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부동산 핵심 판례
| 토지 매매에 있어 계약 해제 기간 | 조영준교수 / 2017.06.16 | |
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■ 토지 매매에 있어 계약 해제 기간 질문 : 토지를 사기 위해 계약하고 중도금까지 치렀으나 주위 사람들의 말을 들어 보니 제가 너무 비싸게 계약한 것 같아 계약을 해제하고 싶습니다. 이미 납부한 계약금 및 중도금을 돌려받을 수는 없는지요? 주위에 물어보니 계약금만 포기하면 된다는데 어떻게 해야 하는지 전혀 모르겠습니다. 답변 : 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 포기하고 계약을 자유롭게 해제할 수 있으나, 일부라도 더 이상 이행한 경우에는 계약금을 포기한다 하여도 계약을 해제할 수 없습니다. 1. 계약금의 성질 계약금은 계약 성립의 증거로, 위약금으로, 해제권을 보류하는 의미로 등 여러 가지로 사용되는데, 실제로 어떤 의미로 사용되는지는 당사자의 뜻이 명료하다면 그에 따르게 됩니다. 그런데 실제로는 당사자의 의사표시가 뚜렷하지 않기 때문에 민법 제565조 제1항은 이를 '해약금'으로 추정합니다. 2. 해약금에 의한 해약의 방법 계약금이 해약금으로 추정되므로, 계약금이 수수된 경우 다른 약정이 없으면 쌍방은 계약을 해제할 수 있습니다. 따라서 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 계약금의 2배에 해당하는 돈을 반환하고 계약을 자유롭게 해제할 수 있습니다. 계약금을 준 사람은 계약금을 포기한다는 의사표시만 하면 되는 반면, 계약금을 받은 사람은 의사표시도 하고 또한 계약금 배액을 교부해야 하는 것입니다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결). 3. 해제를 할 수 없는 경우 그런데 위와 같이 계약금을 포기하거나 배액을 반환하고 계약을 해제할 수 있는 기간은 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때"까지입니다(민법 제565조 제1항). 민법 제565조에서 해제권 행사의 시기를 상대가 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 상대가 이미 이행에 착수한 경우 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 하는 취지입니다. 따라서 당사자 일방이 이행에 착수하지 않은 경우라면 계약을 해제할 수 있으나 이행에 착수한 경우라면 설령 이행에 착수한 당사자 자신이 계약의 해제를 원한다 하여도 계약금 반환에 의한 해제는 할 수 없습니다. 여기서 '이행에 착수할 때까지'라고 하는 것은, 이행의 준비만으로는 부족하고, 중도금이나 잔금의 일부를 제공하는 것과 같은 이행행위 자체에 착수하는 것을 의미합니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결). 4. 사안의 경우 따라서 본 사안과 같은 경우 계약금을 포기하고 해제를 하기에는 이미 중도금까지 교부된 상태이므로 불가능합니다. 따라서 계약을 계속 이행하여 잔금까지 치르고 소유권이전등기를 하거나 아니면 상대방에게 발생한 손해는 배상하여 주고 그래도 상대방이 이득을 본 것이 있다면 계약금 및 손해부분을 제외한 나머지 돈은 반환청구할 수 있을 것입니다. 관련조문 민법 제565조 관련판례 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결, 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결, 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다62074 판결, 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 |
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