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경매 입찰시 복병! 위반 건축물을 반드시 확인해야 하는 이유 조영준교수 / 2017.05.16
수도권 인근에 작은 펜션을 낙찰 받은 A씨는 입찰 전에 약 17평 정도의 창고건물이 위반건축물로 등재되어 있음을 확인하였고, 당시에는 별 문제가 되지 않을 것으로 판단했다고 합니다. 그러나 정작 잔금대출을 위해 방문한 은행에서 위반건축물로 인해 대출에 상당한 제한이 있다는 말을 듣고서야 뒤늦게 부랴부랴 행정관서에 이행강제금 규모와 원상회복방안, 또는 양성화방안 등을 알아 보느라 진땀을 흘렸습니다. 결국 권리관계가 깨끗한 물건을 저렴하게 낙찰 받았다고 마냥 좋아했던 A씨는 값비싼 경험을 하게 된 꼴이 된 셈입니다.
 
위의 사례처럼 건축법을 위반한 불법건축물이 위반건축물로 적발되어 건축물대장상에 위반건축물이라고 등재되면 원상회복이 될 때까지 이행강제금을 납부해야 합니다. 이행강제금은 최초의 시정명령이 있었던 날부터 그 시정명령이 이행될 때까지 연간 2회 이내에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 해당 건축물의 시가표준액을 기준으로 반복하여 부과됩니다. 
 
 
한편 이행강제금과 관련하여 지난 2월12일 국토교통부에서 공포.시행한다고 발표한 건축법 시행령 개정안에 따르면, 아래 표와 같이 그 동안 일률적으로 위반건축물에 부과하는 이행강제금을 앞으로는 위반한 내용에 따라 차등적으로 부과할 뿐만 아니라 이행강제금을 가중 또는 경감하는 내용이 신설되었습니다. 그 중에서도 특히 ‘위반행위 후 소유권이 변경되는 경우’에는 이전에 비해서 이행강제금이 절반으로 줄어든다는 부분은 경매와 관련하여 눈길이 가는 내용입니다. 
 
 
경매물건에 심심치 않게 등장하는 위반건축물!
결코 얕보거나 무시하면 안 되는 대상이지만 그렇다고 무작정 무서워할 필요도 없습니다.


 
결국, 입찰에 참여하기 전에 해당 물건에 위반건축물이 포함되어 있는 지 여부, 
포함되었다면 주무관청을 통해 이행강제금의 규모 또는 양성화방안 등에 조사하고, 
특히 이로 인해 잔금대출에 악영향이 없는 지를 금융기관에 반드시 확인해야 할 것입니다.


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