대법 "공인중개사, 다세대주택 공동저당 다른 세대 권리까지 확인·고지해야"

​

다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사는 임대차 계약을 중개하면서 해당 호실뿐만 아니라 같은 건물 내 다른 세대의 권리관계까지 확인·설명할 의무가 있다는 대법원 판단이 나왔다. 다세대주택 공동저당과 관련된 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 첫 판례다.

대법원 민사2부(주심 권영준 대법관)는 12월 4일 다세대주택 임대차보증금 반환과 관련해 한국공인중개사협회를 상대로 제기된 공제금 청구소송 상고심에서 원고 패소로 판단한 원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다(2024다305087).

​

[사실관계]

임대인 A 씨는 다세대주택과 오피스텔로 구성된 건물을 신축한 뒤 은행에 채권최고액 18억 원의 근저당권을 설정했다. 이후 원고들인 B 법인과 C 씨에게 각 세대를 보증금 6000만 원에 임대했고, 임대차 계약은 개업공인중개사인 D 씨가 중개했다. D 씨는 중개대상물 확인·설명서에 해당 건물을 '단독주택'으로 표시하고 채권최고액 18억 원의 근저당권이 설정돼 있다는 사실만 기재했다. 같은 건물 내 다른 세대의 권리관계나 임차 현황 등은 확인하지 않았다.

​

이후 건물에 임의경매가 진행되면서 B 법인은 배당을 받지 못했고, C 씨는 2500만 원만 배당받았다. 이에 원고들은 중개사가 확인·설명 의무를 다하지 않아 손해가 발생했다며, 손해배상책임을 보장하는 공제사업을 운영하는 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 지급을 청구했다.

​

[쟁점]

'다가구주택'은 단독주택으로 건물전체가 하나의 소유권인데 비해, '다세대주택'은 세대별로 별도의 소유권이 설정돼 있다. 예를 들어 다세대주택의 A 호실에 관한 임대차계약 중개 시 A 호실과 공동담보로 저당권이 설정된 B 호실 자체는 중개대상물이 아니다. 이에 A 호실의 임대차보증금 반환 가능성과 관련해 B 호실의 권리관계까지 확인·설명해야 하는지가 문제 됐다.

​

[하급심]

1심은 D 씨가 다른 세대 임대차 현황까지 확인·설명할 의무가 있다고 보아 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

​

그러나 항소심은 D 씨가 중개대상물에 근저당권이 설정돼 있는 것을 확인·설명했고, 다세대주택은 다가구주택과 달리 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인에게 다른 세대의 임대차 현황에 관한 사항을 확인해 고지할 의무가 없으므로, D 씨는 공인중개사로서의 의무를 모두 이행했다고 판단했다.

​

[대법원 판단]

대법원은 파기환송했다. 대법원은 다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우, 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 금액을 제외한 나머지 부분을 통해 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 등을 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다고 봤다.

​

대법원은 "개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명해야 한다"며 "동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 그 다세대주택 건물 중 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 크므로, 개업공인중개사는 임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지를 확인하고, 임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음, 그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시해야 한다"고 밝혔다.

​

이어 "이 사건 공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에는 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도, 구분건물별로 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 그 내용을 원고들에게 설명하고 그 자료를 제시하거나 중개대상물 확인·설명서의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란 등에 그 내용을 기재한 뒤 그 확인·설명서를 원고들에게 교부했다는 사정은 발견되지 않는다"며 "그렇다면 D 씨는 이 사건 각 임대차계약의 중개행위를 하면서 고의나 과실로 개업공인중개사로서의 확인·설명의무를 위반하였다고 볼 여지가 크다"고 판시했다.

​

https://www.lawtimes.co.kr/news/214631