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'임대차법 역효과' 심각! 네오비 영상팀 허승범 / 2021.11.17

 

3. "돈 줄테니 나가달라"…임대차법 두고 집주인 vs 세입자 기싸움




법 시행


전세계약갱신청구권, 전·월세상한제 등 새 임대차법이 시행된 지


1년 3개월여가 됐지만, 집주인과 세입자 간의 갈등은 여전하다.


전셋값이 급등한 가운데 임대차법 시행 직전에 체결했던


임대차계약의 2년 기한이 다가오고 있기 때문이다.




법 시행 즈음에는 집주인과 세입자 모두 우왕좌왕했다면,


이제는 서로에게 유리한 방향으로 계약을 해석하거나 대응하면서


갈등이 극단적으로 치닫는 경우도 나오고 있다.




# 서울 은평구 아파트에 전세로 살고 있는 강모씨(34)는 내년


1월 2년 계약 만료를 앞두고 집주인에게 “계약 갱신 청구권을


사용하겠다”고 했다. 집주인은 “5% 올리고 2년 더 사는 것이 아니라


연 5%씩 보증금을 올려주는 것을 알고 있느냐”고 되물어왔다.


황당한 강씨는 “법대로 하겠다”고 했는데, 이에 집주인은


“내가 들어가서 살 예정이니 집을 비우든, 전셋값을 올리든 결정하라”며


목소리를 높였다.




집주인


집주인들도 고민은 있다. 기존 세입자 때문에 전·월세값이 오르는


시세를 반영하지 못하고 있는데다, 2주택으로 재산세 부담이


늘어났기 때문이다. 전셋값을 올리거나 월세로 돌리기 위해


계약갱신청구권을 무력화할 수 있는 방법들을 찾고 있다.


이사비에 복비, 추가로 돈을 더 주고 세입자를 내보내는 건


흔한 사례다.




분쟁


올해 들어 지난달까지 '임대차 계약갱신·종료' 관련 분쟁 접수


건수는 205건으로 집계됐다. 임대차법이 없던 2019년 49건에


비해 4배가량 늘었고, 지난해 전체 분쟁 건수인 154건을 훌쩍


뛰어넘었다.




전·월세 가격 조정과 관련된 '차임·보증금 증감' 관련 분쟁 접수는


같은 기간 48건을 기록했다. 이 역시 지난해 41건을 웃도는 수치다.


2019년에는 4건에 불과했지만, 올 들어 12배 불어났다.




시장


전세 절벽 넘어 빙하기… ‘거래지수’ 금융위기 이후 최저




거래량이 급감하면서 거래 활성화 정도를 나타내는 지표가


2008년 글로벌 금융 위기 이후 최저 수준으로 떨어졌다.


작년 7월 말 주택임대차법 개정 이후 전세 매물이 급감한


상황에서 최근 정부의 대출 규제가 더해지면서,


일선 중개업소에서는 전세 거래 건수가 크게 줄어든 것




임대차법 갱신 계약이 끝나는 세입자들이 시장에 쏟아지는


내년 8월부터 다시 전셋값이 뛸 수 있다




“대출 규제로 일시적으로 전세 가격을 통제할 수는 있겠지만


1주택자 실거주 의무 강화, 신규 아파트 입주 감소 등 전세


공급을 줄이는 변수들은 여전하기 때문에 언제든 시장 불안은


재연될 수 있다”




- 임대차법 개정 후 집주인들이 전세보다 반전세나 월세를


선호하게 되면서 전세 거래가 급감한 것


- 집주인들은 세금 때문에 월세를 선호하고, 세입자들 역시


당장 전셋값이 오른 만큼의 보증금을 구하기 어려우니 어쩔


수 없이 반전세나 월세를 받아들이고 있다


- 여름까지만 해도 전세 수요가 많아도 매물이 없어서


거래가 잘 이뤄지지 않았지만 9월부터는 대출이 잘 안 나오게


되면서 전셋집을 구하는 사람도 잘 없다


- 일부 급한 집주인들이 호가를 3000만~5000만원 정도 낮춰


내놓기도 하지만 거래는 잘 성사되지 않고 있다




문제는 지금과 같은 전셋값 안정이 지속되기 어렵다는 것




한국건설산업연구원은 최근 발표한 ‘2022년 건설·부동산 경기


전망 보고서’를 통해 내년 전셋값이 전국적으로 6.5% 오를


것으로 전망했다. 임대차법으로 전세 대란이 빚어졌던 작년


상승률(4.6%)보다 높은 수준이다.




전문가들은 대출 규제로 전세 수요를 옥죄는 정책은 한계가


있을 것으로 진단한다. 대출 규제 총량 규제가 연 단위로


이뤄지기 때문에 내년이 되면 다시 대출 한도가 풀리는 데다,


전세 대출은 무주택자 주거 안정으로 직결되기 때문에


정치권에서도 규제를 지속하는 것은 부담스럽다.




한국건설산업연구원(건산연)이 차기 정부에 “계약갱신청구권과


임대료 상한제 등 임대차 2법은 제도 운영 여건이 형성될


때까지 적용을 유예할 필요가 있다”고 제안했다.




* 쟁점


불완전한 법 시행 = 전세가격 상승 vs 월세의 가속화


1. 분쟁이 더욱 심화되어 민심이 흉흉


2. 시장 안정 X → 내년 8월 전세가격 폭등


3. 정부의 대안은 고가 전세 대출 금지


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