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부동산 핵심 판례
| 건물을 개조해도 임대차보호법이 적용될까? | 조영준교수 / 2017.07.21 | |
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질문 : 임대 계약시에는 비주거용 건물이었으나, 임대기간 중에 주거용으로 개조한 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? 주민등록 전입신고는 마쳐 놓았습니다. 답변 : 고등법원의 판례에 따르면, 귀하의 경우 귀하가 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙했다면 주택임대차보호법의 적용이 가능합니다. 1. 법률의 규정 일단 주택임대차보호법 제2조를 살펴보면 “이 법은 주거용건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.” 라고 규정하고 있습니다. 따라서 그 구조가 옥탑이든, 반지하이든 관계없이 주거용으로 임차하였다면, 적용되는 것이 당연할 것 입니다. 아래에서 구체적으로 답변하겠습니다. 2. 임차한 주택이 공부상 용도는 공장이지만, 사용은 주거장소로 이용되는 경우 가. 대법원은 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용 대상이 되는 주거용건물인지 여부는 등기부, 건축물관리대장 등 공부상 표시를 기준으로 할 것이 아니라, 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정한다는 입장이므로 실질적인 용도가 중요한 것이 됩니다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결) 나. 따라서, 임차한 주택이 공부상으로는 공장용도로 기재되어 있다 하더라도 실제로는 주거장소로 이용된다면 실질적으로는 주거용건물에 해당하므로 주택임대차보호법의 적용대상이 됩니다. 3. 임차 주택의 일부를 슈퍼마켓으로 개조한 경우 가. 주택임대차보호법 제2조 단서는 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다고 명시하고 있습니다. 그러나 건물 중 주택과 점포의 구조와 점포가 차지하는 면적, 주된 용도가 무엇으로 사용되고 있는지를 살펴서 주거용 건물로 보기 어려울 정도라면 적용되지 않는 경우도 있을 수 있습니다. 나. 즉, 임차한 주택이 전체적으로 볼 때 주거의 목적으로 사용되고 있다면 설령 일부가 점포로 사용되더라도 주택임대차보호법의 적용을 받지만, 구조나 면적상 주된 용도가 점포로 쓰이고 주거로 사용되는 부분은 오히려 부수적이라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다. 4. 반대로 다방이나 가게의 일부를 방으로 개조하여 생활하는 경우 대법원은 대체로 부정하는 입장입니다. 왜냐하면 비주거용건물 중 일부인 방과 주방 등을 영업에 부수하여 주거목적으로 사용하는 것에 불과하기 때문입니다. 구체적으로 대법원 판결 중에는 “방 2개와 주방이 딸린 다방이 주택임대차보호법 제2조 후문의 주거용 건물에 해당하지 아니한다”고 판시하였습니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결). 이는 구조나 면적상 주된 용도가 다방이나 가게로 쓰이고, 방과 주방은 이에 부수하여 사용되는 것에 불과하기 때문에 전체적으로 볼 때 주거용으로 임차한 것으로 볼 수 없기 때문 입니다. 5. 임대 계약시에는 비주거용 건물이었으나, 임대기간 중에 주거용으로 개조한 경우 원칙적으로는 적용되지 않습니다. 다만 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는, 개조한 때로부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수는 있습니다. 대구지법의 판시가 있으니 참고하시기 바랍니다(대구지방법원 1999. 4. 4. 선고 98나16171 판결). 이 판결에 따르면 "임차인이 거실 및 부엌을 설치하여 개조한 결과 비주거용 건물이 주거용 건물에 해당하게 되었다고 하더라도 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법을 적용할 수 없다." 고 합니다. 6. 결론 따라서 귀하의 경우 귀하가 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙했다면 주택임대차보호법의 적용이 가능합니다. 관련조문 주택임대차보호법 제2조 관련판례 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결, 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결, 대구지방법원 1999. 4. 4. 선고 98나16171 판결 |
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