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임야의 투자방법, 활용방법, 주의사항 행복한 중개업 / 2017.12.11

임야란? 

산림(山林) 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지· 죽림지· 암석지· 자갈땅· 모래땅· 습지· 황무지 등의 토지를 의미하는 것으로, 토지대장, 임야대장에 지목이 임야로 표기되어 있습니다. 임야는 보전림지에 속할 경우 타 용도전환이 엄격하게 제한되며, 동 지역외의 임야의 경우에도 일정한 용도로의 전환은 제한되고, 산림의 전용을 위해서는 형질변경을 하고자 하는 산림의 조성에 소요되는 대체조림비를 납부해야 하는 등 활용에도 상당한 제한이 있습니다. 


임야 투자에 있어서 주의사항 

임야투자의 경우 가장 중요해야 할 사항은 해당 임야의 소유권자를 확인하는 것입니다. 

이는 임야의 경우 개인 명의로 등기가 되어 있다고 하더라도 사실상 종중의 소유로 되어 있는 사례들이 많습니다. 

종중소유 임야를 종중총회의 동의 없이 등기명의자로부터 매수할 경우 소유권이전등기를 하더라도 그 등기가 무효로 인정되는 사례가 많기 때문입니다. 

따라서 임야를 구입할 때는 해당 임야에 인접한 마을을 방문하여 임야의 실질적인 소유자가 종중이 아닌지 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 실질적 소유자가 종중이라면 해당 종중총회에서 정한 규약이 있으면 그 규약에 의해서, 규약이 없으면 종중총회(종중원이 모두 모인 회의)에서 임야 매각에 대한 결의를 받아야 합니다. 

둘째, 임야의 경우 임야에 있는 묘지가 있는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 묘지가 있을 경우 반드시 묘지를 이장하는 조건으로 거래계약을 체결해야 합니다. 만약 해당 묘지가 20년이상 평온 공연하게 설치되어 있거나 묘지 설치 당시 묘지 설치 동의를 받아 설치한 것은 분묘기지권이 인정됩니다. 

만약 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 경우 그 분묘기지권은 묘지에 대해 자손들이 관리를 하는 한 수십년 또는 수백년의 기간까지도 인정되는 것으로, 결국 임야의 소유자 임의대로 묘지를 이장하지도 못하고 사용기간 동안의 임대료도 청구하지 못하는 경우가 많습니다. 기타 묘지 이장에 대한 절차는 장사에관한 법률을 참조하기 바랍니다. 

셋째, 임야의 경우 다른 토지와는 달리 경계의 판정이 어렵습니다. 통상 임야의 경계는 능선이나 계곡을 따라 설정되는 것으로 임야도와 현장의 산봉우리와 능선.계곡을 대조해보면 개략적인 판단이 가능할 것입니다. 그렇지 않은 임야라면 측량 등의 방법으로 판단할 수밖에 없는 경우도 있음을 유의하시기 바랍니다. 특히 우리나라의 임야는 대부분 방치되는 경우가 많아 임야의 소유자도 그 경계를 명확하게 알지 못하는 경우나 인접 임야의 소유자가 경계를 명확하게 알지 못해 경계로 인한 분쟁이 발생할 가능성도 있음을 유의해야 할 것입니다. 

넷째, 상당수 임야의 경우 진입도로가 없는 맹지가 많아, 해당 임야를 개발할 경우 다른 토지를 높은 가격으로 매수해야 하는 사례들도 발생합니다. 만약 도로에 접하지 않은 맹지인 임야를 개발 목적으로 구입할 경우에는 진입도로를 건설할 수 있는 방법을 사전에 판단해보아야 할 것입니다. 

다섯째, 나무가 울창하거나 과수 등이 식재된 임야의 경우에는 해당 수목의 소유자가 누구인지, 거래대상물에 해당 수목이 포함되는지 여부를 반드시 판단해보아야 합니다. 임야에 있는 수목들이 입목에관한법률에 의해 별도로 입목등기가 되어 있을 경우나 수목의 집단에 대해 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우에는 임야를 구입한다고 해도 해당 토지에 있는 수목은 입목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 존속할 가능성이 많기 때문입니다. 

