부동산 임대 사업 의 절세

부동산 임대는 재산 가치의 상승과 보유 시 임대로 인한 소득을 올릴 수 있는 비교적 안정적인 자산의 투자방법인데요. 그러나 이익이 있는 곳에 세금이 있다는 말과 같이 임대업을 하더라도 부동산 가치가 상승하면 양도소득세를 내야 하고, 임대소득은 종합소득세를 납부해야 합니다. 이번에는 부동산 임대소득의 절세방법에 대해서 알아보도록 할께요.

○ 소득 적은 사람 명의로 부동산 구입해야

우리나라의 소득세 계산 구조는 이자/배당/사업/근로/연금/기타 소득을 종합 합산해 소득세 구간에 따라 세율을 차등하여 적용하는 누진세율구조입니다. 이는 똑같은 임대소득이 발생하였다 하더라도, 개개인의 다른 소득의 크기에 따라 세금이 달라지게  되는데요. 따라서 임대소득의 첫째 절세방안은 부부간에 소득이 적은 사람의 명의로 부동산을 구입하거나 공동으로 소유하는 것입니다.

○ 임대소득 발생 시 건강 보험 등에 주의해야

소득이 적은 사람의 명의로 부동산을 구매한다는 원칙에 의해 부동산을 매입하게 되면 임대소득으로 인한 건강보험, 국민연금 등을 납부해야 할 수 있어 오히려 불리할 수도 있습니다. 부동산은 세금 측면으로만 명의를 판단하기에는 여러 이해관계가 있을 수 있어 여러 가지 측면을 고려해야 하는데요. 또 취득자금의 출처가 없는 사람이 부동산을 구매하게 되면 자금출처 조사를 당할 수 있으므로 이런 점도 미리 잘 검토해야 합니다.

○ 주택 임대소득세의 경우

2채 이상의 주택을 소유한 상태에서 1채 이상의 주택을 임대하면 임대소득에 소득세가 과세됩니다. 여기서 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 다만, 주택을 사업용으로 사용하는 경우는 제외된다. 그리고 주택의 보유 수에 따른 과세 문제도 달라지므로 여러 측면을 고려해야 합니다.

⚫ 1주택의 경우 - 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 원칙적으로 비과세 됩니다. 하지만 예외적으로 고가주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 과세 대상이니 참고하시기 바랍니다. 참고로 고가주택이란 과세기간 종료일 또는 해당 주택 양도일 현재 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 말합니다.

⚫ 2주택의 경우 - 2개의 주택을 소유하면 세금이 과세 됩니다. 단, 월세 대신 임대보증금만 받으면 과세대상에서 제외됩니다.

⚫ 3주택의 경우 - 3개의 주택을 소유하는 경우에는 임대보증금만 받더라도 다음과 같이 보증금에 대해 간주임대료를 계산하여 과세 대상이 될 수 있습니다.

① 전세 보증금 합계 3억원 초과분

② 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 60㎡ 이상

③ 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이상인 주택

임대보증금이 3억원을 초과하는 경우 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세하게 되는데 계산방법은 다음과 같습니다.

- 기장 신고 시 : (3억원 초과보증금적수 60%) x 1/365 x 정기예금이자율 - 금융수익

-  추계  신고   시  : (3억원 초과보증금적수 60%) x 1/365 x 정기예금이자율

위의 주택 보유 수 및 고가주택 여부와 상관없이 해당 과세기간에 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 주택임대소득에 대하여는 2017년 세법개정으로 2018년 12월 31일 까지 비과세 하고 2019년 이후부터 소득 금액의 14%(지방소득세 1.4% 별도) 단일세율로 분리과세 하도록 하고 있습니다.

위와 같이 부동산 임대소득의 경우 절세 포인트는 부부의 경우 얼마나 효과적으로 자산을 분배했는가, 주택인 경우는 몇 채 보유할 것인가에 대한 의사결정이 중요하고 그에 따라 절세대책을 검토해야 합니다.