☆ 신탁등기된 부동산 임대차 계약 중개 시 주의 사항 ☆

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신탁등기된 부동산 임대차계약 중개 시 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과를 중개의뢰인에게 충분히 확인하고 설명하지 않으면 법적 책임이 발생할 수 있습니다

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이에 신탁 등기된 부동산 임대차계약은 각별한 주의가 필요하오니 아래와 같은 위험요소를 반드시 숙지하여 중개실무에 참고해 주시기 바랍니다

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1. 신탁등기된 부동산의 경우 신탁원부 발급은 필수사항으로 등기사항증명서를 통해 신탁원부 번호를 확인 후 관할 등기소에서 신탁원부를 발급 받고, 신탁원부에서 임차인보다 우선 순위에 있는 선순위책권금액을 확인해야 합니다

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2. 신탁원부에서 임대차 관련 조항을 확인 후 수탁자(신탁회사) 및 우선수익자의 사전동의가 필요하다고 기재된 경우 임대차계약서 작성전에 임대차 동의서를 받아야 하고, 신탁원부 상의 금지행위를 확인해야 합니다

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3. 임대차 동의서에 기재된 내용 중에서 ‘수탁자(신탁회사)는 임차보증금 반환에 대한 책임이 없다’라는 항목이 있을 시 임차인에게 반드시 설명해야 합니다

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4. 신탁등기된 부동산의 임대차계약 체결 전에 수탁자(신탁회사)에 문의하여 승낙여부를 확인하여야 하고 임대차 계약은 수탁자와 체결해야 함이 원칙입니다(단 수탁자의 동의서를 받은 경우 위탁자와 임대차계약을 체결할 수 있음)

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5. 임차보증금은 반드시 수탁자 명의로 입금해야하고 임대인은 수탁자로 특정하여야 한다(단 임대차 동의서에 위탁자(건물주)가 보증금. 차임을 지급 받는다는 내용이 있을시 위탁자 명의로 입금 가능)

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6. 수탁자의 동의 없이 체결된 임대차계약은 우선변제권. 대항력. 최우선변제권 행사가 불가함을 임차인에게 반드시 셜명 하여야 한다

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7. 수탁자가 동의한 임대차계약임에도 불구하고 소액임차인으로서 최우선변제권 행사는 불가함을 임차인에게 설명하여야 하고 신탁등기된 부동산의 임대차계약 갱신 시 반드시 수탁자의 동의 및 협의가 필요 합니다

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8. 임대차계약서 특약사항에 ‘임차인은 신탁등기 및 신탁원부를 확인했음’ 등의 문구와 함께 채권금액을 작성하고 수탁자의 임대차 동의서 사본을 첨부 해야 합니다

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※신탁등기된 부동산은 명의만 건물주에게 있지 관리,처분권이 이미 수탁자에게 양도된 것으로 간주하시고 보다 더 신중한 주의를 기울여서 계약을 진행하셔야 합니다