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포괄양수도 계약이란? (2) - 상가 등 매매계약시 부가가치세 관련 조영준교수 / 2017.07.17
포괄양수도의 이해 (첨부하여) 2.

● 매도인이 일반과세자이고 매수인이 간이과세자이면 포괄양수도시 과세유형전환이 됩니다. 


그런데 매수인이 간이과세자로 계속 남고 싶으면 포괄양수도 계약을 하지 않고 부가세별도로 계약하게 되고 매도인은 세금계산서를 교부하고 부가세를 받겠지요. 매수인은 간이과세자 이므로 부가세 환급을 받지 못합니다.


여기서 고민해 보아야 합니다.

매수인이 과세유형전환을 하고 부가세를 환급받을지, 아니면 부가세를 납부하고 환급을 포기 하더라도 간이과세자로 남아서, 간이과세자로서의 종합소득세를 내는 것이 나은지는 본인이 판단해 보아야 겠지요. (일반과세: 부가세환급+종합소득세, 간이과세 : 환급포기+종합소득세)

그래서 매수인이 간이과세자라면 매수인 입장에서 계약 체결 전에 부가세의 규모와 소득세의 정도를 비교해 보고 판단해 보시는 것이 좋습니다.

→ 실무중개에서는 중개하는 기법으로

1) 매매과정에서 물건접수하고 권리분석 시 건물 분 부가세의 정도를 미리 먼저 파악해 둔다.

2) 매도, 매수의 과세유형을 살펴서 확인한다.(양 당사자의 사업자여부, 사업자 과세유형 등)

3) 매수인이 일반사업자이면 부가세 별도로 하던지 또는 포괄양수도로 유도하면 되고 간이과세자이면 과세유형전환을 유도 할 것인지, 매도인의 최종 절충 매도가격에 부가세를 얹어서 부가세를 매매가액에 포함할 것인지를 결정하여 중개합니다. 그러면 부가세에 대한 복잡한 문제가 다 없어 집니다. 매도인에게 사전 설명하고, 매수인에게는 절충가격+부가세 포함 된 최종계약가격으로 제시합니다. 이때는 부가세 포함으로 표시하여(표시하지 않아도 매도인부담임) 불필요한 염려와 협상을 덜어주는 것이죠.

4) 매수인이 비싸게 산다고 하시는 분이 계실 거 같아서 부연하면, 매수인이 부가세를 내어 도 환급받지 못하니 매수인이 부담하는 돈은 똑같고 취득세 좀 더 내겠네요. 취득세 증가 분 만큼은 중개사의 노력으로 가격절충 해 주어야 겠지요. ㅎㅎ
매도인은 매매가액에서 세금 낸 것을 공제받으니 양도소득세도 같습니다.

5) 이는 중개사의 노련함을 필요로 합니다.