[판결] "선순위 있다" 설명만으로 공인중개사 면책 안 돼

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"집주인이 자료 안 줬더라도

주변 시세 비춰 위험 설명해야"

다가구주택 집주인이 선순위 임대차 보증금 채권에 대한 자료를 제출하지 않았을 때, 임차인에게 “선순위가 있다”고 설명한 정도로는 공인중개사가 주의의무를 다한 것이 아니라는 대법원 판단이 나왔다. 2025년 12월 4일, 대법원 민사2부(주심 오경미 대법관)는 임차인 A 씨가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 등 청구 소송에서 원심의 원고 패소 판결을 깨고, 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다(2024다283668).

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[사실관계]

2020년 4월, A 씨는 8개 호실로 구성된 다가구주택 가운데 한 호실에 대해 보증금 1억1000만 원에 임대차 계약을 하고 전입 신고를 마쳤다. 다가구주택은 호실별로 소유권이 나뉘는 다세대주택과 달리 건물 전체 소유주가 한 명이다. 다가구주택 경매 시 모든 호실의 세입자가 배상 순서에 따라 건물 대금을 나눠 갖는다.

A 씨가 전입한 다가구주택엔 채권최고액 7억1500만 원의 근저당권이 설정돼 있었다. A 씨보다 먼저 입주한 7개 호실의 선순위 임대차 보증금 채권도 7억4000만 원이 있었다. A 씨는 임대차 계약 과정에서 공인중개사 B 씨로부터 ‘임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명 들음’이라는 중개 대상물 확인·설명서의 기재 사항을 전달받았지만, 그 이상의 설명을 듣지 못했다.

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2021년 6월, 이 사건 다가구주택에 관한 경매가 진행됐다. A 씨는 임대차 보증금을 전혀 배당받지 못했다. A 씨는 2022년 11월 B 씨의 주의의무 위반으로 보증금을 잃었다며 한국공인중개사협회를 상대로 소송을 제기했다. 한국공인중개사협회가 B 씨를 비롯한 공인중개사들과 공제 계약을 맺고 있으므로, 협회가 손해를 배상해야 한다는 취지다. B 씨는 피고 보조참가인으로 소송에 참여했다.

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[하급심 판단]

1심은 한국공인중개사협회가 A 씨에게 6600만 원을 지급하라고 판결했다. 1심 재판부는 “다가구주택에 대한 경매 절차가 진행될 경우, A 씨가 전세금을 전부 또는 일부 회수하지 못할 위험성이 있음을 B 씨가 충분히 설명하거나 고지했다고 보이지 않는다”고 밝혔다. 다만 1심은 “A 씨가 다른 임대차 계약의 존부나 그 보증금 액수에 관해 근거 자료를 적극적으로 요청하지 않고 계약을 체결한 잘못이 있다”며 한국공인중개사협회의 손해배상 책임을 60%로 제한했다.

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항소심은 1심 판결을 뒤집고, 한국공인중개사협회 측의 손을 들어줬다. 항소심은 “A 씨가 임대인의 자료 제출 불응 사실을 알고도 임대차 계약을 체결한 점, 선순위 임차권이 여럿 있음을 인지한 상태에서 계약을 맺은 측면 등을 고려하면 B 씨의 중개에 과실이 있다고 인정하기 어렵다”고 설명했다.

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[대법원 판단]

대법원은 원심(항소심)이 공인중개사의 주의의무에 관한 법리를 오해했다며 사건을 파기환송 했다. 대법원은 “임대인이 자료 제공을 거부했더라도, 다가구주택 규모와 주변 시세에 비춰 선순위 임대차 보증금 채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 공인중개사가 확인할 수 있다”며 “이를 임차 의뢰인에게 성실하게 설명해야 할 의무도 있다”고 했다. 이어 “중개업자가 이러한 의무를 위반해 임차 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법에 의해 배상할 책임이 있다”고 판시했다.

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https://www.lawtimes.co.kr/news/214899