매수인이 매매계약 후 전세를 맞춰 잔금을 지급하는 조건이었는데, 당시 이 물건에는 근저당권이 없었습니다.

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그래서 전세 맞추기도 편했는데, 잔금을 일주일 앞둔 어느날 매도인이 전화했어요. 갑자기 급전이 필요해서 이 집을 담보로 대출을 받았답니다.

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깜놀해서 등기부를 열어보니 진짜로 근저당권이 1억5천가량 설정되어 있었어요. 매도인은 잔금을 받아서 당일 바로 상환하려고 했다는데 문제는 임차인이었습니다.

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임차인은 근저당권이 없는 상태에서 전세계약을 하고 전세대출 신청까지 마친 상황이었는데, 이 사실을 알렸더니 당연히 난리가 났습니다. 잔금일에 중개사가 책임지고 상환하겠다고 겨우겨우 달랬는데 문제는 은행측이었습니다.

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애시당초 대출이 있는 상태에서 상환하는 조건으로 계약을 하였다면 모르지만 대출이 없는 상태에서 잔금 전에 갑자기 근저당이 설정된 상태에선 전세대출을 해줄 수 없다는 겁니다. 해당 지점 부지점장과도 직접 통화했는데

내규 상 전세대출 못나간다 승인이 취소된다고 했습니다.

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잔금은 1주일밖에 안 남았고..어쩔 수 없이 대납하여 상환처리하였는데, 잔금 일 전에 잠시 근저당권을 설정하는 것이 계약해제 사유가 되는지 궁금하여 찾아봤습니다. 제생각에는 중간에 대출을 받았다 해도 잔금일에 상환하면 문제 없을 것 같은데요..그런데 아니더라구요.

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[판결] 임대차 계약 시 임대인이 잔금 받기 전 근저당권 설정했다면 계약해제 사유가 된다.

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저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 특약을 맺었음에도 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면 계약 해제 사유에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결입니다.

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임차인 A씨가 전세계약을 하였는데, 계약서 특약사항에는 "제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다"는 내용이 들어 있었습다.

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그런데 임대인이 잔금 지급일 전에 채권최고액을 10억8000만 원으로 하는 근저당권을 설정했습니다.(전세보증금보다 많은 근저당을 설정함.)

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임차인은 "근저당권을 말소하지 않으면 계약해제 후 손해배상을 청구하겠다"고 했지만, 임대인은 "잔금을 마저 지급하면 근저당권을 말소하겠다"고 버텼습니다. 이에 임차인은 계약을 해제한 후 소송을 냈습니다.

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판결내용을 간단히 정리하면,

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임대인은 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했으므로 임대차 계약은 해제됐다, 임대인은 임차인에게 계약금 반환과 함께 계약금 8000만원의 40% 상당인 3200만원을 지급하라(서울중앙지법

2021가단5127760)

고 판시했습니다.

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