"우리끼리 계약하죠" 대출 규제에 늘어난 직거래...증여도 한몫

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한강벨트 중심 서울 아파트 직거래 증가

특수관계자간 거래 절세 혜택 노려

플랫폼상 직거래엔 허위매물 많아 주의해야

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6·27 대출규제 이후 서울 아파트 거래에선 공인중개사를 거치지 않는 직거래가 눈에 띄게 늘었다. 상급지 아파트 거래가 어려워질 것이란 예측 하에 증여 성격을 띠는 직거래를 선택하는 자산가가 늘어난 것으로 분석된다.

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서울 아파트 매매계약 직거래 변동 추이 [그래픽=홍종현 미술기자]

◆ 직거래 증가 이유 배경엔… "가족 간 저가 거래, 증여로 안 잡혀서"

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12일 프롭테크 업체 '직방'에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 중 직거래 비중은 3.7%로 전월(2.4%) 대비 1.3p(포인트) 확대됐다. 강남·성동구(6.7%) 동작구(4.9%) 강동구(4.2%) 마포구(4.0%) 등 순으로 한강 조망이 가능한 '한강벨트' 지역의 직거래 비중이 특히 커졌다. 강남구와 성동구의 경우 한 달 사이 5.1%p의 증가 폭을 기록했다.

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지난달 11일 영등포구 여의도시범 118㎡(이하 전용면적) 20억8000만원(9층)에 직거래됐다. 직전 거래 가격인 32억 8000만원(11층)보다 12억원 낮은 가격이다. 지난 6월 10일에는 강남구 압구정동 한양2차 175㎡가 직거래 형태로 65억(8층)에 손바뀜했다. 같은 달 25일 동일 평형 동일 층수가 84억5000만원에 팔린 것과 비교하면 약 20억원 차이가 난다.

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10년 전까지만 해도 부동산 거래 시 직거래를 택하는 이들은 극히 드물었다. 그러나 최근 부동산 중개를 주요 서비스로 하는 각종 온라인 플랫폼이 생겨나며 높았던 직거래의 벽이 다소 허물어진 모습이다. 직거래의 가장 큰 장점으로는 중개보수를 절감할 수 있다는 점이 꼽힌다.

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현행 '공인중개사법'에 따르면 주택 매매거래에서 최대 중개수수료율은 ▲6억~9억원 0.4% ▲9억~12억원 0.5% ▲12억~15억원 0.6% ▲15억원 이상 0.7% 이내다. 최대 요율 이내에서 중개인과 거래자가 협의할 수 있다. 예컨대 매매가 15억원 아파트를 사려면 최대 1050만원의 중개보수를 내야 한다. 부동산 거래를 하는 양 당사자로선 이 수수료 부담만 덜어내도 상당한 부담을 줄일 수 있다.

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최근에는 증여를 목적으로 하는 직거래가 늘어난 것으로 보인다. '증여세법'에 따르면 가족 등 특수관계인간 부동산 직거래시 최근 3개월 이내에 거래된 실거래가 대비 30% 이상 또는 3억원 이상 차이가 나지 않으면 정상 거래로 간주해 세금을 물지 않는다. 여기에 중개수수료도 아낄 수 있으니 증여보다 절세 효과가 크다고 보는 셈이다.

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6·27 대출 규제로 인해 고가 아파트일수록 매도가 어려워지자 증여가 증가한 것이라는 시선이 지배적이다. 향후 더 강도 높은 규제책이 등장하면 이 같은 흐름이 이어질 것이란 관측이 나온다. 부동산R114 관계자는 "집값 조정기에 급매 대신 증여를 택하거나, 비용 절감 차원에서 공인중개사를 통하지 않는 직거래가 늘어날 수 있다"고 말했다.

