서울 아파트 시장의 회복세를 보이는 가운데 강남3구(강남·서초·송파)와 노도강(노원·도봉·강북) 간 온도차가 뚜렷하게 나타나고 있다. 특히 신고가 거래 비중에서 두 지역은 무려 25배의 격차를 보이며 주택시장 내 양극화가 심화하고 있다는 분석이 나온다.

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20일 부동산 중개 플랫폼 집토스가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 1~4월 강남3구에서 이뤄진 아파트 매매 가운데 32.7%가 신고가 거래였지만, 노도강은 2.8%에 불과했다. 거래 건수도 강남 3가구는 1633건, 노도강은 65건에 그쳐 무려 25배 차이를 보였다.

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가격 격차도 더 벌어졌다. 같은 기간 강남3구의 국민평형(84~85㎡ 미만) 아파트 평균 매매가는 23억8370만 원으로 직전 최고점이던 2022년 대비 11% 이상 올랐다. 반면 노도강은 7억3662만 원으로 최고점(2021년)보다 여전히 6% 낮은 수준이다. 이에 따라 두 지역 간 평균 가격 배율은 2021년 2.6배에서 올해 3.2배로 확대했다.

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이 같은 양극화 흐름은 과거 상승장의 초입 국면과 유사한 양상을 띤다.

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2019년~2020년 상승장이 보기다. 당시 강남3구의 신고가 거래는 2019년 상반기 840건에서 하반기 4262건으로 5배 이상 폭증하며 먼저 시장을 달궜다. 같은 시기 1826건으로 예열을 시작했던 노도강은 6개월 뒤인 2020년 상반기 2979건으로 최고점을 찍으며 본격적인 상승 궤도에 올랐다.

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이재윤 집토스 대표는 “현재의 격차가 앞으로 시장 전반의 회복으로 이어지는 전조라는 분석도 나온다”며 “아직 5~6월 데이터가 최종 집계되지 않았음에도 시장에서는 비강남권 지역의 급매물이 소진되고 일부 호가가 오르는 등 반등 움직임이 감지되고 있기 때문”이라고 했다.

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다만 과거와 같은 ‘시차 상승’ 패턴이 재현될지에 대해서는 의견이 엇갈린다. 고금리 기조, 경기 둔화, 인허가 축소로 인한 공급 불확실성 등의 변수가 많기 때문이다.

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이 대표는 “과거 6개월 시차 패턴과 최근 시장에서 감지되는 반등 움직임을 고려할 때, 단기적으로 비강남권 지역은 전고점 수준을 회복하는 방향으로 움직일 가능성이 크다”고 내다봤다.

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그는 “그러나 이것이 지역 간의 가격 격차가 줄어드는 것을 의미하지는 않는다”며 “오히려 자산가치가 높은 핵심지로의 쏠림 현상은 거시적인 트렌드이기 때문에 심화한 양극화 자체는 장기적으로 이어질 가능성이 크다”고 분석했다.

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이어 “하반기 시장은 ‘비강남권의 전고점 회복 시도’와 ‘핵심지와의 격차 확대’라는 두 가지 현상이 동시에 나타나는 복합적인 양상을 보일 것”이라며 “단순히 모든 지역이 오르는 활황장이 아닌 지역별로 다른 속도와 배경을 가지고 움직이는 시장의 변화를 면밀히 읽어야 할 때”라고 덧붙였다.

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