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임대인이 특약내용의 유효함을 주장할 수 있나? 네오비교육팀 / 2018.10.05

 사례) 임차인이 작년 11월에 입주하였는데 본인의 사정에 의해 이사를 가려고 합니다. 그런데 임대인이 자기도 전세를 살고 있기 때문에 자기의 전세만기 된 날과 임차해준 집의 전세만기 된 날이 현재는 맞지만 이제 새로 전세를 놓으면 계속 날짜가 엇갈려 본인의 집에 들어올 수 없다고 난색을 표합니다. 이 경우 새로운 임차인과의 계약 시 특약사항에 합의된 임차개월 수를 적은 것이 나중에 임차인이 임대차보호법에 의해 2년을 주장할까 걱정이 됩니다. 특약사항에 기재된 것만으로도 임대인은 24개월을 임차 안 해도가능 한 것일까요?

 

주택임대차보호법 제10조는 “이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”고 규정하고 있습니다. 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정입니다. 따라서 원칙적으로 임대인과 임차인 사이에 2년 미만으로 약정을 했다고 하더라도 그 약정은 무효입니다. 다만, 위 조항에서 보듯이 ‘임차인에게 불리한’ 약정이 효력이 없다고 규정하고 있으므로, 반대로으로 ‘임차인에게 불리하지 않은’ 약정은 효력이 있습니다. ‘임차인에게 불리하지 않은’ 예로는 가령, 임대차 기간을 단기로 하는 대가로 보증금을 낮게 책정한다든지 하는 경우를 들 수 있습니다. 그리고 이러한 사항에 대해서는 임대차계약 체결 시 명기하시어 후에 분쟁의 소지를 미연에 방지하는 것이 좋습니다. 아래 관련 대법원 판례를 참조바랍니다

(대판 2000다24078;95다22283;96다5551).

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2018.09.20