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부동산 경매

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경락잔금대출! 지렛대 역할을 못할수도 있다? 조영준교수 / 2017.05.16

부동산 담보대출에 규제가 많이 붙었습니다. 이자만 내다가 일시에 갚으려는 일시상환이 어렵게 되었기 때문입니다.   


그런데, 일반매매와 달리 경매로 낙찰 받은 물건은 대출을 많이 발생시킨다는 것이 업계의 정설입니다. 아마 경매시장은 프로의 세계라서 그럴 수도 있을겁니다. 실수요보다는 임대수익 또는 자본이득을 취하려고 하는 분들이 많기 때문일 것입니다.


부동산태인에서는 낙찰된 물건을 대상으로 가끔 소유권 이전등기 현황을 조사하는 경우가 있습니다. 태인에서 실시하는 이런 현황조사 결과를 살펴보면 상당수의 물건들이 경락잔금대출을 이용하고 있는 것으로 나타납니다. 시기와 용도에 따라 다르긴 하지만 주거용 건물인 경우 수도권을 중심으로 70% 이상의 물건에 담보대출이 발생되기도 합니다.


자~ 여기서 2가지 점을 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.


첫 번째, 어떤 물건은 대출이 되고 어떤 물건은 대출이 쉽지 않은지 정리할 필요가 있습니다. 

두 번째, 어떤 입찰가격이 합리적일까 라는 질문에 답할 필요가 있습니다. 

경매고수들은 이번 뉴스레터를 읽으실 필요가 없으십니다.

이런 분들은 대출에 대해서도 지식이 풍부하시기 때문입니다. 

대출상황 자체를 사전에 분석하여 자기자본에 대한 수익률을 계산하시는 분들입니다. 

당연히 입찰가 결정을 함에 있어서도 대출 고민을 반영하실 수 있는 분들이기 때문입니다. 


지금부터 경매 초보들이 조심해야 할 물건에 대해 살펴보겠습니다.


아래 항목은 금융권에서 싫어하는 대출입니다. 이런 종류의 대출은 

대출금액이 상상외로 적어지거나, 아예 대출이 불가능하거나, 엄청난 금리로 대출을 받아야 하는 경우입니다. 


가장 먼저 살펴볼 대상은 특수물건입니다.  특수물건이라고 칭하는 경매물건은 사실상 대출이 쉽지 않습니다. 특수물건이라 함은


- 유치권

- 지분경매
- 위반건축물
- 법정지상권
- 대지권미등기


등의 물건을 말합니다.

[그림설명 : 유치권이 신고된 물건 사례. 유치권이 신고되었다고 무조건 기피할 물건은 아니지만 진정성 여부와 성립여부에 대한 판단은 전문가의 조언이 필요합니다. 참고로 경매신청 채권자와 차분하게 대화를 나눠보는 것도 한 방법입니다. ]


[그림설명 : 지분인 경우 대출제한은 물론 우선매수권 신청에도 신경써야 하는 물건이다. 지분물건인 경우 우선매수신청권자가 존재하는지 여부를 판단하는 것도 중요한 일이며, 대출 가능여부에 대해서는 반드시 입찰 전 확인과정을 거쳐야한다.]

 

[그림설명 : 지분인 경우 대출제한은 물론 우선매수권 신청에도 신경써야 하는 물건이다. 지분물건인 경우 우선매수신청권자가 존재하는지 여부를 판단하는 것도 중요한 일이며, 대출 가능여부에 대해서는 반드시 입찰 전 확인과정을 거쳐야한다.]

 

[그림설명 : 법정지상권성립여부를 판단해야할 물건 사례. 현장조사 및 채권기관에 사전질의 등을 통해 사실관계 확인이 필요한 경우이다.]

이런 물건에 대해서 금융기관은 일단 색안경을 끼고 살피게 됩니다.


이밖에 

- 벽체가 없는 구분상가

 

[그림설명 : 벽체 없는 구분상가인 경우도 대출제한이 따른다. 금융기관별로 대출제한의 내용과 범위가 다르므로 선택과 집중이 아닌 여러 곳의 금융기관에 사전문의가 필요하다. 경우에 따라서는 구분상가를 통으로 낙찰 받아 한건으로 대출을 발생시키는 대단한 고수들도 있다.]


- 방이 많은 건물, 예를 들면 원룸 이것 또한 쉽지 않다.

[그림설명 : 고시원 또는 원룸의 경우 방 갯수에 따라 대출규모에 영향을 끼친다. 일명 방공제가 많아지므로 상식적인 수준보다 훨씬 적은 금액만 대출될 가능성이 높다. 재경매물건 중 유독 이런 물건이 많다. ]


- 감정가가 너무 낮은 주거용 물건

- 토지와 건물이 따로 경매되는 경우 토지대출

등도 있습니다.


낙찰대금을 제때 내지 못해서 재경매 되는 이유는 여럿 있지만 대출실패로 인해 입찰보증금을 날리는 경우도 더러 있습니다.


초보들은 잘 모르는 대출시장, 경매에서는 친하게 지내야 할 사람이 있습니다.  

권리분석에 철저함을 기하는 자세도 중요하지만  

1. 금융지식이 해박한 대출상담사

2. 경험 많은 경매컨설턴트

이런 분들은 항상 가깝게 두시는 것도 중요합니다.

정말 친하게 지내야 할 분들입니다.  

가끔 밥도 사시고, 일이 잘 마무리되면 따뜻한 인사도 나누시고...


이 분들에게는 정해진 성공보수료나 수수료가 아깝다는 생각을 하지 않으시는 것이 바람직해 보입니다. 

내 재산 늘려줄 분들이기 때문입니다.

끝으로 초보자나 대출에 지식이 많지 않으신 분들은 비교적 권리관계가 단순하고 

본인의 신용등급에 적절한 대출이 가능한 물건부터 시작해 보시길 권합니다. 

 

수익을 올릴 수 있는 단순한 경매물건은 의외로 많습니다. 

조금 더 먹겠다고 애쓰다가 힘들어 하시는 분들이 많습니다. 

대략 100건의 경매물건이라면 약 3~4건은 재경매에 등장하는 단골 메뉴가 있습니다. 


태인에서 재경매 검색 해 보시고 왜 그런지 직접 확인하시는 것도 간접경험으로 많은 도움이 됩니다. 

그리고 특히, 낙찰 후 대출이 필요하신 분들은 반드시 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

 

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