[판결] '신탁재산 내에서 책임' 특약은 유효 분양대금 전액 반환할 필요 없다

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[대법원 판결]

토지를 맡아 개발하는 관리형 토지신탁회사가 수분양자(투자자)와 체결한 분양계약에서 '신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다'는 이른바 '책임한정특약'을 한 경우 특별한 사정이 없는 한 이러한 약정은 유효하다는 대법원 판단이 나왔다. 계약 해지에 신탁사 책임이 있더라도 책임한정특약을 맺었다면 투자자가 맡긴 돈을 초과하는 금액을 신탁사로부터 돌려받을 수 없다는 취지다.

대법원 민사1부(주심 서경환 대법관)는 호텔 투자자 A 씨 등 11명이 부동산 신탁사인 코리아신탁을 상대로 낸 부당이득금 소송(2024다204986)에서 7월 3일 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

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[사실관계]

코리아신탁은 B 사의 위탁을 받아 경기 고양시 일산의 한 호텔을 신축, 분양하는 사업을 맡은 관리형 토지신탁 수탁사로서 A 씨 등과 2018년과 호텔 분양계약을 체결했다. B 사는 해당 호텔을 신축하며 공용 엘리베이터 홀 내벽과 천정, 복도 마감자재 변경 등 설계 변경 내용을 투자자 전원에게 법에서 정한 기간 내에 통보하지 않은 혐의(건축물분양법 위반)로 약식 기소돼 2022년 벌금 100만 원을 확정 받았다.

이후 A 씨 등은 B 사의 임의 설계 변경과 공사 지연, 건축물분양법 위반 등을 이유로 분양계약 해제를 주장하며 잔금을 납부하지 않고 '기존에 납부한 계약금과 분양대금의 10% 상당의 위약금을 지급하라'고 통보했다.

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코리아신탁과 B 사는 A 씨 등에게 '잔금을 납부하지 않으면 분양 계약과 위탁운영 계약을 해제하고 위약금으로 분양대금의 10%가 자신들에게 귀속된다'고 통보한 뒤 결국 잔금 미납을 이유로 계약을 해제했다. 이에 A 씨 등은 소송을 제기했다.

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[하급심 판단]

1심은 A 씨 등의 주장을 받아들이지 않았다. 건축물분양법 위반죄로 벌금형을 받은 주체는 분양계약의 당사자인 코리아신탁이 아닌 B 사이기 때문에 A 씨 등의 분양계약 약정 해제 주장은 이유가 없다는 취지다.

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하지만 항소심은 "코리아신탁과 부동산 관리신탁 계약을 맺은 위탁자인 B 사가 건축물분양법을 위반해 처벌받은 사실은 약정 해제 사유가 된다"고 봤다. 그러면서 코리아신탁과 B 사가 공동으로 A 씨 등에게 계약금과 법정 이자를 돌려주라고 판결했다.

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[대법원 판단]

대법원도 A 씨 등의 약정 해제가 적법하게 이뤄졌다고 봤다. 다만 코리아신탁이 분양계약을 맺을 때 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 책임한정특약을 한 점을 근거로 항소심이 이를 판결 주문에 표시하지 않은 잘못이 있다고 짚었다.

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대법원은 또 코리아신탁과 B 사 간 신탁계약이 2023년 종료되며 코리아신탁의 분양대금 반환 의무가 B 사에게 승계된다는 코리아신탁 측의 주장을 항소심이 제대로 심리하지 않았다고 지적했다.

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재판부는 "원심은 면책적 계약인수약정의 효력과 신탁계약의 해지 또는 종료 여부를 판단하지 않은 채 피고가 분양대금 반환의무를 부담한다고 판단했다"며 "이러한 원심 판결에는 피고 주장을 잘못 이해해 면책적 계약인수 여부에 관한 판단을 누락했거나 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 밝혔다.

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https://www.lawtimes.co.kr/Case-curation/210549