시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있는 경우에만 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당하는지 여부

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(「공인중개사법」 제33조제2항 등 관련)

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안건번호 25-0444

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회신일자 2025-08-20

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1. 질의요지

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「공인중개사법」 제33조제2항에서는 누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로

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같은 항 각 호의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사등(각주:개업공인중개사·소속 공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원을 말하며(「공인중개 사법」 제10조제3항 참조), 이하 같음)의 업무를 방해해서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 항 각 호에서는 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인 중개사등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위(제1호), 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행 위(제4호) 등을 규정하고 있으며, 같은 법 제48조제4호에서는 같은 법 제33조제2항 각 호의 규정을 위반한 자에 대하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있는바,

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「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위와 관련하여, 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있는 경우에만 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고

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있는 금지행위에 해당하는지, 아니면 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 없는 경우에

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도 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당하는지?(각주: ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’ 외의 「공인중개사법」 제33조제2항의 금지행위 요 건은 충족하였음을 전제로 함)

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2. 회답

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시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있는 경우에만 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당합니다.

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3. 이유

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먼저 형벌법규의 해석은 엄격하여야 하고 명문의 형벌법규의 의미를 피고인에게

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불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석하는 것은 죄형법정주의의 원칙 에 어긋나는 것으로서 허용되지 아니한다고 할 것이며(각주: 대법원 2011. 8. 25. 선고 2011도7725 판결례 참조 ), 어떤 행정목적을 달성하기 위하여 규제하고 그 행 정목적의 실현을 담보하기 위하여 그 위반을 처벌하는 행정형벌법규의 경우에도 법 문의 엄격한 해석이 요구된다고 할 것인데(각주: 대법원 2024. 7. 25. 선고 2021도 17722 판결례 참조), 「공인중개사법」 제48조제4호에서는 같은 법 제33조제2항 각 호의 규정을 위반한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있으므로, 같은 법 제33조제2항은 법문대로 엄격하게 해석하여야 할 것입 니다.

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그런데 「공인중개사법」 제33조제2항에서는 누구든지 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’으로 같은 항 각 호의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 아니 된다고 규정하여, 같은 항에 따른 금지행위에 해당하기 위해서는 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’이 있어야 하는 점을 명문으로 규정하고 있고(각주: 창원지방법원 2022. 9. 22. 선고 2022노152 판결례, 대법원 2010. 7. 23. 선고 2010도1189 판결례, 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023도2836 판결례 참조), 이러한 목 적을 갖고 개업공인중개사등의 업무를 방해하는 같은 항 각 호의 행위들을 금지하 고 있으므로, 명문의 규정과 달리 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 없는 경우에는 같은 항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당한다고 볼 수는 없습니다.

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그리고 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사등의 업무를 방해하는 행위를 금지하고 이를 위반한 경우 처벌하도록 하는 「공인중개사법」 제33조제2항 및 제48조제4호의 규정은 2019년 8월 20일 법률 제16489호로 일부개정된 「공인중 개사법」에서 신설된 것으로, 그 입법취지는 부동산 시장의 건전성이 훼손되는 것을 방지하고, 부동산 거래가격 담합 등 부동산시장의 건전한 거래질서를 해치는 행위 를 효율적으로 제재하기 위한 것인바(각주: 2019. 8. 20. 법률 제16489호로 일부개 정된 「공인중개사법」 개정이유 및 주요 내용 참조), 이러한 입법취지를 고려하면 「공인중개사법」 제33조제2항은 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’을 가지고 개업공인 중개사등의 업무를 방해하는 행위를 금지하는 규정이라 할 것이고, 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 인정되지 않는 개업공인중개사등의 업무방해행위까지 「공인중개 사법」 제33조제2항에 따라 금지되는 것으로 보기는 어렵습니다.

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한편 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 없더라도 정당한 사유 없이 개업공인중개사 등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위 등 「공인중개사 법」 제33조제2항 각 호에서 정하고 있는 행위에 해당한다면 같은 항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당한다는 의견이 있으나, ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’과 ‘같 은 항 각 호에서 규정하고 있는 행위’는 「공인중개사법」 제33조제2항에 따라 금지 되는 행위를 이루는 별개의 요소로, ‘같은 항 각 호에서 규정하고 있는 행위’를 하 였더라도 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’이 인정되지 않으면 「공인중개사법」 제33 조제2항에 따른 금지행위에 해당한다고 볼 수 없고(각주: 대법원 2010. 7. 23. 선고 2010도1189 판결례, 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023도2836 판결례, 인천지방법원 2023. 4. 20. 선고 2022노2210 판결례 등 참조), 만약 시세에 부당한 영향을 줄 목 적이 없는 경우에도 같은 법 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당할 수 있다고 해석한다면 합리적 이유 없이 형벌규정 적용대상의 범위를 확대하여 해 석하는 것으로서, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

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따라서 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있는 경우에만 「공인중개사법」 제33조제2 항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당합니다.

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공인중개사법

제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

1. ∼ 9. (생 략)

② 누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음 각 호의 어느 하나의 방법으 로 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 아니 된다.

1. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사등에 대한 중개의 뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위

2. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하 게 높게 표시·광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사등에게만 중개의뢰를 하 도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사등을 부당하게 차별하는 행위

3. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위

4. 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행 위를 방해하는 행위

5. 개업공인중개사등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 유도하는 행위

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제48조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천 만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자

2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자

3. 제33조제1항제5호부터 제9호까지의 규정을 위반한 자

4. 제33조제2항 각 호의 규정을 위반한 자

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<관계 법령>