농지조성비의 1/6정도된다. 

이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면 30일,5천만원 이하면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다. 

● 산지전용허가를 받고 나서 

산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 한다. 1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다. 

● 농임업인은 임업용보전산지도 전용 가능 

농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농 임업인주택을 지을 수 있다. 
전용가능 규모는 지자체에 따라 다르나 통상 대지 200평을 기준으로 보면 된다. 
농림지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로 대체로 건평 40평에 2층까지 지을 수 있는 것으로 보면 된다.. 

● 전원주택지로서 임야의 고려사항 두 가지 

첫째 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다. 그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다. 사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로 2000평~5000평 
정도의 작은 평수의 경치좋은 완만한 임야를 찾는다는 것은 매우 어렵다. 

둘째 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용과 전기. 전화를 인입하는 비용이 추가될 수 잇다. 
이러한 추가비용을 놓고 볼때 웬만한 관리지역 밭을 사서 집을 짓는것이 훨씬 이익일 수 있다

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2017.12.11
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