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부동산 시장 꺾임? 아파트 상승폭 진실! 네오비 영상팀 허승범 / 2021.10.11

 

1. 서울 아파트, 1區 빼고 ‘평당 3000만원’ 넘어




文정부 4년 집값 폭등 - 강남·서초 2곳서 24곳으로 늘어


강남 7996만원·서초 7196만원·중랑 3030만원·강북 3061만원


전셋값 폭등 등 집값 불안한데 홍남기 부총리 “오름세 꺾였다”




문재인 정부가 출범한 2017년 5월 서울에서 3.3㎡(1평)당


아파트값이 3000만원을 넘는 지역은 강남구와 서초구 단 두


곳뿐이었다. 그러나 올해 9월 기준으로 금천구를 제외한


서울 24구(區)의 아파트값이 3.3㎡당 3000만원을 돌파한


것으로 나타났다.




지난 4년간의 집값 폭등으로 과거 ‘부촌(富村)의 기준’이 이젠


‘보편적 가격’이 된 것이다. 집값은 도무지 잡힐 기미가 안 보이고


전셋값까지 치솟아 서민들의 주거 불안감이 극으로 치닫고 있지만,


정부는 “집값 상승세가 꺾였다”는 주장을 펴고 있다.




지난달 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 4644만원으로


2017년 5월(2322만원)의 배(倍)가 됐다. 한강 이북 14구 평균


아파트값은 2017년 5월 3.3㎡당 1874만원에서 지난달 3926만원으로


109.5% 뛰었고, 한강 이남 11구는 2703만원에서 5276만원으로


95.2% 올랐다.




강남구(82.2%), 서초구(88.2%) 등 고가 주택 밀집 지역보다


노원(124%), 도봉(118%), 동대문(115%) 등 중저가 주택의 비중이


높은 지역에서 아파트값이 더 가파르게 올랐다. 1년 전만 해도


노원·강북·구로·관악구 등 8곳은 3.3㎡당 평균 매매가가 3000만원


아래였지만, 이제는 금천구(2819만원)를 뺀 서울 전역이 3000만원을


넘는다.




1) → 서민들이 고통받는 이유




원인


“문재인 정부 초반에는 다주택자 규제 강화 기조에 강남권 중심의


‘똘똘한 한 채’로 수요가 몰리는 경향이 강했지만, 작년 여름부터


20~30대를 포함한 무주택자들의 패닉 바잉(공황구매)이 매수세를


주도하면서 중저가 아파트 위주로 가격이 많이 올랐다”




2) → 서민들이 고통받는 이유




중저가 아파트값이 급등하는 상황에서 전세난까지 장기화하면서


무주택 서민들을 더욱 힘들게 만들고 있다. 부동산R114 조사에 따르면,


올 들어 지난달까지 서울 아파트 전셋값 상승률은 9.97%로 매매가격


상승률(9.74%)을 웃돈다.




현 정부 출범 후 2019년까지는 서울 아파트값이 강세를 보였어도


신규 입주 물량이 많아 전셋값 상승률은 연 1~3%대에 그쳤다.


하지만 작년 7월 주택임대차법 개정 후 아파트 전세 매물이 급감했고,


그 여파로 작년부터 2년 연속 전셋값 상승률이 매매 가격


상승률을 추월한 것이다.




원인


작년 하반기부터 전셋값이 급등하면서 무주택 실수요자의 주택


매수를 부추겼고, 집값을 더 밀어올리는 상황




정부


홍남기 경제부총리는 지난 5일 국회 기획재정위원회 국정감사에서


“부동산의 가파른 오름세가 일단은 주춤하면서 꺾였다”고 말했다.


홍 부총리의 발언이 알려지자 인터넷 포털사이트 등에는 “정부가


시장 상황을 너무 모른다”는 비판이 쏟아졌다.




발언의 근거로 한국부동산원이 발표한 9월 셋째 주 주간 아파트값


상승률이 0.2%로 일주일 전(0.21%)보다 소폭 내린 것을 들었다.


