정부 8·2 부동산대책 발표…청약조정지역내 1주택도 2년이상 거주해야 양도세 면제

지난 8월 3일부터 서울 전지역, 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정돼 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 조합원 지위 양도가 대폭 제한됐다. 6년만에 재지정된 투기과열지구는 19개 규제가 한꺼번에 가동되며 부동산 투기를 억제할 수 있는 강력한 수단으로 거론돼왔다. 또 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 거래 때는 자금조달 및 입주계획 신고가 의무화돼 증여세 탈세와 위장전입 여부에 대한 조사에도 활용된다. 

서울과 부산 해운대 등 40곳의 청약조정지역에서는 다주택자의 경우 최고 60%의 양도소득세율이 적용되며, 양도세 면제 요건도 강화돼 1주택자라도 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받는다. 김현미 국토교통부 장관은 8월 2일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 하는 부동산 종합대책을 발표했다. 투기과열지구는 2011년 이후 6년만에 부활하며 서울 25개 모든 구와 과천, 세종시(행정중심복합도시 건설지역)에 지정됐다. 

이 중 서울 강남·서초·송파·강동 등 강남 4개구를 비롯해 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 구와 세종시는 추가로 대출 규제 등이 적용되는 투기지역으로 묶였다. 이번 정부의 8.2 부동산대책 시행으로 투기과열지구와 투기지역으로 지정되면 주택 유형이나 대출금액 등에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려간다.

투기과열지구에서는 재건축 조합원지위 양도가 금지되고 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 세대 당 한 건으로 제한된다. 투기과열지구의 적용되던 각종 규제도 종전에 비해 강화됐다. 3억원 이상 주택 구매 시 자금조달계획과 입주계획 등을 밝히고 추후 증여세 등 탈세나 실거주 여부 등을 확인받는 주택거래신고제 적용을 받는다. 또한 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 금지되고 정비사업 분양분 재당첨도 5년간 제한된다.

정부의 광범위한 대책에서는 투기수요로 지목된 다주택자에 대한 규제책도 제시됐다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대원은 지역에 상관없이 LTV·DTI 비율이 10% 포인트씩 내려간다. 2주택자가 청약조정지역 내 주택을 팔 때 양도세율은 기본세율에 10% 포인트 중과되고, 3주택자 이상의 경우는 20% 포인트 추가 과세된다. 현재 양도차익에 따라 6~40%의 기본세율이 적용되는데, 양도세 중과가 이뤄지면 세율은 16~60%까지 오르게 된다. 이와 함께 청약조정지역에서는 1세대 1주택이 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 실거주해야 하고, 분양권 전매 시 양도세율이 보유기간과 상관없이 50% 일괄 적용되는 등 양도세가 강화된다.

청약제도도 개편된다. 투기과열지구와 청약조정지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 통장 가입 후 2년이 넘어야 한다. 전용면적 85㎡ 이하 주택의 청약가점제 비율이 투기과열지구에서는 75%에서 100%로, 청약조정지역에서는 40%에서 75%로 높아진다. 청약 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 가입기간을 점수화해 높은 순으로 입주자를 선정하는 것으로, 무주택 서민 실수요자에게 우선권을 주는 방식이다.

1순위자가 청약에 당첨되고서 분양권을 전매하고 6개월 후 또 청약하는 폐단을 막기 위해 가점제로 당첨된 경우 2년간 가점제 적용을 배제한다. 민간택지의 분양가상한제 적용을 늘리고자 지정 요건을 완화하는 방안도 추진된다.

오피스텔로 투기수요가 쏠리는 풍선효과를 막기 위해 인터넷 청약이 도입되고 청약조정지역에서는 투기과열지구와 같이 분양권 전매가 전면 금지된다. 주택 공급을 늘리기 위해 그린벨트 해제 등을 통해 수도권에 신규 공공택지를 확보하고, 신혼부부를 위한 분양형 임대주택인‘(가칭) 신혼희망타운’을 연간 5만호 씩 추가로 공급하는 방안도 추진된다. 부동산 투기를 근절하기 위해 부동산 불법행위를 단속하는 특별사법경찰제도를 도입하는 방안도 논의된다.