명인방법이란 수목의 집단에 대해서 팻말이나 나무껍질에 표시하는 방법 등 제3자가 보기에 소유권자가 누구라는 것을 명확하게 알 수 있도록 표시하는 방법을 의미하는 것으로, 명인방법이 되어 있는 수목의 집단은 토지 소유권과는 별개의 소유권의 객체로 인정됩니다. 

여섯째, 도시민 소유나 부동산매매업자로부터 임야를 구입할 때는 매도자나 중개업자의 말만 믿지 말고 임야 인근 지역의 중개사무소 등을 통하여 정확한 시세를 판단해보는 것이 바람직합니다. 임야는 거래사례가 많지 않아 시세를 분석하기 어려운 점을 악용하여, 과거 부동산전문 투기자들은 큰 면적의 임야를 구입하여 임의대로 분할해 매각하는 과정에서 허위의 개발 계획을 유포하면서 구입가격에 비하여 수십배까지 가격을 높여 매각하는 사례들도 발견되었기 때문입니다. 

일곱째, 임야는 경사의 방향이나 경사도가 그 활용 가능성을 좌우하는 경우도 많습니다. 과다하게 급한 경사도나 북향의 경사를 가진 임야의 경우에는 그 활용 용도가 매우 낮은 편이며, 경사도가 높은 임야는 집중호우로 인한 산사태의 위험도 배제할 수 없기 때문입니다.

 

 

임야 구입시 검토사항 

첫째 대상 임야가 특별한 목적이 없다면 보전임지가 아니어야 한다. 즉 산지관리법상 준보전임지가 활용도가 많다. 보전임지는 공익목적등 특별한 경우가 아니면 개발허가가 나지 않는다. 보전임지는 대개 백두대간 보호지역, 문화재 보호구역, 공원지역, 게곡보전, 관광지역, 희귀식물및 천연기념물 보존지역. 상수원보호구역등 산림을 보전하기 위한 지역이다. 

둘째 산지전용제한지역이 아니어야 한다. 즉 산림청의 산지전용제한지역으로 고시되어 있지 않아야 된다. 산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한 되어 있다. 

세째는 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않고 또 과거 국고보조를 받아 조성한 조림지가 아니어야 한다. 홍수피해가 났던 임야인지도 조사해 보아야 한다. 

네째는 산의 경사도가 25도를 넘지 않아야 한다. 종전에는 경사도가 45도까지 개발을 허용했으나 이제는 준보전임지라도 경사도 25도 이상의 가파른 산은 개발허가를 받기 어렵다. 

다섯째는 산에 있는 나무의 상태를 살펴 보아야 한다. 산에 자라는 나무의 수종과 밀도나 크기도 산지전용허가의 한 가지 기준이 된다. 산에 있는 나무의 수종 (나무종류)을 "입목구성" 이라고 하며 나무 평균 나이가 50년 이상이나 활엽수림이 50% 이하이어야 한다. (50% 이상인 경우는 드물다) 또 나무의 밀도와 크기를 "입목축적" 이라고 하며 임야소재 시 군의 평균치보다 50%를 넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 안된다. 

여섯째는 연접개발제한으로 임야 500m 이내의 다른 산지에서 10,000평 이상의 개발허가가 이미 있는 경우 연접개발로서 금지된다. 다만 그 개발허가는 2003년 10월 31일 이후 허가분에 한한다. (2003년 11월에 바뀐 산지개발법) 

일곱번째는 임야내에 묘지가 없거나 적어야 한다. 남의 땅에 쓴 묘지도 함부로 훼손하거나 이장할 수 없으므로 후일 개발시에 시간과 돈이 추가로 지출된다. 너무 많은 묘지를 쓴 임야는 좋지 않다. 

