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부동산 혼돈기에 싸게 사는 ‘기업’부동산 투자 행복한 중개업 / 2017.12.10

부동산 경기가 다시 주춤해진 가운데 급매와 경매·공매 등 시세보다 저렴하게 사고파는 부동산시장의 물밑 거래는 활발한 편이다. 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 사라지면서 투자 수요는 거의 줄어들었지만 내 집 마련 수요자와 임대수익을 얻으려는 실수요자들이 시세보다 한참 낮은 값의 부동산을 장만하려는 수요자들은 여전히 급매물을 찾기 위해 여념이 없다.

 

급매물 중에 최근 시중에 매물 출회가 급격하게 늘은 부동산이 ‘기업부동산’이다. 기업 매물의 특성 상 덩치 큰 본사 사옥과 개발사업용 토지, 미분양 상가까지 매물이 다양하다. 현장 직원들 숙소용 소형 아파트나 도심 오피스텔까지 다양한 매물이 공급돼 실수요자들로부터 인기를 끈다. 수도권 대단위 미분양아파트 중에 숨은 진주들도 여럿 있다. 이렇듯 기업매물이 늘어나는 이유는 부동산을 통해 '다운사이징(down-sizing)'에 나서고 있기 때문이다.

 

부동산 침체가 전국으로 확대되고 가격 상승 기대감이 사라지면서 개인에 이어 기업까지 부동산을 팔기 위해 초급매물로 나오고 있다. 중견기업들이 비업무용 부동산을 매각해 현금을 확보하고 유동성 확보 차원에서 사옥을 매물로 내놓고 지방으로 옮길 공기업도 이전자금 마련을 위해 알짜 보유 부동산 처분에 나섰다. 부채비율이 낮은 우량 기업들도 해외시장 개척을 위한 현금을 확보하기 위해 기업부동산 매물을 쏙쏙 내놓고 있다.

 

   기업부동산 매물은 ‘급매물’이 대부분

 

‘기업부동산'이란 기업체가 보유하고 있는 부동산으로서 회사의 내부 사정에 의해 급하게 처분하는 부동산이다. 회사 방침에 의해 비공개적으로 매물로 나오는 탓에 가격이 현저하게 저렴한 게 일반적이다. 예전부터 ’주인 없는(?) 부동산‘이라는 얘기가 들리곤 했다. 이는 매각 담당자와 협상만 잘하면 초급매물로 살 수 있다는 루머가 돌았다. 매도주체가 법인이다 보니 파는 가격이 일률적이지 않아 시세보다 현저하게 낮은 값에 매물로 나왔기 때문이다.

 

이처럼 기업들이 알짜 부동산을 급하게 처분하기 시작한 이유는 기업의 경영혁신이나 경영난 극복을 위해서지만 부동산에 대한 시각이 근본적으로 달라지고 있기 때문이다. 일본의 장기 불황과 부동산 값 하락을 경험하면서 '부동산에 매이는 경영으로는 좋은 성과를 내기 어렵다'는 경영관에다 이제는 ‘부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다’는 인식이 팽배해 있다. 기업부동산 매물이 늘어날수록 시중에 저가 매수할 부동산은 크게 늘어날 전망이다.

 

기업부동산 투자의 가장 큰 장점은 투자금액이 현저히 저렴한 것을 들 수 있다. 공개적으로 급하게 처분하는 매물 중 중대형 건물의 경우는 급매가 보다 10~15% 정도 저렴하다. 중대형 아파트와 토지, 근린상가와 단독택지도 통상 급매가보다 약 10% 정도 저렴하게 공급된다. 급하게 매도하는 매물이라도 토지의 하자나 등기부 상 권리관계를 깨끗하게 정리해서 매각하기 때문에 안심하고 거래할 수 있다.

 

공매 형식으로 경쟁적으로 매각하지 않는 한 계약조건은 협의가 가능하다. 경영난에 처한 저축은행, 건설회사 등이 유동성 확보를 위해 급하게 처리하는 부동산일 경우 매도 후 현금을 확보하되 장기간 다시 빌려서 사용하는 ‘매각 후 재임대(세일&리스백)’, 대금완납 기간을 몇 년으로 균등분할 상환하거나 선납할인 혜택도 받을 수 있다. 기업부동산은 개인이 잘 고르면 단기 시세차익을 올리거나 저평가된 부동산에 안전하게 투자할 수 있다.

