초강력 부동산 규제로 불리우는 8.2 대책이 발표로 다주택자들의 셈법은 매우 복잡하게 됐다. 

(1)청약조정지역내 주택이 있다면 내년 4월 전에 파는 게 유리하다

이번 8·2부동산 대책에서 청약조정지역내 2주택 이상 보유한 다주택자의 경우 내년 4월 1일 양도분부터 양도세를 중과하고 장기보유특별공제 혜택을 배제하기로 하면서 세 부담이 커지게 됐다.

현재 양도세율은 비과세 대상을 제외하고 주택수와 관계없이 양도차익에 따라 2017년 기준으로 6∼40%(기본세율)가 부과되는데 앞으로 2주택자의 경우 기본세율에서 10%포인트가 추가돼 16∼50%, 3주택자는 20%포인트 증가한 26∼60%가 부과된다.

실제 다주택자의 양도세를 분석해본 결과, 청약조정지역내 3주택 이상 다주택자는 양도차익이 많을 경우 중과가 시행되는 내년 4월 1일 이전에 일부 주택을 팔아 주택수를 줄이는 것이 유리한 것으로 나타났다. 

3주택을 보유하고 있는 김오성(43) 씨가 청약조정지역인 서울 성동구에 15년 보유한 양도차익 5억원짜리 주택을 보유하고 있다고 가정해보자. 김씨가 이번 8·2대책으로 양도세 중과 유예기간인 내년 4월 이전에 매도하면 종전 기준에 따라 1억2천915만원의 양도세를 내면 된다.

그러나 내년 4월 이후에 팔면 양도세가 종전보다 20%포인트씩 중과되고 보유기간이 길수록 감면 혜택이 늘어나는 장기보유특별공제도 받을 수 없어 총 양도세가 3억41만원으로 1억7천649만5천원(142%)이 늘어난다.

청약조정지역이면서 8월 3일자로 투기지역으로 묶인 서초구 주택이라면 양도세는 어떨까. 성동구와 똑같이 15년 이상 보유하고, 양도차익 5억원이라고 가정할 경우 강남 집을 지금 당장 팔면 양도세가 1억6천214만원으로 강동구보다 많이 내야 한다. 
  
서초구가 지난 8월 3일부터 투기지역으로 묶이면서 3일 이후 양도분부터 10%포인트 가산된 16∼50%의 세율이 적용되기 때문이다. 

강남 아파트를 내년 4월 이후 팔 경우에는 양도세는 성동구 주택과 똑같이 3억41만원이 부과된다. 역시 내년 4월까지 집을 팔면 장기보유특별공제가 적용되지만 내년 4월 이후에는 장기보유특별공제를 적용받지 못해서다.

청약조정지역내 보유기간이나 양도차익 등이 똑같은 조건일 경우 내년 4월 중과 시행 이후 강남 등 투기지역보다 비투기지역내 주택의 양도세 증가폭이 더 커지기 때문에 주택을 팔 생각이면 비투기지역내 주택은 최대한 내년 4월 전까지 파는 것이 좋겠다. 

2주택자도 내년 4월 전에 파는 것이 세금 면에서 유리한 것으로 나타났다. 청약조정지역인 과천에서 15년 보유한 양도차익 5억원의 주택은 내년 4월 전 매각하면 양도세 중과 없이 일반세율이 부과돼 1억2천391만5천원의 양도세가 부과된다. 그러나 내년 4월 이후 팔면 2억4천568만5천원으로 1억2천177만원(98.3%)이 증가하게 된다.
  
마지막으로 비청약조정지역의 주택들은 올해 4월이든 내년 4월이든 중과되지 않기 때문에 언제 팔아도 세금은 동일하다. 
  
(2)주택 혼합 보유시 비조정지역> 양도차익 적은> 단기보유 주택 순으로 양도하라 

청약조정지역, 이외 지역 주택을 혼합해서 보유한 경우 비청약조정지역의 주택을 먼저 팔아 주택수를 줄이는 것이 좋다. 앞으로 2주택은 10%씩, 3주택 이상은 20%씩 중과되는 구조여서 3주택 이상자는 1주택, 또는 2주택으로 줄여놔야 다음 주택을 팔 때 양도세 세율이 줄어들기 때문이다. 

만약 경기도 의정부(비청약조정지역), 서울 성동구(청약조정지역), 서울 서초(청약조정지역 및 투기지역)내 주택 1가구씩 총 3가구를 보유하고 있다고 가정해보자.

이 때는 의정부의 집을 일반세율로 팔아 주택수를 2주택으로 줄여 중과 세율을 낮춘 뒤 양도차익과 보유기간에 따라 다음 주택을 파는 게 좋다. 

일반적인 절세전략은 비조정지역 주택을 먼저 팔고 양도차익이 적은 주택, 단기보유 주택 순으로 정리하는 게 유리하지만 각 주택의 보유기간과 양도차익도 함께 고려해야 한다. 

양도차익이 많다면 일부 주택을 올해 안에 정리하는 것이 좋으며 시세차익이 적은 집을 우선 팔아 세금을 낮추고 차익이 큰 집을 비과세 대상으로 돌리면 절세 효과가 크다. 

