전세시장 갈등 부른 '갱신권 판결' 뒤집혔다

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갱신후 해지 알린 임차인에 임대인이 보증금 안 줘 소송

1심 "임의로 계약해지 안돼"

임대차3법 반해 현장 대혼란

고법 "중도해지 가능" 정정

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주택 임대차 계약에서 계약갱신청구권을 행사한 세입자는 원하는 경우 계약을 중도해지할 수 있다는 상급법원의 판단이 나왔다. 지난해 1심 판결 때는 중도해지가 안 된다고 판단해 주택임대차보호법 개정안의 해석을 놓고 논란이 발생한 바 있다.

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25일 법조계에 따르면 서울고등법원 제13민사부(재판장 문광섭)는 계약갱신청구로 전세 재계약을 한 뒤 계약을 해지하겠다며 보증금을 돌려 달라고 청구했다가 1심에서 패소한 세입자의 패소 부분을 취소하고 집주인에게 보증금 등을 지급하라고 지난 19일 판결했다. 서울고법은 "임대차가 묵시적으로 갱신된 상태에서 당사자 간 계약의 갱신 내지 기간 연장에 관해 계약서를 작성한 경우에도 임차인의 임의해지권을 인정하는 쪽으로 해석함이 상당하며 이를 부정하는 것은 (주택임대차법) 입법 취지에 맞지 않을 수 있다"고 판시했다.

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소송 당사자 A씨는 서울 중랑구의 아파트 세입자로서 2017년 2월부터 4년간 거주하다가 2021년 2월 계약이 만료된 이후 집주인과 별다른 계약 언급 없이 지내다 약 2개월이 지나 신규 임대차계약서를 작성했다. 임대차 기간은 2023년 4월까지로 정했으며 특약사항에는 "본 계약은 계약갱신청구에 의한 재계약으로 보증금은 이전 계약과 동일한 조건"이라고 기재됐다.

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2020년 7월 소위 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따르면 계약갱신청구에 의한 계약일 경우 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다. 임대인 사이에서는 '계약을 2년 걸어놓고 아무 때나 방 뺄 수 있으면 계약서가 무슨 의미가 있느냐'는 불만이 제기돼왔다. A씨는 6개월 뒤 계약 해지를 통보하면서 보증금 2억6000만원을 돌려줄 것을 요구했고, 집주인은 계약 해지 효력이 없다고 주장하면서 민사소송이 시작됐다.

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이후 지난해 4월 1심인 서울북부지방법원 재판부는 집주인 손을 들어주며 세입자의 청구를 기각했다. 재판부는 임대차 기간을 명시적으로 정한 이상 계약갱신청구에 따른 계약이더라도 세입자가 일방적으로 계약을 해지할 수 없다고 판단했다. 판결 이후 임대차 시장에서는 '갱신계약 후 중도해지가 가능한 게 정말 맞느냐'는 의문과 함께 큰 혼란이 발생했다.

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그러나 서울고법이 이번에 임대차 2법 취지와 부합하는 판결을 내리면서 세입자의 중도해지가 가능하다는 점이 다시금 명확해졌다. 조윤경 법무법인 화윤 대표변호사는 "계약갱신청구권을 행사한 임차인의 중도해지권을 인정해준 게 핵심"이라며 "향후 비슷한 분쟁의 재판에 영향을 미칠 것으로 보인다"고 설명했다.

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