중개사가 원룸 임대차 중개할 때 건물 시세까지 설명할 의무는 없다

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[법원 판결]

전세 계약 후 건물이 경매에 넘어가 감정가가 당초 시가보다 낮게 산정되면서 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 된 상황에서, 계약 당시 공인중개사가 임차인에게 계약과 관련해 충분한 설명을 했다면 중개사에게 손해배상 책임을 물을 수 없다는 법원 판단이 나왔다.

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서울중앙지법 민사11-3부(재판장 전서영, 양형권·황순교 부장판사)는 7월 23일 A 씨가 한국공인중개사협회와 공인중개사 B 씨(소송대리인 법무법인 정향 강호석, 박건호 변호사)를 상대로 낸 손해배상청구 소송(2024나58809)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 취소하고 원고패소 판결했다.

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[사실관계]

재외동포인 A 씨는 2022년 4월 B 씨의 중개로 C 씨가 소유한 서울시 관악구 봉천동에 있는 다가구주택 한 호실을 보증금 1억 2000만 원에 같은 해 5월부터 2년간 임차하는 임대차계약을 체결한 뒤 입주했고 거소변경 신고를 한 뒤 임대차계약에 대한 확정일자를 부여받았다. 계약 체결 당시 해당 다가구주택과 부지 등에 각 7억 5400만 원과 7억 8000만 원의 근저당권설정등기가 마쳐져 있었다. 이 다가구주택은 불법으로 옥탐방과 지하에 방을 만들어 19의 원룸으로 구성됐는데, 임대차계약 체결 당시 여러 임차인이 먼저 입주해 전입신고하거나 확정일자를 갖췄는데, 이들의 보증금은 11억 9000만 원이었다.

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B 씨는 A 씨가 임대차 계약을 체결할 당시인 입주할 다가구주택에 대한 권리관계란에 각 근저당권을 기재하고, 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리행사란에 '건물싯가 약 40억 원, 선순위, 보증금 약 12억 원'이라고 기재한 중개대상물 확인·설명서를 교부했다. 그런데 2023년 4월경 이 건물에 대한 경매절차가 개시됐고, 감정가액이 합계 21억5700만여 원으로 평가됐고 같은 해 11월 16억3800만 원에 매각허가결정이 선고돼 2024년 1월 대금이 납부됐다. 2024년 2월 경매절차에서 경매법원은 배당을 실시했고, 임차인으로서 보증금에 관해 배당요구를 한 14명 중 7명이 전부 또는 일부를 배당받았다. A 씨는 주택임대차보호법 시행령에 의해 주택임대차보호법에 따라 우선변제를 받을 임차인에 해당하지 않아 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다.

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한국공인중개사협회는 A 씨가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우 협회가 손해를 공제가입금액(1억 원) 한도 내에서 보상하도록 하는 공제계약을 체결한 상태였다.

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[1심 판단]

1심은 A 씨는 B 씨가 선량한 관리자의 주의로 신의를 지쳐 성실하게 중개해야 할 의무를 위반했다고 판단해 "피고들은 공동하여 A 씨에게 3000만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 1심은 "B 씨는 임대인이 알려준 시세는 인근 유사 조건의 부동산 시세와 별반 차이가 없어 그대로 전달했다고 주장하지만, 객관적인 자료를 기초로 시세를 조사했다고 볼 증거가 없고, 1년 후에 이뤄진 감정평가액은 B 씨가 알려준 시가의 절반에 불과한데, 계약 체결 전 B 씨가 임대인이 알려준 시가보다 실제 시가가 훨씬 낮을 수 있어 보증금 회수가 어려울 수 있다는 설명을 들었다면 계약을 체결하지 않았을 것"이라며 "또 임대차 계약에 따라 1억 2000만 원의 보증금을 임대인에게 지급하고 전입신고를 마치고 확정일자를 받았는데, 경매절차에서 전혀 배당받을 수 없는 상태가 됐다"고 설명했다. 다만 A 씨도 공인중개사에게만 의존할 것이 아니라 자신의 책임 아래 위험성을 최소화하지 않은 점을 고려해 피고들의 책임을 A 씨가 입은 손해액의 25%로 제한했다.

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[항소심 판단]

그러나 항소심은 판단을 뒤집고 원고 패소판결했다. A 씨가 제출한 증거들만으로는 B 씨가 그에게 다가구주택의 시가를 약 40억 원이라고 고지한 것이 기망행위라거나, 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무를 위반한 것에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다는 취지다.

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항소심은 "공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무를 규정한 공인중개사법이나 같은 법 시행령, 시행규칙에 중개대상물의 시가를 확인·설명의무 대상에 포함하고 있지 않다"고 설명했다.

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이어 "임차인으로부터 임대차계약의 중개의뢰를 받은 중개업자에게 감정평가인이 시가를 감정하듯이 시세조사를 하여 중개대상물의 시세를 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없다"며 "경매절차에서 감정가액이 B 씨가 고지한 금액보다 많이 낮기는 하지만, 부동산 매각대금은 경매 당시의 부동산 시장 상황에 따라 등락이 클 수 있는 것이어서 그러한 사정만으로 B 씨가 시가를 기망했다거나 시세에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 A 씨에게 전달하였다고 보기 어렵고, 오히려 계약 체결 무렵 유사 부동산 거래 가격이 39억 원 이상으로 형성된 사례도 있다"고 밝혔다.

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아울러 선순위 임대차보증금에 관한 확인·설명 의무와 관련해서도 "A 씨가 임대차계약이 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단함에 있어서는 선순위 임대차보증금 합계를 알면 충분하고, 개별적인 선순위 임차인의 임대차 보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 설명은 그 판단을 위한 자료에 불과해 B 씨가 선순위 임차인을 개별적으로 특정해 설명하지 않았다고 해서 자료를 제공할 의무를 다하지 않았다고 볼 수 없다"고 설명했다.

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또 임대차계약 당시 옥상과 지하 1층이 건축법을 위반한 상태인 것을 B 씨가 고지했으므로 그는 해당 건물의 건축법 위반과 관련한 설명의무를 다했다고 판단했다.

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[소송대리인]

강호석(42·사법연수원 40기) 변호사는 "전세사기에 전혀 가담한 적이 없고 설명의무를 전부 이행한 공인중개사에게도 건물 시가 하락 후 경매에 넘겨져 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 신의칙상 주의의무 위반을 인정하여 일부 배상책임을 묻는 경우가 많았는데, 항소심에서 원심을 파기하고 공인중개사의 법적 책임을 부정한 매우 유의미한 판결"이라고 말했다.

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박건호(43·40기) 변호사는 "전세사기에 가담한 공인중개사는 민사책임은 물론 형사처벌도 마땅히 받아야 하지만, 법정 중개수수료만 받고 모든 사항을 임차인에게 알려준 중개인에게까지 거액의 배상 책임을 묻는 것은 부당하다는 점을 명시한 판결"이라고 말했다.