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양날의 검과 같은 부동산 무허가 건축물 투자(무허가 건축물 종합) 조영준교수 / 2017.11.16

무허가 건축물은 건축법상 준공검사 허가제도 이전의 건축물이나 건축법에 의한 준공검사(승인)를 받지 않은 무허가, 미등기 건축물을 지칭한다.

 

허가 이전 무허가 건축물은 강제철거 대상도 아니고 법적으로 하자가 없는 부동산으로 허가 받은 건축물과 차이가 없다. 무허가 건축물은 등기되어 있지 않은 부동산이라서 법적 권리가 없는 것이 아니라, 개별 법 적용에 따라 부동산 투자가치도 달라지게 된다.

 

 

도시 및 주거환경 정비법 상의 무허가 건축물

 

재개발 구역에서는 일정 규모 이상의 집이나 땅을 소유하고 있게 되면 새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 조합원 자격이 주어진다. 이런 재개발 투자는 청약통장 없이도 원하는 지역에서 내 집을 마련할 수 있어 인기가 높다.

 

일각에서는‘재개발구역 내 국, 공유지가 딸린 무허가 건물은 없어서 못판다’ 고 하는데, 일정한 조건을 갖춘 기존 무허가건물 소유자는 재개발시 아파트 분양자격 조합원이 될 수 있기 때문이다.

 

서울시 아파트 분양자격 조합원이 될 수 있는 기존 무허가건축물은 다음과 같다. (도정법 조례 제24조)

 

가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물

나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물

다. 재산세, 납부대장 등 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물

라. 1982년 4월8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용 건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물

마. 1989년 1월 24일 당시 무허가건축물(사용승인,준공인가 받지 못한 건축물) 중 조합정관에서 정한 건축물 이다.(공익사업취득보상법률)

 

무허가건물은 정부가 보유세 등 각종 세금을 올리면서 취득단계와 보유단계에서 세 부담이 거의 없지만, 세법상 주택으로 간주하므로 양도세는 일반 건물과 큰 차이가 없다. 또한 무허가건물은 주택으로 보지 않아(주택공급규칙 제6조) 인기지역 아파트 청약 대기자에게도 유리하다. 단 관리처분인가를 받으면 당첨자로 간주한다.

 

국·공유지상의 무허가 건물을 매입하면, 토지상의 지상권에 의한 점유권을 인정 받을 수 있어서 토지를 매입하지 않더라도 건물소유자는 점유면적에 따라 점유료에 해당하는 변상금만 납부하면 된다.

 

재개발 구역에서는 사업시행인가 고시일을 기준으로 국공유지를 평가하는데, 조합원이 해당 국,공유지를 매입하지 않을 경우에 조합이 매입할 수 있다. 재개발이 되면 개인 소유의 토지건물의 평가액 순위에 따라 평형배정을 하는데, 평가액이 높으면 더 넓은 평형이나 원하는 평형을 우선 배정받을 수 있다.

 

무허가건물 소유자는 대부분 국.공유지를 매입하게 되는데, 국.공유지 평가금액은 불하대금과 1:1이다. 그러나 무허가건물 소유자는 토지 평가액과 합산하게 되므로 결국 평가액이 상승하여 더 넓은 평형으로 배정받게 된다.

 

일반적으로 토지 불하조건은 국유지는 15년 이내 년 5%이자, 매수자 승계가 불가능하고, 시유지는 20년 이내 년 5%이자, 매수자 1회 승계 가능하다.

 

 

건축법상 무허가건축물

 

건축법 위반으로 규정을 위반하면 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지, 사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 이행을 하지 아니한 건축주 등에 대하여 이행 강제금을 부과한다.

 

따라서 건축허가, 신고없이 신축되었거나, 건축허가는 받았으나 건폐율, 용적률을 초과하는 등 허가조건을 이행하지 않아 사용승인을 받지 못한 건축물로서 무허가건축물과 위법건축물 등이 포함된다.

 

이행강제금은 위법사항이 시정될 때까지 년 2회의 범위내에서 부과할 수 있는데 보통 1년에 1회씩 부과하고 있다. 무허가건축물의 이행강제금의 산정기준은 다음과 같다.

 

가. 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우나 해당 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우에는 <지방세법>에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100/50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하.

나. 사용승인을 득하지 아니하고 사용중인 건물은 시가표준액의 100분의 2에 해당하는 금액

다. 주거용건축물로서 연면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 지자체 조례로 정하는 금액을 부과한다.

 

이행강제금은 85㎡이하 주거용 건축물로 허가나 신고를 득하지 않거나, 건폐율 및 용적률 초과한 경우에는 5회만 부과하고, 2004년 12월 31일 이전에 연면적 85㎡이하인 주거용 건축물인 경우에는 3회만 부과한다.

 

 

임대차보호법상의 무허가건축물

 

주택임대차보호법은 주거용 건물 즉 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 대하여 적용된다. 지자체로부터 허가를 받지 않고 건축한 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물도 역시 이법에 적용을 받는다. 주택임대차보호법의 목적과 동법 제3조 제 2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기되어 있지만, 사실상 주택의 소유자로서 임대인으로서의 권리를 행사할 수 있다(대법원1987,86다카164)

 

상가 임대차보호법은 상가의 범위를 사업자등록이 가능한 건물로 정의하고 있으므로 무허가건축물은 적용되지 않을 것이다.

 

 

민법상 법정지상권과 무허가건축물

 

미등기건물이나 무허가 건물이 관습법상의 법정지상권이 성립(대판 1998.4.24)하지만, 미등기 건물이 토지와 함께 양도되어는데 토지에 대해서만 소유권이전등기가 경료된 후에 토지가 경매되어 소유자가 달라지게 된 경우에는 건물의 소유권이전등기를 하지않는 한,성립되지 않는다.(대판 1998.4.24) 무허가 건물인 경우 법정지상권이 성립하려면 원시취득이어야 하며, 승계취득인 경우에는 성립하지 않는다.

 

 

민사집행법(경매)에서의 무허가건축물

 

경매 부동산에서 <제시외 건물>은 건축물대장이나 등기부등본 상에 등재되어 있지 않는 무허가, 미등기건물로서 경매부동산에서 소형창고, 야외화장실, 옥탑방 등으로 대부분 부속물이나 종물 개념이다.

 

등기상 <제시외 건물>은 등재되어 있지 않기 때문에, 경매에서 감정가에 <제시외 건물>이 포함되어 있지 않다면, 낙찰 후 그 소유권은 누구의 것이냐는 중요한 문제가 된다. 경매대상물은 채무자나 소유자의 부동산에 속한 것이므로, <제시외 건물>이 타인의 소유일 수 있기 때문이다.

 

타인의 소유일 경우에는 법정지상권 논쟁을 하여야 하고, 소송기간 동안에 사용, 수익, 처분 등 재산권 제한을 받게 된다.

 

무허가건축물의 경우에 일정한 요건을 갖춘 기존 무허가 건축물일 경우에는 분양자격을 갖는 조합원 재개발지분으로 소액투자가 가능한 투자유망 부동산이지만 반대로 이행 강제금이나 토지점유 사용료인 체납 변상금을 비용 청산을 해야 한다. 또한 무허가건축물은 등기되어 있지 않은 부동산이라 권리분석이 어렵고 잘못하면 권원이 없기 때문에 건축물을 자기 비용으로 철거해야 한다.

 

결국 무허가 건축물 투자는 양날의 칼과 같다고 할 수 있다. 투자수익을 극대화 할 수도 있고, 투자수익이 깡통이 될 수도 있다는 것이다.