주택 수를 줄이기 위한 증여도 생각해볼 수 있다. 내년 세법개정안에서 3개월 내에 신고하면 감면해주는 신고세액공제율을 낮추기로 함에 따라 올해 안에 증여하는 게 검토해 볼만 하다. 다만 증여는 세율이 높고 주택가격이 낮을 때 하는 것이 유리한 만큼 추후 집값 하락 가능성 등도 함께 염두에 둬서 시기를 고려해야 한다.

  
다주택자는 지금 양도나, 증여, 혹은 계속 보유에 대한 선택을 앞두고 있다. 주택임대사업 등록을 통해 주택수를 줄이는 방법, 양도를 통해 주택을 줄일 수 있는 방법도 있지만, 양도에는 시간이 필요하기 때문에 증여를 통해 주택수를 줄이는 방법을 알아보자. 

①다주택자는 증여를 함으로 절세가 가능하다. 증여는 배우자나 자녀에게 증여하는 것이 일반적이다. 배우자에게 하는 증여는 6억원까지 증여세가 없지만 배우자는 같은 세대원이므로 2주택인 사람이 배우자에게 1주택을 주었다고 해도 세대별은 합산되어 1세대 1주택 비과세는 적용 받을 수 없다. 다만, 배우자에게 하는 증여는 종합부동산세와 향후 양도세 절감 측면에서는 유리 할 수 있다. 
  
자녀에게 하는 증여는 5000만원(미성년자 2000만원)까지 증여세를 내지 않는다. 이 이상의 금액에 대해서는 증여세를 부담하게 된다. 30세 이상이거나 결혼을 통해 세대가 분리된 자녀에게 하는 증여는 자녀가 1세대 1주택이 되는 경우 향후 양도세를 비과세로 줄일 수 있으므로 증여가 유리하다. 증여세는 누진구조로 되어 있어 자녀와 손주 배우자까지 분산 증여하는 경우 더욱 효과는 커진다. 

②특수관계자에 대한 증여는 채무를 같이 주는 경우 유리할 수 있는데 이를 부담부증여라고 한다. 따라서 특수 관계자에 대한 증여는 채무나 보증금을 같이 주는 경우 부담부 증여가 된다. 
  
예를 들어 7억원의 아파트에 5억원의 보증금이 있는 것을 증여한다면, 순수하게 준 2억원에 대해서는 대가 관계가 없으므로 증여세가 과세된다. 5억원에 해당하는 부분은 증여자가 갚아야할 채무를 자녀에게 넘겨준 것으로 대가 관계가 있다고 보아 양도를 한 것이다. 따라서 이 부분은 양도소득세가 과세 된다. 

취득가액이 높거나 1세대 1주택 비과세 규정 등을 활용한다면, 양도소득세가 과세되는 편이 전체의 세금을 줄일 수 있으므로 부담부 증여는 유리할 수 있으며 부담부 증여시에는 채무를 받은 자녀가 그 채무를 본인이 변제 하였는지 사후관리 하므로 채무의 변제까지 유의하여야 한다. 

③특수 관계자 간의 매매 저가양도는 어떨까? 이럴 경우 대가의 지급 관계가 확실한 경우 매매가 가능하다. 특수 관계자 간의 거래는 때로 저가로 양도 할 수도 있다. 이 경우 증여세법상의 저가 양도기준은 시가보다 30%적게 거래하거나 또는 총 가액의 3억원만큼 차이나는 금액중 적은 것으로 인정하는 것이다. 즉 저가로 팔더라도 이이상 저가로 거래되면 증여세가 과세된다. 

④증여시의 유의사항 증여재산은 기본공제가 되지만 증여시에는 10년간 증여한 가액이 합산된다. 따라서 10년이내 증여한 재산이 있다면, 합산하여 과세 되므로 다른 증여재산이 있는지 확인해야 한다. 특히 상속시에는 상속인에게 사망일로부터 10년 내 증여한 재산가액에 대해 상속세 계산시에 합산된다. 따라서 부모님의 건강이 나빠지기 전부터 미리 증여 계획을 세워야만 상속재산에 합산되지 않는다.

(3)임대사업자 등록 고려할 만 

다주택자가 주택을 팔지 않고 장기보유할 경우에는 임대사업자로 등록하는 방법이 있다. 

주택 임대사업자로 등록하는 경우 세원이 노출돼 임대소득세를 꼬박꼬박 내야 하지만 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 혜택이 있고 종합부동산세 과세 대상에서도 제외된다.

정부는 이번 8·2대책에서 등록임대주택은 양도세 중과 대상에서 제외해주고, 장기보유특별공제 혜택도 유지해주기로 함에 따라 양도세 부분에서도 임대사업자 등록이 유리하다. 

그러나 이들 가운데 얼마나 임대사업자로 전환할 것인지는 가늠하기 어렵다. 업계에서는 정부가 이번 8·대책으로 '채찍'(양도세 중과)과 '당근'(세제·기금 혜택 등) 동시전법을 쓰면서 다주택자의 임대사업자가 크게 늘어날 것으로 보고 있다.