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부동산 핵심 판례
| 우선변제권 확보 후 보증금을 증액해준 경우 증액된 금액이 후순위저당권자보다 우선하는지 | 조영준교수 / 2017.07.07 | |
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■ 우선변제권 확보 후 보증금을 증액해준 경우 증액된 금액이 후순위저당권자보다 우선하는지 여부 질문 : 저는 보증금 3,000만 원에 주택을 임차하여 주민등록 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자까지 받았습니다. 그런데 임대인이 보증금을 1,000만 원 올려 달라고 하여 얼마 전 1,000만 원을 추가로 지급하였습니다. 그런데 최근 제가 사는 주택에 제가 보증금을 올려 주기 직전에 근저당권이 설정된 것을 발견하였습니다. 저는 최초의 보증금 3,000만 원을 포함하여 증액 이후 보증금인 4,000만 원 전부에 대하여 우선변제권을 갖는 것인가요? 아니면 1,000만 원에 대하여는 우선변제권이 없는 것인가요? 답변 : 우선변제권을 가지고 후순위권리자가 발생한 후 보증금을 증액한 부분에 대하여는 후순위권리자에 대하여 우선변제권을 가지지 못합니다. 1. 우선변제권의 한계 임차권이 대항요건과 확정일자를 갖추게 되면 후순위채권자보다 우선하여 보증금을 변제받게 됩니다. 그러나 우선변제권에도 다음과 같은 한계가 있습니다. 2. 우선변제권을 갖춘 후 후순위권리자가 발생한 경우 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 후에 후순위권리자(근저당권자 등)가 들어섰는데, 그 후 보증금을 증액했다하여 그 증액부분까지 후순위권리자보다 우선하게 된다면 후순위권리자를 해치는 것이 되므로 증액부분은 우선하지 않습니다(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카1377 판결). 3. 증액부분에 대하여 다시 확정일자를 받는 경우 따라서 보증금을 증액한 경우 역시 확정일자를 받아두어야만 증액부분에 대해서 그 후의 담보권자 등보다 우선합니다. 주의할 것은 그 후라 함은 다시 확정일자를 받은 다음날부터 그 후를 말하는 것으로, 이미 증액 부분이 후순위담보권자보다 우선하지 못하는 경우에는 확정일자를 다시 받아도 그 증액 부분은 그 담보권자보다는 우선할 수 없고, 다만 이후의 담보권자보다 우선할 수 있다는 것입니다. 관련조문 주택임대차보호법 제3조 관련판례 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결 |
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