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합법적인 분양권 거래로 시세차익을 보는 방법 조영준교수 / 2017.06.16

저평가 분양권, 시세차익 예상

 

청약통장으로 당첨된 아파트를 일정기간이 지나 사고파는 것이 허용되면서 ‘분양권 시장’이 다시 틈새 재테크의 수단으로 각광받고 있다. 치열한 청약경쟁을 뚫지 않아도 자신이 원하는 아파트를 매입할 수 있는 분양권 전매는 매매흐름만 잘 타면 의외로 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.

 

한때 수도권 전 지역은 주택투기과열지구로 지정이 돼 있었기 때문에 분양계약 이후 소유권 이전등기 전까지 분양권 전매가 불가능했다. 그러나 정부가 각종 주택 규제를 풀면서 분양권 전매가 과거에 비해 크게 자유로워졌다. 거의 모든 수도권에서 투기지역이 해제돼 민간택지와 공동택지지구에서 공급된 아파트도 입주 전 매매가 가능해지게 돼 5년 만에 분양권 시장이 다시 열리게 됐다.

 

분양권 자체로는 ‘주택’으로 취급되지 않아 입주 전까지는 취득 관련 세금이 없다. 청약통장이 필요 없기 때문에 청약통장이 없거나 청약 가점이 낮은 사람도 비교적 소액으로 원하는 동·층의 새 아파트를 매입할 수 있는 장점이 있다. 서울과 수도권 요지의 경우 부동산 경기가 침체된 뒤로 일반 분양물량이 많지 않고 입지 여건도 양호하다는 점도 가치 상승이 예상된다.

 

아파트 상품이기 때문에 경기변동을 적게 겪는다는 점도 투자매력이 있다. 초기 자금을 덜 들이고 주택을 살 수 있는데다, 향후 시세 차익에 대한 기대감이 큰 투자대상이다. 특히 경제여건에 따라 부침을 많이 겪는 아파트 시장과 달리 실수요자뿐 아니라 가수요자의 꾸준한 매수세가 형성되는 것이 큰 장점이다.

 

최근 수도권 인기 지역을 중심으로 집값이 반등하면서 분양권 매매시장이 활기를 띄고 있다. 분양가보다 싼 가격에 나오는 마이너스 프리미엄 분양권 매물이 줄고 있고, 일부는 거액의 프리미엄이 붙어 활발하게 거래되고 있다. 서울과 일부 신도시 아파트는 입주를 앞두고 올 들어서만 1억 원 이상 가격이 오르고 수도권 일대에서 입주를 앞둔 지역도 분양권 값이 10% 이상 상승한 곳도 늘어났다.

 

웃돈 거래가 지방도 예외는 아니다. KTX 고속철도와 전철 연장으로 서울 접근성이 뛰어나 사실 상 수도권으로 분류되는 충남 천안·아산 지역의 경우 프리미엄이 수 천만 원 붙어 거래되고 있다. 경제자유구역으로 지정된 전북 군산과 전남 여수 등 개발 호재지역도 땅값이 오르면서 덩달아 유명 브랜드와 대단지 아파트 들은 부동산 불황속 인기상품으로 부상하고 있다.

 

규제완화와 부동자금 유입 등의 호재로 분양권 시장에 훈풍이 불고 있지만 지역과 브랜드에 따라 양극화 현상을 보이고 있다. 서울 수도권의 입지여건이 좋은 유망 대단지 분양권 값은 웃돈이 붙어있는 반면 호재가 없는 비인기지역 단지는 웃돈이 거의 형성되지 않았거나 마이너스를 보이고 있어 투자 시 주의가 요망된다. 또 대부분의 신규분양 단지에서 분양권 전매제한이 있는 만큼 웃돈을 주고 분양권을 매입할 경우 주의해야 한다.

 

청약경쟁률 높았던 수도권 유망

 

국토교통부에 따르면 2016년 서울시내 아파트 분양권 거래량은 2만6997가구로, 매매거래량(9만1696가구)의 29.4%수준이다. 특히 마곡지구에 SH공사가 분양한 단지들이 입주한 지난해 분양권 거래가 매매 거래의 2배를 기록할 정도로 분양권 거래가 활기를 띠었다. 대개 아파트 입주 초기엔 분양권 매매로 시세차익을 노린 투자수요나 잔금을 미처 마련하지 못한 계약자들이 내놓는 급매물이 많아져 가격이 떨어지기 마련이지만 되레 지난해 중반 입주가 시작되면서 웃돈이 붙고 있다.

 

투자 유망지역으로는 청약 경쟁률이 높았던 곳 중 개발 호재가 있고 웃돈이 낮게 형성된 단지를 골라야 한다. 서울은 9호선 라인인 강서지역 역세권 수혜단지와 마곡지구 인근, 강북은 뉴타운·재개발 지역이 투자매력이 있다. 수도권은 광교신도시의 청약열기와 더불어 분당선 연장 등 개발호재가 많고 강남 접근성이 양호한 수원·광교·용인 등 경기남부 인근지역이 꾸준한 발전이 예상돼 경기회복 시 시세차익이 기대된다.

 

분양권에 투자할 때는 서울 수도권의 유망단지나 수도권 인기지역 대단지를 골라야 안정적인 투자가 될 수 있다. 대형 건설사가 공급하는 브랜드 아파트가 웃돈이 많이 형성된다. 이런 곳은 교통여건과 생활편의시설이 잘 갖춰져 내 집 마련 실수요자 뿐 아니라 투자자들이 모여들어 재테크를 고려한 투자를 한다면 어느 정도 수익을 기대할 수 있다. 수도권 분양권은 역시 발전 전망과 단지환경이 좋은 택지지구 투자가 1순위다. 택지지구는 각종 기반시설과 상업시설이 고루 갖춰져 부동산 가격 상승의 요인이 된다.

 

분양권 매입 타이밍도 중요하다. 되도록 싼값에 잡으려면 입주시기가 1년 이상 남은 분양권이 훨씬 실속 있다. 분양권이 크게 오르는 시기는 입주 전후이며, 상승은 6개월 전부터 시작된다. 입주가 임박한 매물은 입주할 때 한차례 가격이 더 상승할 것이라는 기대감으로 시세차익을 겨냥한 단기 투자자들이 대거 몰려 가격이 상투에 근접하기 일쑤다. 입주2~3개월 전은 ‘떴다방’에서 만든 프리미엄이 급격히 오르는 추세가 강하여 높은 매입가에 구입할 가능성이 크므로 각별히 주의를 기울여야 한다.

 

분양가 수준에서 매물로 나오는 1층이나 꼭대기 층 분양권, 부도 후 다시 시공하는 분양권도 목적에 맞게 잘 고르면 내 집 마련 외에 웃돈을 챙길 수 있는 좋은 투자수단이 될 수 있다. 특히 부도 후 재시공하는 아파트 중 브랜드 파워가 높은 우량 건설업체가 시공을 맡은 아파트는 입주날짜가 다가올수록 프리미엄이 실거래가에 반영되기 때문에 적극적으로 투자해 볼 만하다.

 

입주시기가 많이 남은 분양권 급매물은 저가 매입이 가능하다. 상대적으로 가격 오름폭이 적은 비 투기지역 내에서 급매로 나온 인기아파트 분양권을 약간의 프리미엄을 주고 매입하면 내 집 마련은 물론 시세차익도 가능하다. 분양권은‘떴다방’보다는 규모가 크고 오래 된 현지 중개업소를 이용하는 게 유리하다.