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과도한 저가 직거래는 국세청 조사 대상이 될 수 있어 주의해야 한다. 올 초 국세청은 서울 고가 아파트를 중심으로 특수관계자 지위를 악용한 저가 직거래와 편법 증여를 통한 고가 주택 취득 등 세금 회피를 시도한 150여명에 대한 세무조사에 착수했다.

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C씨는 본인 소득의 수십 배에 달하는 서울 고가 아파트를 수십억원에 매입했다. C씨 아버지는 최근 고액 배당금을 받고 상가도 매각한 것으로 나타났다. C씨 자금 여력을 고려할 때 아버지로부터 아파트 매입 자금을 지원받은 것으로 추정되는 만큼 국세청은 조사에 착수했다. 박정수 나이스세무법인 세무사는 "특수관계자간 저가 거래는 정당한 사유로 이뤄졌다는 점을 입증하지 못하면 증여세 회피로 판단될 수 있다"고 말했다.

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◆ '복비' 아껴 좋지만… 사기 거래 주의해야

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직거래의 또 다른 단점은 전문성 부족이다. 계약의 양 당사자가 법률 전문가가 아니다 보니 계약서에 반드시 기재돼야 하는 내용을 누락하거나, 매수한 집에 문제가 발생해 매도인에게 하자보수를 요청해야 함에도 계약 후 연락이 끊기는 경우도 허다하다. 공인중개사의 도움을 받지 않은 매매계약에선 법적 분쟁이 발생해도 거래 당사자가 소송 제기 등의 방식으로 책임을 져야 한다.

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최근에는 개인 간(C2C) 중고거래 플랫폼인 당근마켓에서의 부동산 직거래가 폭증하고 있다. 국회 국토교통위원회 윤종군 더불어민주당 의원(경기 안성시)가 국토교통부로부터 확보한 자료에 따르면 당근마켓에서 진행된 부동산 직거래는 2021년 268건에서 지난해 말 5만9451건으로 약 220배 폭증했다.

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중도금이라며 돈을 입금하게 한 뒤 연락이 두절되는 이른바 '먹튀' 방식이나 부동산 소유자가 아닌 제3자가 가짜로 매매 관련 게시글을 올리는 허위매물 사례도 발견됐다. 최근에는 당근마켓에 타인 소유 부동산을 본인 집인 것처럼 글을 올린 뒤 보증금의 10~20%에 해당하는 가계약금을 보내라고 한 다음 돈을 편취하는 사기 사건도 발생했다. 이렇게 발생한 피해액은 총 3억5000만원, 피해자는 51명인 것으로 알려졌다.

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당근마켓 관계자는 "피해를 막기 위해 부동산 판매 게시글 작성자와 등기부상 소유자의 일치 여부를 확인하는 '집주인 인증 기능'을 제공 중"이라고 설명했다. 다만 인증 매물 비중이 크지는 않은 상황이다.

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국토부는 부동산 직거래 서비스를 도입한 플랫폼에 실명인증을 통한 거래자 본인 확인 절차 강화를 주문한 상태다. 직거래로 인한 소비자 피해를 방지하기 위한 플랫폼 운영 가이드라인을 마련해 배포하기도 했다.

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공인중개사가 중개한 매물에 문제가 있는 경우 공인중개사협회의 공제를 통해 일정액의 보상을 받을 수 있고 한국부동산원의 규제를 받게 되지만, 개인 간 부동산 거래는 이 같은 모니터링 대상이 아니다. 공인중개사의 도움을 받지 않은 매매계약에선 법적 분쟁이 발생해도 거래 당사자가 소송 제기 등의 방식으로 책임을 져야 한다.

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박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "직거래는 목적물 자체나 권리관계에 존재하는 문제를 모르고 넘어가는 상황이 생길 수 있다"면서 "이때 손해배상이 매우 까다롭다 보니 법무사 등 전문가의 도움을 받아 계약서를 검토하는 과정이 필요하다"고 설명했다.

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https://www.newspim.com/news/view/20250811000937