☆ 등기부 등본을 통해 현재 사실관계를 파악

부동산 거래 현장에는 가끔 급하게 팔려고 내놓으면서도 시세보다 현저하게 저가에 매도하는 이른바 사정이 급한 ‘급매물’이 왕왕 눈에 띈다. 급매물로 나온 이유는 여러 가지지만 대체로 매도자가 하루 빨리 처분해야 하는 속사정으로 인한 경우가 대부분이다. 특히 부도 위기에 봉착했거나, 보증을 잘못 섰거나, 악성사채, 경매‧공매 직전인 것, 사업상 긴급자금, 재산 상속문제, 이민을 가게 되어 내놓는 매물 등 원인도 각양각색이다.

급매물 중에서 가격 협상이 가장 용이한 매물은 등기부 상 하자 있는 매물이다. 사고자 하는 부동산의 등기부를 적극적으로 분석해보면 매수자는 급매로 나온 매물의 성격을 확인할 수 있다. 등기부는 번지만 알면 발급 받을 수 있는데 등기부상 기재 내용을 검토‧분석해 보는 것이다. 등기부는 소유권 변동사항과 함께 권리관계를 일반인에게 공시하는 공적장부이다. 부동산 표시와 소유권, 저당권‧가압류 등 권리관계를 눈으로 확인할 수 있다.

등기부는 부동산에 대한 다양한 정보를 제공하는 숨은 보물창고다. 등기부는 크게 소유권 정보와 채권‧채무관계 등 두 가지 정보가 기재돼 있다. 소유자의 비밀스런 부동산 정보가 숨겨져 있어 남들이 알려주지 않는 부동산 건강진단서 역할을 하는 게 등기부이다. 등기부 ‘갑구’에는 소유관계, ‘을구’에는 채무(빚)의 흐름을 한 눈에 읽을 수 있다.

☆ 갑구‧을구 열람하면 소유자의 재정상태 노출

등기부 ‘갑구’란을 통해 체크할 내용으로는 소유자의 나이와 소유권 보유시기와 연한, 취득 방법 등을 통해 급매물 출현 가능성을 살필 수 있다. 소유권 보존일자를 보면 소유자의 부동산 취득 날짜가 나온다. 소유자의 나이가 많거나 적으면 급매물로 처분할 가능성을 높인다. 고령이거나 젊은 소유자가 상속 ‧ 증여 받거나, 이혼 등 특별한 사정이 있다면 어느 정도 싼 값에 급매로 나올 가능성을 높인다.

‘갑구’ 사항란은 소유권에 대한 내용이 기재돼 있고, 가압류와 같은 개인 빚, 세금을 제때 납부하지 못해 과세기관으로부터 압류와 함께 가등기 등 소유권에 대한 사항이 접수된 일자 순으로 기재돼 있다. 가압류가 설정돼 있다면 민사소송이 진행되고 있고 채무가 얽혀 있다는 의미이고 압류가 설정돼 있으면 세금을 제때 납부하지 않았다는 뜻이다. 이런 매물은 소유자가 금전적으로 어려운 상태이기 때문에 가격을 낮춰 매물로 내놓을 공산이 크다.

을구에 제한물권이 설정된 내역을 살피면 같은 가격의 매물이라도 급매물로 나올 가능성을 엿볼 수 있다. 대출이 많으면 소유자의 재무상태가 안 좋은 경우다. 특히 근저당 설정 날짜, 추가 근저당 내역과 금액 등을 종합적으로 살펴보면 급하게라도 부동산을 처분해야 할 지 여부를 예측할 수 있다. 또 설정된 채권에 대한 채무액과 권리설정액(근저당 한도액), 채권 최고금액과 이율, 연체여부, 기간, 채권자의 상황 등을 확인할 수 있다.

☆ 급매 가능성 타진, 미리 협상전략 짜둬라

매수자는 등기부를 잘 분석해 보면 급매로 나온 물건의 성격을 확인할 수 있다. 촌각을 다투는 초급매물은 통상 부도 위기를 넘기기 위해, 부동산을 담보로 잡고 빚보증을 섰거나, 급전이 필요해 추가 사채를 썼거나, 법원 경매‧공매 예정인 경우, 사업상 긴급자금, 공동으로 재산상속 받은 경우, 이민이나 외국 발령, 전출 때문에 내놓은 급매물 그리고 이혼으로 인한 재산분할 때문에 급하게 처분하는 경우 등등 원인도 다양하다.

이런 상황을 체크한 후 거래를 진행하는 공인중개사를 통해 매수자가 협상의 주도권을 가질 수 있도록 미리 전략을 짜두는 게 필요하다. 중개업소도 급매의 경우 가격 흥정을 위해 현 소유자의 약점을 노출하지 않는 게 일반적이다. 따라서 매수자가 등기부를 살펴 협상 전략을 짜두고 매도자를 만날 필요가 있다. 특히 과도한 담보대출을 받았거나 가족들에게 보증을 섰다가 경매 처분되는 부동산의 경우 가격을 더 낮춰 매입할 가능성이 높다.

파는 사람의 심리파악도 중요하다. 매도자를 만나 현재 다른 유사 매물과 비교하고 있다는 사실을 알리는 게 좋다. 저가에 넘길 경우 매도자 사정에 맞춰 잔금 기간을 짧게 잡고 계약조건을 변경할 수 있음을 알리는 것도 도움이 된다. 강제처분 직전 매물의 경우 최근 낙찰가를 밝히며 경매를 피하면 매도차익을 챙길 수 있다는 것도 밝힌다. 협상이 잘 이루어지도록 매도자 가족이나 중개사, 채권자 등 입회인과 함께 만나 도움 받는 것도 한 방법이다.

등기부가 깨끗한데 급매물로 나왔다면 의심부터 해봐야 한다. 등기부 상 하자로 저가에 계약할 때는 등기명의자와 직접 계약해야 한다. 매도인측 대리인이나 일부 지분권자와 계약할 경우 훗날 법적 분쟁에 휘말릴 여지가 높다. 등기 명의인과 계약 상대방의 일치 여부를 반드시 확인하고 불일치하면 주민등록증 확인과 위임장, 인감증명서를 확인해야 한다.소유자가 2명 이상인 공동소유이면 각각 지분에 대해 매각을 일임하는 위임장을 받아둬야 한다.