경매물건을 검색하다 보면 ‘제시외 건물 포함’이라는 문구를 쉽게 볼 수 있을 것이다. 제시외 건물이란 해당 경매물건에 속한 건물이 공부상에는 존재하지 않지만 법원감정평가사가 직접 현장에 방문한 결과 건물이 존재하는 경우를 말한다.

제시외 건물이 발생하는 이유는 등기부등본이나 건축물대장 등의 공부상 표시와 달리 무허가 건축물이거나 사용승인을 필하지 않은 건물, 미등기, 부합물 등이 원인이고 옥탑방이나 보일러실, 옥외화장실, 공장에 딸린 창고 등이 대표적인 제시외 건물에 속한다.

경매물건마다 다르지만 제시외 건물 포함이라는 표시가 있다면 등기부상으로는 미등기 건물이지만 현실적으로 소유자의 존재를 알 수 있어 이를 경매대상에 포함시킨다. 만약 제시외 건물이 경매대상 물건에 포함돼 감정평가가 이뤄지게 되면 낙찰자가 제시외 건물의 소유권을 취득하는데 아무런 문제가 없다.

문제는 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우다. 제시외 건물이 경매대상 목적에서 제외될 경우 낙찰자는 제시외 건물의 소유권 확보는 고사하고 잘못 걸리면 법정지상권 문제에 직면해 골머리를 싸맬 수 있다. 그래서 경매물건에 제시외 건물이 포함되지 않은 경우 유찰횟수가 많아지는 것이 일반적이다.

이렇게 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우 어떻게 처리를 해야 될까? 현실적으로 가장 쉽고 편하고 좋은 방법은 건물주를 찾아 협의를 통해 매입을 해 버리는 것이다. 하지만 제시외 물건의 경우 공부자료가 없기 때문에 소유자를 찾아 내기란 쉬운게 아니다.

소유자를 찾지 못했다고 해서 제시 외 건물을 그냥 방치할 수는 없는 노릇. 우선 제시외 건물이 ‘부합물 또는 종물’인지 여부를 판단해야 한다. 그 이유는 제시외 건물이 ‘부합물 또는 종물’에 해당할 경우 매수인이 제시외 건물의 소유권을 행사할 가능성이 크기 때문이다.

물론 제시외 건물에 대한 부당이득반환청구 소송의 문제가 있을 수 있지만 낙찰자 입장에서는 재산권처분을 자유로이 할 수 있는 소유권자체를 확보할 수 있는 지위를 확보할 수 있다.

여기서 부합물이란 목적부동산과 결합해 하나의 일체를 이룬 건물을 의미하는 것으로 분리할 경우 그 물건이 훼손된다거나 과다한 비용을 들여야 하는 경우를 말한다.

부합물에는 토지의 부합물과 건물의 부합물로 나눌 수 있는데 토지의 부합물은 정원수, 정원석, 수목, 돌담 등이 있고, 건물의 부합물에는 주택의 외부에 덧붙여 지은 부엌, 건물에 증축한 방 등이 이에 속한다.

이에 비해 종물은 일정한 물건에 부속되어 주물의 사용에 도움을 주는 물건으로 농장의 부속시설이나 주택, 건물창고 등이 이에 해당한다.

여기서 주의할 점은 제시외 건물이 부합물과 종물이 아니라면 법정지상권의 문제를 고려해야 하고, 법정지상권의 문제가 없을 경우 그 물건을 매입하거나 건물철거소송으로 해결하면 된다는 점이다.

내가 낙찰받은 부동산이라 해도 그 곳에 타인 소유의 무엇인가가 있을 경우 이에 대한 접근은 반드시 신중할 필요가 있다. 열심히 낙찰받아놓고 사소한 문제 때문에 고생하는 우를 범해서는 안된다는 것이다.

여기서 법정지상권이란 토지와 그 지상에 있는 건물이 동일인에게 속하고 있었으나 경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라질 경우 건물소유자에게 그 건물 소유를 위해 법률상 인정되는 지상권을 말한다.

이때 토지와 건물의 어느 한쪽에 저당권이 설정돼 있어야 하고, 저당권 설정당시에 건물이 존재해야 해야 법정지상권 성립이 인정된다.

따라서 경매물건에 제시외 건물이 있을 경우 매각에 포함되는지, 나아가 포함이 안 된다면 법정지상권이 성립되는지의 여부까지 꼼꼼히 잘 살핀 후 입찰에 나서야 할 것이다. 낙찰받고 눈물 흘리는 사태는 어떤 경우에서라도 벌어지면 안되기 때문이다.