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가끔 헷갈리는 소액임차인 최우선변제 조영준교수 / 2017.06.20
오늘은 권리분석에서 자주 등장하는 소액임차인 최우선변제에 대해서 알아보겠습니다.

주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률입니다. 이 중 소액임차인보증금 최우선변제는 지역에 따라 일정 금액 미만의 보증금을 가진 임차인을 법에 의해 우선적으로 보호하는 것입니다. 소액의 보증금이라도 서민층에게는 큰 금액이기 때문에 이를 법적으로 보장한다는 것이지요.

경매를 공부하신 분들이라면 소액임차인 최우선변제에 대해서 기본적으로 알고 계실겁니다. 하지만 가끔씩 헷갈려 하는 부분이 있는데요. 크게 2가지로 나뉩니다.

첫 번째, 기준일자입니다.

한 번씩 소액임차인 최우선변제의 기준일이 전입신고나 매각기일로 착각하시는 분들이 있습니다. 소액임차인 최우선변제를 판단하는 기준은 전입일자나 매각기일이 아니라 최선순위 담보물권이 설정된 날입니다.

여기서 또 착각할 수 있는 부분이 있습니다. 대부분의 말소기준권리가 근저당인 경우가 많기 때문에 말소기준권리 날짜를 기준으로 소액임차인을 판단하는 경우가 많습니다. 하지만 만약에 말소기준권리가 담보물권이 아니라 가압류, 압류 등 아닌 채권인 경우에는 조금 상황이 다릅니다. 채권은 소액임차인의 해당여부를 판단하는 기준일이 되지 못하기 때문에 가장 빠른 순위의 담보물권이 설정된 날을 그 기준으로 하며, 만약 담보물권이 아예 없는 경우라면 경매개시결정 등기가 소액임차인을 판단하는 기준일이 되므로 참고하시기 바랍니다.

두 번째, 매각대금의 1/2내에서만 소액임차인 최우선변제가 이루어집니다.

다가구주택의 경우 소액임차인이 너무 많게 되면, 최초 근저당권자에게 너무 적은 배당이 이루어질 수 있습니다. 이러한 문제를 방지하기 위해 매각대금의 1/2이하로만 소액임차인 최우선변제가 이루어지게 됩니다. 만약 소액임차인 최우선변제금액의 합계가 매각대금의 1/2을 넘어가게 되면 보증금의 비율에 맞게 안분배당이 이루어지게 됩니다.

만약, 계약기간 중 보증금의 증감이 이루어진 경우면 어떻게 될까요? 

[대구지방법원 2009가단134010], [대법원 2007다23203], [대법원 2001다14744]
 
판례들을 살펴보면 임대차기간 중 보증금을 올리거나 내린 경우에는 원칙적으로 배당이 이루어지는 시기의 보증금을 기준으로 판단을 합니다. 증액하기 전에는 소액임차인의 범위에 있었으나 증액 후 소액임차인의 범위를 초과했다면 소액임차인으로 인정받지 못하며 반대로 감액으로 인해 소액임차인 범위에 들어간다면 일정액을 우선변제 받을 수 있게 되는 것입니다. 하지만 고의적으로 소액임차인 최우선변제를 받기 위해 보증금을 감액한 것이 드러난다면 우선변제에서 제외됩니다.