공인중개사법 관련 국토교통부 Q&A

자료를 간추려 정리해 보았습니다.

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▶ 공제증서는 앞면만 거래당사자에게 교부하면 될까요?

공제증서는 앞,뒷면 모두 교부해야하나 위반사실 판단은 등록관청인 지자체에서 판단할 사항입니다.

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▶ 중개대상물의 확인·설명서를 양면으로 복사하여 교부하여도 될까요?

공인중개사법에서는 중대대상물 확인·설명서의 인쇄에 대한 규정이 없으며, 양면 또는 단면으로 인쇄는 가능합니다. 다만 2장을 1장으로 같이의 형태로 변경은 불가합니다

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▶ 중개의뢰인과 개업공인중개사의 합의로 중개대상물 확인·설명서 교부를 면제하거나 시기를 변경하는 것이 가능한지요?

설명서를 교부하도록 한 입법취지는 거래계약서 작성당시 거래 당사자로 하여금 중개대상물의 권리관계 등을 명확하게 파악하는 한편 거래당사자의 분쟁을 미연에 방지하고자 함에 있으므로, 교부를 면제하거나 시기를 변경할 수는 없습니다.

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▶거래계약서 원본이 아닌 사본을 보관해도 되면, 거래계약서를 스캔해서 파일로 보관을 해도 되는지요?

개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에서 교부하고 5년동안 그 사본을 보존하여야 합니다. 따라서, 거래계약서는 최종적으로 중개의뢰인에게 교부한 거래계약서의 사본을 보존하여야 함을 알려드리며, 스캔하여 파일로 보존하는 것을 포함합니다.

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▶ 가계약 이후 거래계약서 작성 시 계약 체결일은 언제를 기준으로 기재해야 하는지?

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 ‘거래계약 체결일’과 관련한 법제처 법령해석(21-0180)에 따라, 거래계약 체결일은 ‘사실상 거래계약이 체결된 날(가계약일 포함)’이며 신고의무자는 거래계약 체결일로부터 30일 이내 실거래신고의무가 생기는 바, 「공인중개사법」 제26조에 따른 거래계약서 작성 시점은 ‘중개가 완성된 때’라고 규정되어 있으므로 거래계약 체결일과 계약서 작성일은 상이할 수 있습니다.

가계약 시 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법 등에 관한 합의가 있다면 가계약일을 기준으로 거래계약 체결일을 기재하여야 하며, 거래신고법에 따른 부동산 거래신고에서도 이는 동일하게 적용될 것으로 판단됩니다.

- 이렇게 되면 확인설명서 작성 위반으로 과태료 처벌을 받게 됩니다! 잘못된 안내에요

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▶ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성한 후 거래당사자간의 사유로 계약 해지 시 중개보수를 받을 수 있을까요?

개업공인중개사가 중개가 완성되어 거래계약서를 작성한 후 거래당사자간의 사유로 계약 해지 시에는 개업공인중개사의 고의 또는 과실이 없는 경우 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받을 수 있습니다.

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▶ 계약금의 일부인 가계약금을 입금 받고 계약서 작성 전에 거래당사자간의 사유로 계약해제 시 중개보수를 지급해야 하는지?

거래당사자간에 거래계약서가 작성되지 아니한 채 가계약금을 수수한 것만으로는 중개가 완성된 것으로 볼 수 없으므로 개업공인중개사는 원칙적으로 중개의뢰인으로부터 중개보수를 받을 수 없습니다. 다만, 개업공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 했음에도 중개행위가 개업공인중개사의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사유가 있는 경우에는 신의성실 원칙에 기하여 개업공인중개사가 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 권리가 있다는 판결이 있습니다. (대법원 2007다12432)

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▶ 동·호수 추첨이 완료되어 입주가 가능한 아파트의 분양권을 거래하고자 합니다. 중개계약 시 거래금액을 산정하는 기준이 무엇입니까?

당해아파트가 사용승인을 받고 입주가 가능한 상태라면 이미 완성된 건물이므로 현 상태의 거래가격전체를 중개보수 산정기준으로 보아야할 것으로 사료되나, 건물이 준공되었음에도 불구하고 중도금, 잔금을 납부하지 않아 분양권상태의 권리를 거래하는 경우에는 거래당사자가 거래당시 수수하게 되는 총대금을 거래가액으로 중개보수 산정합니다(대법원 2004도62)

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▶중개가 완성되어 중개대상물 확인·설명서 작성 후 계약이 해지되었을 경우 또는 폐업한 경우에도 거래계약서를 보관해야하는지요?

개업공인중개사는 중개가 완성되어 중개대상물 확인·설명서를 작성하는 때에는 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간인 3년동안 사본을 보존해야됩니다. 따라서 개업공인중개사가 중개를 완성하는 때에 작성하는 중개대상물확인설명서는 계약의 해제, 무효, 취소등과 관계없이 3년동안 보존해야합니다.

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▶중개가 완성된 때에 거래계약서 작성을 개업공인중개사의 입회하에 중개보조원이 작성하는 경우에는 위반사항으로

볼 수 있을까요?

거래계약서 작성등 중요한 중개 행위는 개업공인중개사가 직접 수행하여야하며, 중개보조원은 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 단순한 업무를 보조하는 업무만을 수행할 수 있습니다.

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▶ 업무정지 처분 받은 개업공인중개사가 기존에 체결한 중개업무의 잔금지급 등에 관여해도 중개행위로 보는지요?

개업공인중개사가 업무정지 기간중 중개의뢰를 받거나 중개의뢰인을 탐색하고 중개대상물 확인﹡설명을 하는 등의 업무를 수행하였다면 중개행위를 한 것으로 볼 수있을것이나, 거래계약에 따른 사후 이행을 돕기 위해 중도금 및 잔급지급 등에 관여한 것만으로 중개행위를 했다고 볼 수는 없습니다.

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출처: 국토부 공인중개사법 관련Q&A