여덜번째는 진입도로 문제이다. 토목공사나 임야 개발시 건축물을 짓기 위하여는 진입로는 필수적인 것이다. 따라서 임야는 국도나 지방도등 기존 도로에 붙은 것이 좋다. 이상의 8가지 체크포인트는 일반적인 임야구입에 있어서 통상적 검토사항에 불과하다. 장기 투자나 보유 목적이라면 다 충족하지 않아도 되지만, 특정 목적을 위한 매입이라면 그 사업에 해당하는 규제가 없는지 추가로 검토해 볼 일이다. 

산지는 특성상 일반 토지보다 검토해야 할 부분이 많다. 산지를 사는 사람은 산지의 특성상 보이지 않는 복병을 만날 수 있기 때문에 산 전체의 숲만 보는 것이 아니라 산의 등고, 묘지 등을 꼼꼼히 살피는 등 발품을 파는 것이 가장 중요하다. 특히 산지는 계절 때마다 모습이 다르기 때문에 적어도 1년은 지켜보고 그 변화를 따져봐야 한다. 그리고 산지의 평당 단가는 낮지만 평수가 커 소액자금으로 투자하기 어렵기 때문에 투자 전략을 잘 짜야 낭패보지 않는다.

 

 

투자가치 높은 산지 고르는 법 

우선적으로 도로진입이 수월한 곳. 전원주택, 관광단지, 편의시설로 개발하더라도 가장 중요한 것은 도로망이 잘 정비되어 접근성 편해야 향후 부가가치가 높아진다. 

전원주택지나 관광지는 진입도로는 물론 대중교통망과의 연계성도 중요하다. 부지는 정사각형이나 직사각형으로 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도가 높다. 

집 부지로는 정사각형이 좋고 생활편의시설 등 근린생활시설은 도로와 접한 면이 넓은 직사각형이 좋다. 건축에 적당한 폭은 보통 8~10m 이상은 확보해야 한다. 대규모 산지는 소유자가 개인명의로 되어 있어도 사실상 종중의 소유인 경우가 많다. 아파트를 비롯한 골프장 등 큰 사업 규모의 개발을 위한 대규모 산지를 매입하고자 할 때는 규모 여건상 종중의 땅이 해당될 때가 많다. 종중의 땅일 경우에는 종중이 매각에 대해 동의한 후 나온 매물인지 꼭 확인할 필요가 있다. 

안좋은 산지 피하는 법 

개발허가가 어려운 급경사인 산지나 준보전 산지라도 전원주택을 지을 때 경사도가 25도 이상이면 허가되지 않기 때문에 산지의 급경사를 잘 살펴야 한다. 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지는 진입로의 문제에 대한 해결 방안을 강구한 후 매입해야 한다. 개발할 때 진입도로가 없다면 허가 자체도 안되는 등 개발에 어려움이 뒤따른다. 개발을 목적으로 산지 매입시는 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 피하는 것이 좋다. 

이는 개발 시 토목공사비와 개발비용이 추가적으로 더 들 수 있기 때문에 개발비용이 향후 투자가치보다 훨씬 많이 들 수 있는 우려가 있다. 그리고 산지 매입시 또한가지 중요한 것은 묘지가 있는지 꼭 확인해야 한다는 것. 팔려고 내놓은 사람의 조상 묘가 있는 산은 묘지 이장 조건을 계약서에 명시하고 계약하면 문제가 없다. 묘지는 분할해 떼고 나머지만 팔려는 사람들도 있으나 그런 경우의 산지는 향후 개발에도 걸림돌이 되는 등 문제를 낳을 수 있다. 

