중개의 개념 및 중개보수의 법리

​

중개보수는 "중개"에 대한 보수가 아니라

"중개업무"에 관하여 보수를 받는 것입니다.

(제32조 제1항)

​

따라서 반드시 중개가 완성(거래계약서작성)

되어야 보수를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

_________________________________________

​

■대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결

손해배상

👩‍🏫【판시사항】

​

[1] 중개업자가 일방 당사자의 의뢰로 중개대상물의

매매 등을 알선하는 경우가 공인중개사법 제2조 제1호

에서 정한 ‘중개’에 포함되는지 여부(적극)

​

[2] 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과

하는 부동산 중개보수 약정의 효력(=한도를 초과하는

범위 내에서 무효)

​

[3] 공인중개사가 중개대상물에 대한 계약이 완료되지 않을 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로

약정할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 보수액을 산정하

는 구체적인 기준을 정하지 않은 경우, 보수를 정하는 방법 / 이러한 보수는 계약이 완료되었을 경우에 적용

되었을 부동산 중개보수 제한에 관한 규정에 따른

한도를 초과할 수 없는지 여부(적극)

​

[4] 부동산 중개보수 제한에 관한 공인중개사법 제32조 제4항과 같은 법 시행규칙 제20조 제1항 제4항의 규정

들이 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서도 적용

되는지 여부(적극)

​

👨‍🏫【판결요지】

​

[1] 공인중개사법은 ‘중개’의 개념에 관하여 제2조

제1호에서 “제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의

득실ㆍ변경에 관한 행위를 알선하는 것” 이라고 정하고 있다. 이러한 중개에는 중개업자가 "거래의 쌍방 당사자

로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 일방 당사자

의 의뢰로 중개대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 포함된다"

​

[2] 공인중개사법 제32조 제1항 본문은 “개업 공인중

개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.” 라고 정하고 있고, 제32조 제4항과

같은 법 시행규칙 제20조 제1항, 제4항은 중개대상물

별로 공인중개사가 "중개업무"에 관하여 중개의뢰인

으로부터 받을 수 있는 보수의 한도를 정하고 있다.

​

부동산 중개보수 제한에 관한 위 규정들은 중개보수

약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다.

따라서 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 한도를 초과하는

범위 내에서 무효이다.

​

[3] 공인중개사가 중개대상물에 대한 계약이 완료되지 않을 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있다. 이 경우 "당사자의 약정에서 보수액을 산정하는 구체적인 기준을 정하지 않았으면,

​

중개의뢰 경위, 중개사건처리 경과와 난이도, 중개에

들인 기간과 노력의 정도, 의뢰인이 중개로 얻는 구체적 이익, 중개대상물의 가액" 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여 보수를 정해야 하고, 약정에서 특정

보수액이 정해졌다면 "신의성실의 원칙, 형평의 원칙

등을 고려하여 합리적이라고 인정되는 범위 내의

보수만을 청구할 수 있다"

​

이러한 보수는 계약이 완료되었을 경우에 적용되었을 부동산 중개보수 제한에 관한 공인중개사법 제32조 제4항과 같은 법 시행규칙 제20조 제1항, 제4항에

따른 한도를 초과할 수는 없다고 보아야 한다.

​

② 공인중개사법 제32조, 제1항은 중개보수 청구의 대상을 ‘중개’가 아닌 👉‘중개업무’로 정하고 있고, 법체계상 하위규정에 위치한 보수 제한 규정도 ‘중개업

무’를 전제로 한 규정으로 볼 수 있다. 대법원 2007. 4.

12. 선고 2005다40853 판결은 공인중개사법상 손해

배상이나 보증보험 관련 조항에 규정된👉 ‘중개행위’의

개념을 ‘중개’와 구분하고, 그중 ‘중개행위’에 해당하는

지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 공인중개사의 행위를 객관적으로 보아

사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되

는지 여부에 따라 결정해야 한다고 유연하게 해석하고 있다. 이러한 법리는 중개보수 관련 조항에 규정되어

있는 ‘중개업무’의 해석에도 그대로 적용할 수 있다.

​

👉【이 유】

​

상고이유를 판단한다.

​

2. 중개와 중개보수 제한에 관한 규정과 법리

​

공인중개사법은 ‘'중개'’의 개념에 관하여 제2조, 제1호

에서 “제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래

당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실ㆍ

변경에 관한 행위를 알선하는 것”이라고 정하고 있다.

​

이러한 중개에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로

부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 일방 당사자의 의뢰로 중개대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 포함

된다(대법원 1995.9.29.선고 94다47261 판결 참조)

​

공인중개사법 제32조 제1항 본문은 “개업 공인중개사

는 👉중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의

보수를 받는다.”라고 정하고 있고 제32조 제4항과 같은

법 시행규칙 제20조 제1항, 제4항은 중개대상물별로 공인중개사가 👉"중개업무에 관하여" 중개의뢰인으로

부터 받을 수 있는 보수의 한도를 정하고 있다.

​

부동산 중개보수 제한에 관한 위 규정들(이하 ‘보수

제한 규정’ 이라 한다)은 중개보수 약정 중 소정의 한도

를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다.

​

따라서 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 한도를

초과하는 부동산 중개보수 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2007. 12. 20. 선고 20

05다32159 전원합의체 판결 참조).

​

¹공인중개사가 중개대상물에 대한 "계약이 완료되지

않을 경우에도 중개행위에 상응 하는 보수를 지급하기

로 약정할 수 있다"

​

이 경우 당사자의 약정에서 보수액을 산정하는

구체적인 기준을 정하지 않았으면 중개의뢰 경위, 중개

사건처리 경과와 난이도, 중개에 들인 기간과 노력의

정도, 의뢰인이 중개로 얻는 구체적 이익, 중개대상물의 가액, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여 보수

를 정해야 하고, 👉약정에서 특정 보수액이 정해졌다면 신의성실의 원칙, 형평의 원칙 등을 고려하여 "합리적이

라고 인정되는 범위 내의 보수만을 청구할 수 있다"

​

이러한 보수는 계약이 완료되었을 경우에 적용되었을

보수 제한 규정에 따른 한도를 초과할 수는 없다고 보아

야 한다.

​

(2) 공인중개사법 제32조 제1항은👉 중개보수 청구의

대상을 ‘중개’가 아닌 ‘중개업무’로 정하고 있고,

법체계상 하위규정에 위치한 보수 제한 규정도 ‘중개업

무’ 를 전제로 한 규정으로 볼 수 있다.

​

위 대법원 2005다40853 판결은 공인중개사법상

손해배상이나 보증보험 관련 조항에 규정된 ‘중개행위’

의 개념을 ‘중개’와 구분하고, 그중 ‘중개행위’에 해당하

는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의

취지에 비추어 공인중개사의 행위를 객관적으로 보아

사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되

는지 여부에 따라 결정해야 한다고 유연하게 해석하고 있다. 이러한 법리는 중개보수 관련 조항에 규정되어

있는 ‘중개업무’의 해석에도 그대로 적용할 수 있다.

​

대법관   노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구