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부동산 핵심 판례
| 토지 면적(평수)이 계약했던 것보다 적은 경우 매도인의 하자담보책임 | 조영준교수 / 2017.06.27 | |
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■ 토지 면적(평수)이 계약했던 것보다 적은 경우 매도인의 하자담보책임 질문 : 저는 다른 사람으로부터 토지를 매수하였습니다. 그런데 토지 매입 후에 토지 측량을 해보니 등기부상의 면적이 실제 면적보다 작은 사실을 알게 되었습니다. 매도인에게 책임을 물을 수 있는지요? 답변 : 일반적으로는 그러한 사실만으로 매도인이 책임을 진다고는 보기 어려우나, 특별히 당사자가 평수를 지정해서 면적당 가격을 기초로 매매한 경우에는 소유권의 수량에 감소가 생겼으므로 매도인에게 하자담보책임이 있습니다. 이 경우 귀하는 대금감액을 청구할 수 있을 것입니다. 1. 수량을 지정한 매매 민법 제574조에서 매매 목적물의 수량을 지정하여 매매를 한 경우 수량에 있어 차이가 날 경우 매도인의 담보책임을 규정하고 있습니다. 수량을 지정한 매매란 당사자가 매매의 목적인 특정물의 일정한 수량을 확보하는 것에 중점을 두고 일정한 면적 등을 계약에 표시하고 그 수량을 기초로 하여 가격을 정한 매매를 말합니다(대법원 2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결, 대법원 2002. 11. 8. 99다58136 판결). 2. 수량을 지정한 매매에 해당하는지 여부 그런데 당사자가 명시적으로 수량을 지정한 경우가 아니라면 일반적으로 수량이 부족한 경우 담보책임을 인정하지 않습니다. 매매당사자가 매매 당시 현장답사를 하여 담장 등으로 사실상 경계표시가 된 토지의 일부분을 매매목적물의 전체로 잘못 알고 매매계약을 체결하였다고 하여도 이러한 사실만으로 현장 답사에서 확인한 토지부분만이 매매의 대상이 된다고는 할 수 없다는 판례도 있습니다. 반면 아파트 분양시 공유대지면적을 지정한 아파트 분양계약을 수량지정매매로 보아 공유대지면적을 부족하게 이전해 준 경우 민법 제574조에 의한 대금감액청구권을 인정한 사례도 있습니다. 3. 사안의 경우 사안의 경우 매매계약 당시 토지의 평수를 기준으로 구입한 것이 아니라면 담보책임을 물을 수 없으나 평수를 기준으로 구입한 경우 실제 측량 결과 부족되는 면적분에 따라 매도인에게 대금감액을 청구할 수 있으며, 면적이 부족함을 알았을 경우 토지를 매수하지 않았을 사정이 있는 경우에는 계약을 해제할 수도 있습니다. 참고로 판례는 "민법 제574조에서 규정하는 '수량을 지정한 매매'라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하고 나아가 당사자들이 면적을 가격 결정 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정하였다면 그 매매는 '수량을 지정한 매매'라고 하여야 할 것이다."라고 판시하였습니다. 관련조문 민법 제574조 관련판례 대법원 2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결, 대법원 2002. 11. 8. 99다58136 판결 |
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