 

경매나 공매에 부쳐지는 물건 중에도 기업부동산 매물은 ‘진흙 속 진주’이다. 대체로 입지와 뛰어난 도심에 위치해 있거나 접근성이 좋고 개발성이 뛰어난 신도시 안에 있어 사두면 돈 되는 우량물건이다. 기업 오너의 개인주택은 대체로 집안 내부시설을 호화스럽게 꾸미거나 인테리어가 깔끔해 경매 고수들이 탐내는 돈 되는 경매물건이다. 2000년 초 경매시장에 여러 건이 나와 고가에 낙찰됐던 K와 C, H그룹 회장집들의 고가주택들이 그 사례들이다,

 

기업 매물이 경매에 나오는 이유는 기업이 부도났거나 개발사업을 하다 파산한 경우이다. 사업이 중단된 택지지구 아파트 부지나 전원주택 단지, 공사를 마쳤지만 분양이 지지부진해지는 바람에 유동성 곤란을 겪어 강제로 매각되는 공동주택 등이 경매시장에 나온다. 대체로 일괄매각 물량이 많아 한꺼번에 수 십 건이 공급되는 게 특징이다. 이들 기업부동산 경매물건은 ‘채무자’가 기업명으로 기재되기 때문에 검색하기가 수월하다.

 

   초기자금 적은 ‘업(UP)계약’ 매물 조심

 

기업부동산이 가격 싼 할인점이라고는 해도 물건이 자주 공급되는 것은 아니다. 따라서 항상 매물이 나오는 곳을 일일이 확인해야 한다. 기업 매물은 해당 기업의 홈페이지 부동산 매각란과 부동산정보 포털사이트 내 기업부동산 매물정보를 살펴보면 매물 정보를 얻을 수 있다. 해당 기업의 관리담당자가 실시간 등록해 홍보하며 일부 부동산포털에서는 일정기간 기업회원에게 유료로 매물정보를 제공하기도 한다.

 

관심 있는 기업 홈페이지에 등록된 연락처를 찾거나 관재부나 총무부 담당자를 만나 문의하거나 부동산 매각란 게시판에 실린 정보를 통해 매물정보를 얻을 수 있다. 대체로 기업 홈페이지에 회사 담당자 연락처가 기재돼 있어 전화통화 후 담당자를 만나 매물 리스트를 확보하는 것이 좋다. 기업부동산 매각대행 위탁업체의 경우 몇 개의 기업들과 연계해 매물을 공개하고 매수자를 찾아 업무를 대행하기도 한다.

 

금융권과 부실채권 정리업체의 유입자산 또는 기업체 비업무용 부동산의 경우에도 수의계약으로 값싸게 매수할 수 있다. 통상 온비드와 같은 공개경쟁입찰을 통해 공매로 처분하지만 지정된 날짜에 팔리지 않고 유찰되었을 경우 다음 공고 전일까지 최종 공매 조건으로 일반 투자자들에게 매각한다. 간혹 처음부터 수의계약 조건으로 매매하기도 하기 때문에 마음에 드는 물건을 먼저 계약하기 위해 물건정보를 미리 얻는 것이 필요하다.

 

기업부동산은 호조건으로 매수할 수 있지만 매물을 고를 때는 옥석가리기를 해야 한다. 가격이 저렴하게 된 데는 분명 이유가 있을 수 있다. 미분양 물량이나 등기부 상 권리관계가 복잡하면 추후 법적인 분쟁 여지가 생길 수 있다. 특히 미분양의 경우 주변 시세보다 높게 책정한 경우라면 분양가 할인 폭도 따져봐야 한다. 입지 조건과 주변공급 여건도 고려해 수도권 유망 택지나 교통여건이 개선되는 지역 내 알짜 매물을 골라야 한다.

 

기업부동산 투자 시에는 매각서류 분석과 함께 현장점검도 필수 체크사항이다. 값싼 매물 중에는 기업에서 사업 시행하다가 주민들의 반대에 부딪혀 사업이 중단된 곳에 위치한 부동산이거나 공해, 혐오시설 문제 때문에 급하게 처분하는지 확인해야 한다. 급하게 현금화를 위해 처분하는 매물 중에는 법적 소송에 휘말리거나 민원 때문에 서둘러 처분하는 부동산도 여럿 있어 가격 싼 맛에 서둘러 계약했다가 낭패를 당할 수 있어 조심해야 한다.

 

급매물을 가장한 탈법 매물인지도 살펴봐야 한다. 계약 초기에 많은 돈이 들지 않는 ‘무입주금’을 강조한 미분양 주택이 흔히 법적인 문제가 되기도 한다. 이런 매물은 급하게 매도하는 값싼 매물이지만 사실 불법 거래인 '업(UP)계약'을 전제로 하기 때문이다. 업 계약은 계약서상 거래 금액을 실제 매매가보다 부풀려 신고하는 것으로 적발될 경우 계약 취소는 물론 형사처벌도 감수해야 한다.

 

대출 약정부 매물의 경우 2금융권에서 매매가의 80%를 담보대출해 주는 것을 조건으로 실매매가보다 20%를 부풀려 계약하고 이를 금융기관에 제출해 거래가의 100%까지 대출받아 소유권을 넘겨준다. 적은 금액으로 기업부동산을 매입하는 점에서 매력 있지만 사실 허위서류로 대출을 받는 만큼 훗날 법적인 분쟁 가능성이 높다. 함정 있는 기업 부동산 매물 은 대부분 매매가가 현저하게 싸지 않아 가격 하락기에는 짐이 되기도 한다.