하지만 통상 서울 주간 아파트값 상승률은 0.1% 미만이었던 것을


감안하면, 최근의 상승률은 여전히 비정상적인 수준이다. 심지어


7일 발표한 통계에선 전국 아파트값이 0.28% 올라 전주보다 상승


폭이 0.04%포인트 커졌고, 서울(0.19%)은 일주일 전과 같은 상승률을


기록했다.




정부 발언의 모순


내년 부동산 오르고 증시 떨어진다?… "기재부, 종부세 30% 증가 예상“




기재부는 국토연구원의 내년 부동산 시장 전망 시나리오,


자본시장연구원의 내년 증시 전망 시나리오를 바탕으로 양도소득세와


증권거래세를 추산했다.




내년 양도세와 증권거래세는 모두 감소할 것으로 예상됐다.


양도세는 올해 2차 추가경정예산(추경)에서 제시한 전망치보다


11.9% 감소한 22조4000억원, 증권거래세는 9.0% 감소한 7조5000억원이


걷힐 것으로 각각 추산됐다.




신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 위기 이후 폭발적인 호조세를


보이던 부동산과 주식 등 자산시장이 안정화할 것으로 내다본 것이다.


특히 증시는 ‘하락장’을 전제




다만 종합부동산세는 29.6% 증가한 6조6000억원을 기록할 것으로


기재부는 전망했다. 최근 5년간 공시가격 상승률 평균값과 이미 예정돼


있는 공정시장가액비율 및 공시가격현실화율을 반영하고, 종부세법


개정안 효과도 고려해 나온 수치다.




부동산 거래량이 줄어든다는 예측을 바탕으로 양도세 감소 전망을


했으면서도, 종부세는 증가를 전망한 것은 부동산 가격 자체는 오를


것이라고 봤기 때문이다.




→ ‘매물 잠김’ 현상으로 거래량은 줄되 가격은 상승할 것으로 전제하고


세입을 추계한 것이라고 분석




→ 공급도 문제: 올해 주택 공급예상 39만호…“정부 목표치보다 7만호 적어”




* 쟁점


아파트 가격 상승 어떻게 바라봐야 하는가?


걱정에 대한 위로? 정부의 무능?




2. "서울 못 산다"…가격 급등·대출 규제·전세난 '삼중고'에 탈서울 심화




8월 서울 거주자 인천·경기 아파트 매입 비중 19.1%…증가 추세


평당 2000만원대 금천구뿐…서울 전세보다 싼 인천·경기 매매로 발길




* 쟁점


대출까지 풀면 부동산 가격 상승을 막기는 어렵다?


이번에 집을 매수하지 못한다면?




3. 월세 29만 원인데 관리비도 29만 원?...청년 울리는 임대차법 회피 꼼수




'주택임대차 보호법'(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제)


시행 후 원룸, 다가구주택 임대인들이 월세 대신 관리비를 인상해 저소득층


임차인에게 경제적 부담을 주는 꼼수가 횡행하고 있다.




* 쟁점


임대소득도 소득이니까 형평성 있게 세금을 납부한다?


법 → 꼼수 → 막기 위한 법 → 꼼수 → 막기 위한 법...


법이 많아도 너무 많다?




4. '고분양가 심사기준' 추가 완화…공급·분양가 상승할까?




국토교통부가 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고 방안을


발표한 데 따른 후속 조치




* 쟁점


고분양가 심사 기준 – 투기과열지구 및 조정대상 지역


분양가 상한제 우선 적용 – 민간택지 (서울, 광명, 하남, 과천 등)


분양가 올라가고, 공급 늘어날까? (vs 3기 신도시 사전 청약)




5. 稅중과 없는 1억미만 아파트… 한 사람이 269채 쓸어담아




‘7·10부동산대책’ 이후 공시가 1억 원 미만 아파트 거래량이 급증한


것으로 나타났다.


공시가 1억 원 미만 아파트는 취득세나 양도소득세 중과 시 주택


수에 포함되지 않는 등 각종 세금 규제를 피할 수 있다.




* 쟁점


탐욕에 눈이 먼 사람들?


vs


시장을 읽고 현명하게 생각하고 움직이는 사람들?


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