산지 몸값 높이는 방법 

산지를 택지나 공장부지로 전용하는 경우에 시장, 군수가 주변 지역에 남아 있는 산림녹지가 부족하다고 판단되면 산지 전용을 할 수 없다. 또 전용하는 용도가 집단 묘지인 경우나 철도변에서 2km 이내 등 가시지역 안에 산지가 있는 경우도 마찬가지이기 때문에 개발이 가능한 땅인지 확인을 하고 구입해야 한다. 개발이 가능하고 배후지역의 발전 가능성이 있는 산지는 값도 비싸거니와 물건을 구하기가 쉽지 않은데 이런 경우 경매 및 공매를 활용하는 것도 한 방법이다. 

산지를 취득할 때 산지전용허가나 토지거래허가 등이 필요하지만 법원 경매나 공매는 토지거래허가가 면제되는 장점이 있다. 또한 일반 대지는 개벌공시지가와 인근 시세와의 차이가 20% 정도 밖에 안나지만 경매나 공매는 30~40%까지 싸게 매입할 수 있다. 산지를 납골당으로 개발하는 것도 좋은 방법이다. 묘지는 산지의 훼손과 환경문제 등으로 개발허가가 어려운데다 민원이 많이 사업이 수월치 않는 반면 납골당은 정부가 장묘 문화의 개선을 위해 권장하고 있는데다 정책적으로도 지원하고 있어 개발허가를 받기가 쉽다. 

특히 최근에는 납골당이 묘지가 아닌 공원과 휴게시설, 산책길 등 문화공간으로 활용하고 있을 뿐만 아니라 향후 노인복지시설 등으로 사업의 확장여지도 있어 투자가치가 높다. 그리고 산지를 공장용지로 전용하면 자산 증식의 높은 효과를 거둘 수 있다. 주택이나 일반 건물보다 관리부담은 적으면서 임대료는 비싸게 받을 수 있다. 특히 산지의 면적이 50% 이상이면 전용부담금이 면제되고 면적이 500평 미만이면 개발부담금을 부담하지 않아 개발에 따른 비용 절감으로 투자수익률이 높다 

최근 임야 투자가 많아지고 있다. 이유는 개별 소규모 토지지가가 상승하다보니 전, 답에서 투자해 수익률을 크게 기대하기 어려운 것이 주요요인이라 할 수 있다. 임야는 평수가 커서 매입가격이 커서 망설이게 됩니다. 따라서 매도자는 주위에 낮은 가격으로 매물을 내놓게 됩니다. 주위시세에 비해 가격이 낮은 것이 투자메리트가 되어 임야에 투자하게 된다. 임야 매입 후 평수가 적게 분할 후 매각하는 방법이 수익률을 높이는 임야투자의 주된 방법으로 자리 잡은 것도 이러한 이유다. 

임야는 매입액이 커서 매수가 어렵기는 하지만 잘만 선택하면 자체 개발을 통한 수익을 올릴 수 있는 주요 대상이다. 임야를 구입하고자 할 때 유의할 점을 알아보자. 우선 산지관리법에 의한 산지전용허가기준을 살펴봐야 한다. 산지전용허가는 개별 산지의 개발에 반드시 필요한 허가요건으로 전용허가기준에 미달되는 산지는 개발이 불가능하다. 산지관리법 시행령 별표4에서는 산지전용허가기준을 3가지로 규정하고 있다. 

첫째 660제곱미터 이상의 산지전용으로 산지의 평균경사도가 25도 이하일 것, 
둘째, 산지의 ha당 입목축적이 150% 이하일 것, 
셋째 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것

여기서 주의할 점은 산지관리법에서 규정하고 있는 내용은 법이 규정하고 있는 최고 한도이기 때문에 각 지방자치단체의 도시계획조례를 살펴봐야 한다는 것이다. 예를 들면 여주군의 경우 경사도를 15도로 규정하고 있으며, 양평군의 경우 경사도 25도 이하, ha당 입목축적이 100% 이하로 규정하고 있다. 
지자체마다 다른 개발행위허가기준을 가지고 있기에 반드시 해당 지자체의 조례를 참조하여야 하고, 토목설계측량설계사무소의 조언을 얻은 후 매입하는 것이 바람직하다. 