한편, 김수현 청와대 사회수석은 정책발표 다음날인 3일 청와대 춘추관에서 기자들과 만나“다주택자 양도소득세 중과(重課)는 내년 4월부터, 제일 늦게 시행한다. 그때까지 팔사람은 팔라는 퇴로를 여는 것”이라며“내년 봄 이사철까지는 (다주택자들에게) 팔 기회를 드리겠다는 것” 이라고 말했다. 김 수석은 해당 발언이 내년 4월까지 집값이 안정이 안 되면 보유세 인상까지 검토할 수 있다는 의미인지를 묻는 질문에“보유세와는 상관없다”고 선을 그었다. 내년 4월 1일에 다주택자 양도세 중과가 이뤄진다는 점만 강조한 것으로 풀이된다. 보유세 인상의 제외와 관련해선“정부정책은 모두 만장일치로 결정된다”며 당정청 간 이견이 없었다고 강조했다.

김 수석은 보유세 문제와 관련“보유세 강화없이 양도세만 묶으면 어쩌냐는 말이 있다. ‘안 팔면 그만’이라는 것”이라면서도“다주택자가 있으면 주택시장은 안정되지 않는다. 누군가 임대용 주택을 내놔야 한다”고 말했다. 이어“다주택자가 임대사업자로 등록할 경우에는 다주택 양도세 중과가 배제된다. 다주택을 하려면 사회적 책무를 함께 해달라는 것”이라며“ 이번조치가 다주택자들이 안 팔고 동결시키는 것으로 갈지, 임대사업 등록이라는 방향으로 갈지, 두고봐야겠지만 후자를 예상하고 있다”고 밝혔다. 그는“종부세의 경우‘더 시장상황이 나빠지면 하는 것이냐’, 혹은‘슬쩍하는 것이냐’등 말이 있지만 어떤 경우도 예단을 안 하고 있다”며“보유세는 그 속성에 대해 새 정부가 잘 이해하고 있다. 신중한 의사결정을 할 것”이라고 설명하며 보유세에 대해 신중하고 조심스러운 태도를 일관되게 유지했다.

공급 대책이 빠졌다는 지적에 대해서는“지난 3~4년 간‘초이노믹스(최경환 전 경제부총리의 경제정책)’를 통해 부동산 경기를 부양한 결과가 어떻게 됐나 들여다봐야 한다. 지난 3년간 공급된 양은 단군이래 최대 수준”이라며“두 달 만에 부동산이 급등한 원인을 누가 제공했나. ‘빚을 내서도 집을 사라’는 이전 정부의 메시지가 있었고 정책적 부추김이 있었다고 인정해야 한다”고 박근혜 정부를 비판하며 지난 정부의 부동산 경기부양책 때문에 이미 시장에 물량이 충분하다고 본다는 뜻을 내비쳤다. 김 수석은“수요와 공급은 물론 가장 장기적 영향을 미치지만, 강남권 등 부동산 반등은 지극히 비정상이다.

2008년 금융위기를 겪고 난 선진국 대도시들이 겪는 비정상적인 상황과 유사하다”며“공급 문제를 지적하는 것은 불을 진화해야 하는데‘그 자리에 왜 집을 짓지 않냐’고 하는 것으로 온당치 않다. 지금은 불을 꺼야 한다. 불이 꺼지면 적절한 형식으로, 적절한 계층을 향해 공급이 이뤄질 것”이라고도 말했다. 김 수석은 지난 정부에서의 공급이 최대였음을 거론하며“솔직히 새 정부 출범 전에는 주택가격의 하락 및 장기 안정화를 예측한 게 사실”이라고 언급하기도 했다. 부동산 상승세가 예상 밖수준이라는 것이다. ‘부동산 가격이 조정돼야 하는가’라는 질문에 대해서는“정부에 부동산 가격을 내릴 권한이 있지 않다. 답할 수 없는 질문”이라며 즉답을 피했다.