사무기계의 획기적인 발달로 인하여 문서 위조와 더불어 신분증위조 사건이 많이 발생하고 있습니다. 위조변조사건으로 손해를 본 당사자인 정씨는 자신의 아들의 대학진학 문제와 관련하여 입시학원이 밀집된 지역으로 아파트를 임차하기 위하여 B공인중개사사무소에서 보증금 5억원의 아파트를 임대차 계약하였습니다.

그러나 가끔 중개 사고가 발생하고 있고, 그 경우 부동산중개사무소마다 1억 원의 공제에 가입했기 때문에 걱정 없다고들 하지만, 1억 원을 넘는 보증금은 돌려받기 어렵습니다. 더구나 공제증서금액에서 중개사고가 발생하면 각 사건마다 1억 원을 지급하는 것이 아니라, 개업공인중개사의 공제약정기간 내에 일어난 모든 중개 사고에 대하여 손해배상총액을 합하여 1억 원을 배상 지급할 뿐이고, 그것을 지급하기 위한 절차도 매우 복잡합니다. (법원에서 판결을 받아 지급)

앞의 사례에서 보는 바와 같이, 피해자가 승소했음에도 불구하고 손해금액을 회수하지 못하는 경우도 있고, 설사 전액회수가 된다고 하더라도 그때까지의 소송비용 및 정신적 고통은 막대하다 할 것입니다.


<부동산 중개 사고를 막기 위해서 살펴야 할 점>
그렇다면 부동산 중개 사고를 막기 위해 우리는 어떠한 사항들에 대해서 꼼꼼히 살펴보아야 할까요?

먼저 주민등록증 등을 통하여 등기부등본(등기사항전부증명)의 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 여부를 살펴야 할 것입니다. 주민등록증의 진위를 확인하는 방법에 대해서는 다시 설명하겠습니다.

또 등기부상의 부동산의 표시가 현재 계약 체결하고자 하는 목적물과 동일한지 여부를 살펴야 할 것입니다. 만약 아파트, 다세대주택을 목적물로 할 때는 지번만으로는 부족하며, 동·호수까지 정확하게 일치하여야 합니다.

그리고 임차보증금, 차임(월세, 임대료), 임대기간 등을 정확히 살펴야 합니다. 특히 임차보증금의 경우 숫자만 기입할 경우 ‘0’의 개수를 잘못 기재하여 금액이 달라질 수 있으므로 예를 들면 100,000,000원(일억 원) 등으로 숫자와 부 금액인 한글을 병기하는 것이 좋습니다.

임대기간은 보통 2년으로 하고 있으나, 기간을 정하지 않거나 기간을 2년 이하로 정한 경우에도 임차인은 2년간의 임대차관계를 임대인에 대하여 주장할 수 있습니다. 그러나 반대로 임대인이 2년 이하로 정한 임대기간의 경과를 이유로 임대차 기간을 종료를 주장 할 수 없습니다.

그 외에도 임대목적물의 구조를 변경하거나, 증·개축 하는 경우, 각종 공과금의 부담, 계약의 해제 및 해지 등에 대해서도 계약서상에 특약사항으로 기재하여 분쟁에 있어서 휘말리지 말아야 합니다.


<주민등록증의 진위를 확인하는 방법> 

정부에서 운영하는 민원24 홈페이지(www.minwon.go.kr)의 확인서비스 >주민등록증 진위확인/잠김 해제로 가시면 주민등록증의 진위 여부를 확인할 수 있으며, 전화자동응답시스템(ARS,국번 없이 1382번)에서도 전화로 누구나 주민등록증의 진위를 확인할 수 있습니다.

예전과는 달리 주민등록증의 진위 확인은 매우 간단한 절차만으로 가능합니다. 이를 확인하지 않은 경우, 나중에 중개분쟁이 발생했을 때 오히려 ‘매우 간단한 절차 임에도 신분증의 진위 여부를 확인하지 않은 점’이 개업공인중개사의 과실로 법원판결에서 참작될 수도 있습니다.

따라서 임대차 계약할 때 주민등록증 혹은 운전면허증 등의 진위 확인을 꼭 하실 것을 당부 드립니다.


<임대차 계약 시 체크리스트>
위에서 설명한 내용을 바탕으로 개업공인중개사 나름대로 체크리스트를 만들어 사고를 미연에 방지를 해야 합니다. 이것만으로 완벽한 임대차 계약서를 작성할 수는 없습니다. 그러나 최소한 이 정도는 확인을 해야 한다는 것을 기록해 놓은 것입니다.

* 등기부등본의 소유자와 계약 당사자가 동일한가.
* 대리인이 계약하는 것이라면 진정한 목적에 부합하는 위임장이 있는가.
* 주민등록증이 진짜인지에 대한 확인을 했는가.
* 등기부의 표시와 부동산의 실제 상황이 일치하는가.
* 임대차계약서에 오·탈자는 없는가.
* 특약사항을 확인했는가.