다음은 분묘기지권 여부를 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권에 따라 토지의 가치는 그야말로 하늘과 땅 차이다. 분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 분묘기지권의 기준을 살펴보면 첫째 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, 둘째 토지소유자이 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 셋째, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘이장의 특약 없이 토지를 매매한 경우에 해당한다. 

다만 대법원 판례에 의해 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고 평당 또는 암장되어 있을 경우에는 불인정한다고 되어 있다. 임야에 분묘가 있는 것은 상관없으되, 분묘기지권이 성립되는지 여부는 꼼꼼히 따져야 되며, 매매계약시 특약사항에 반드시 기재해야 문제가 없다. 

다음은 도로다. 도로여부는 개발여부의 시금석이다. 맹지라면 진입도로에 대한 문제해결방안을 강구한 후 매입해야 된다. 지주로부터 ‘토지사용승낙서’를 받던가, 도로부분 매입방안이 서 있을 경우에 매입해야 한다. 건축법에서 명시하고 있는 도로의 기준을 적용하면 막다른 도로의 경우 10m 미만일 때 폭 2m, 10m 이상 35m 미만일 경우 3m, 35m 이상일 경우 도시지역은 6m, 읍, 면지역은 4m로 규정하고 있어 이 규정에 맞는 도로 폭을 확보해야 한다. 

전원주택지 등으로 개발할 경우 토질도 매우 중요한 요소다. 토질은 개발비용과 밀접한 연관이 있다. 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 토목공사비와 개발이용이 추가적으로 더 들 수 있기에 화강암 등과 같은 암반이 주종을 이루고 있는 임야는 피한다. 또한 마을과 멀리 떨어져 있는 경우에는 상수도와 전기 설치 등을 위하여 초과되는 개발비용이 만만치 않을 수 있으니 이점도 유념하여 임야를 매입해야 한다.

 

 

내땅안의 남의 묘지 어떻게 이장시키나? 

소유 임야(산)에 타인의 묘가 있으면, 개발 또는 매각에 걸림돌이 된다. 어떤 방법으로 이장을 시킬 것인가? 묘지 주인(연고자)를 알거나 알 수 있는 경우, 알 수 없는 경우에 따라 그 방법과 절차가 달라 진다. 

유연고 묘지 (주인있는 산소) 
현지의 사진촬영을 한후 주인찾는 작업을 합니다. 연고자가 확인 되면 문서로 개장에 관한 사항을 3개월 이상의 기간을 정하여 서면으로 통보하여야 합니다. (법제23조 제1항 및 제2항) 이후 만나서 분묘기지권 여부등을 확인하고 분묘 이장(개장)비용 및 기타비용을 협상합니다. 만일 산주인(현재 또는 과거)의 승락없이 분묘를 쓴 경우에는 연고자는 분뇨기지권을 주장할 수 없습니다. (법 제23조 제3항)
협상결과에 따라 연고자에 의해 적당한 시기에 분묘를 개장하게 됩니다. 

무연고 묘지 (주인없는 산소) 
현지 사진촬영 후에 묘지의 주인(연고자)를 찾는 노력을 합니다. 묘지와 그 근처, 산 입구등에 주인 찾는 게시판을 설치하고 주변 마을 이장 등을 통해 탐문작업등의 연고자 수색노력을 합니다. 상당기간 이러한 노력에도 불구하고 주인이 나타나거나 확인할 수 없을 때에는 분묘개장 신문공고를 내야 합니다. 

신문공고는 중앙일일간지를 포함한 2 이상의 일간신문에 2회 이상 게재하되 1개월 이상의 간격을 두어야 합니다.이러한 제반활동의 관련 증빙서류등을 구비하여 관할 지자체장(시장,군구,구청장)에게 
개장허가 신청을 내고 동 개장허가증을 받아 납골당에 안치등 개장절차를 밟게 됩니다.(장사등에 관한 법률 시행규칙 제14조)