● 포괄양도양수계약 이란?

부동산 매매 시 건물에 대하여는 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 부과되나, 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세를 과세하지 않는다(원칙적으로는 과세를 하나 어차피 매수자는 전액 환급을 받게 되므로 과세의 실익이 없어 부가가치세를 징수, 납부하는 절차를 생략하는 것이다)

따라서 사업의 포괄양수도를 통해 부동산을 매매하는 경우 매도자는 부가가치세만큼 매도가를 낮춰서 거래할 수 있다는 이점이 있고, 매수자는 부가가치세만큼 매수자금을 줄일 수 있다는 장점이 있다.


● 포괄양수도 계약의 유의 사항

* 매도, 매수자 쌍방이 일반이든 간이든 과세사업자이면 되나 당사자 중 일방이 면세사업자면 안 된다. 즉, 일방이 면세사업자인 경우가 아니면 모두 가능하다.
* 사업의 양수자가 계약당시에는 사업자 등록을 하지 않았다 해도 사실상 양도자의 사업을 계 속하여 영위할 목적이면 기간 내 사업자등록 신청을 하면 된다.
* 포괄양수도 계약으로 양도인의 사업을 승계 뒤 이를 다른 사업으로 변경하여 영위하더라도 포괄양수도 계약으로 인정된다.
* 간이과세자와 일반과세자간 포괄양수도 계약도 인정되나 이 경우 사업을 양수한 간이과세자 는 일반과세자로 과세유형이 전환된다.
* 사업양도신고서를 제출하여야 한다.
* 부동산 중개인의 경우 포괄양수도계약이라 해도 원칙적으로 계약서에 부가가치세를 명시(부 가가치세 별도라는 문구를 기재)해야 분쟁의 소지를 예방할 수 있다.
계약서에 부가가치세에 대한 별도의 언급이 없다면 통상 거래금액에 부가가치세가 포함되어 있는 것으로 보기 때문에 유의해야 한다.
* 매매계약서에 포괄적양수도 계약임을 명시하거나 별도의 포괄적양수도 계약서를 작성한다.
* 사업자등록이 되어 있지 않은 매수인은 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하면서 포 괄양도양수 계약서를 제출한다.
* 매도인(양도자)은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 25일 이내에 부가가치세 신고·납부 및 폐업을 하여야 하는데 폐업신고 시 사업양도신고서를 제출한다.
* 포괄양수도 계약의 사후관리 기간은 10년이다.
* 포괄양수도 계약은 사업의 권리뿐만 아니라 의무도 승계하므로 부채를 인수할 수도 있으니 유의 하여야 한다.
* 사업 전체를 양도, 양수해야한다.
사업체 중 일부를 제외하거나 자산 중 일부를 제외하며 인정되지 않는다.
단, 사업장과 직접 관련이 없는 토지나 건물 등은 제외되어도 인정된다.
* 임차인에 대한 조건 등 현재 사업체의 모든 조건을 그대로 양수해야 한다(임차인을 내보내는 조건을 단 계약으로는 포괄양수도가 안 된다)


◎ 참고 도표

@ 부가가치세란?

부가가치세는 재화와 용역의 생산,유통,소비의 전 과정에서 부가가치가 발생된다는 가정하에 그 주체들이 발생시킨 이득(부가)에 대하여 10%의 세금을 매기는 것입니다. 그런데 부가세를 매 단계마다 매기지만 매단계마다 모두를 징수하지는 않습니다. 왜냐하면 모든 단계에서 부가이득을 10%이상을 얻는다고 가정하기에 무리가 있고(생산사업자, 유통사업자)해서.. 결국 모든 재화와 용역의 최종 소비자에게 세금을 걷게 되는 것입니다.

결국 생산과 소비까지의 매 단계에 있는 사업자는 부가가치세를 다음 소비자에게서 징수하여 국가에 납부하고 (사업자이기에 최종소비자가 아니므로) 자기가 납부한 부가세는 환급받게 되는 것으로, 부가가치세는 사업자가 국가를 대신하여 다음단계의 소비자에게 징수하여 납부하는,간접 징수방식으로 세금을 걷게 되고, 최종소비자는 재화와 용역의 10%에 해당하는 부가가치세를 부담하게 되는 것입니다.

결국 재화와 용역을 다음단계에 전가시키지 못하는 최종소비자는 세금을 물게 되는 것 이지요.


◆ 포괄양수도의 실익 ?

● 포괄양수도의 원래용어는 사업의 포괄양수도 또는 포괄사업의양수도라고 생각합니다. 따라서 포괄이라는 의미에 관점을 두어야 합니다. 사업자가 재화를 가지고 사업을 영위하면서 발생되어 있는 부동산과 일반재화, 미수금, 대출, 세금등 일반적인 것 전부를 양,수도한다는 뜻입니다. 단지 부동산임대업에서는 부동산사업 외 다른 요인은 크게 염려하지 않아도 된다고 가정하여, 사실 겁 없이 시행하고 있는 것입니다.

또한 세무당국에서는 어차피 부가세를 거두어 보아야 다음 사업자가 환급해 갈 것이므로, 국가로서는 실익이 별로 없이 업무만 가중되므로 포괄양수도시 부가세를 받은 것으로 인정해 주는 것 입니다.

→ 포괄양수도 계약에서 개업공인중개사 및 매도 매수인이 얻는 실익은 크지 않지만, 업무처리시 대체로 부가세는 잔금시에 세금계산서를 교부하고 대금을 납부합니다. 따라서 잔금 맞추랴 부가세 맞추랴 자금 마추는데 어려움을 겪을 수 있습니다. 

부가세가 차지하는 비중이 적지 않습니다. 매매가30억 건물을 가정하여 토지20억 건물10억으로 안분된다면 매매대금 외 소유권이전비용 약5%(1.5억원) 부가세1억원, 중개보수등을 또 준비해야 하므로 매수인이 부담스러울 수 있습니다. 이때 포괄양수도 조건이 맞는다면 계약서에 몇줄 적어서 포괄양수도로 계약하면 훨씬 수월하겠지요. 그리고 세금계산서를 교부하고 환급신청하고 하는 업무상 번거로움과 함께 매수인이 사업상에 부가세를 납부하면 환급받기 어려운 내부사정이 있을 때도 있습니다. 이때는 포괄양수도가 훨씬 유리하겠습니다.

→ 가장 깨끗하고 완전한 것은 부가가치세를 내고 매수자가 환급을 받는 것입니다. 아무탈이 없지요. 매수인이 환급받는 요건만 된다면 조기환급 (부가세 신고기간 종료후 15일이내)으로로서 일반환급(매출부가세-매입부가세)보다 빠른 시일에 부가세를 환급 받을수 있습니다. 보통 부가세 내고 2달정도 소요됩니다. 환급시까지 자금회전과 이자가 발생되겠지요.

→ 비사업자로 부터의 공급은 부가세가 아예 없습니다. 사업을 하지 않는 사람끼리 주고받는 모든 거래에는 부가세가 발생되지 않습니다. 그러므로 부가세는 사업에서 발생되는 이익에 대한 세금이라고 봐도 무방합니다.

● 물건별 세목별 부가세 여부는 각자 공부해 보시기 바랍니다.
저의 주관적인 부분이 많이 있습니다. 잘못된 곳은 지적하여 주시면 바로 잡겠습니다.

@ 포괄양수도로 계약을 하더라도 계약서에는 "건물분 부가가치세는 별도로 매수인이 부담한다"라고 명시하여 혹 포괄양수도계약이 불인정 될 경우에 대비하여야 합니다.